​防止中國房地產行業硬着陸風險

文章認為，中國經濟短期內仍面臨較大的下行壓力，尤其需要警惕並避免房地產市場硬着陸風險。房地產市場硬着陸對金融體系威脅有限，但是可能對實體經濟形成打擊。

防止房地產行業硬着陸的出發點是防止房企流動性危機，落腳點是保障房企現金流。

一是要及時放鬆對住房抵押貸款政策的額度限制，堅持「因城施策」的原則，更多依據商業原則來滿足居民的住房抵押貸款需求，讓房地產恢復自我造血功能。

二是應當支持對房地產企業債務的借新還舊。同時，對過去經營狀況良好但突然陷入流動性困境的房地產企業提供緊急救助貸款，「貸款利率不必優惠但數量上要足以幫助企業應對危機。」

三是近期內可以延緩出台其他對房地產市場影響過大的其他政策。

與此同時，為防止不斷放大的負反饋機制，提振當前經濟的整體活力，文章建議，提振全社會社融的增速，充實其他行業和部門的現金流。主要措施包括降低利率和增加公共部門債務支持基礎設施建設投資。此外，還應儘快提高上游行業及相關產品的供給彈性，緩解大宗商品價格上漲趨勢。

值得一提的是，10月以來，央行等有關部門多次就房地產行業和房貸發聲，房地產市場合理的資金需求正在得到滿足。

10月中下旬，中國央行行長易綱在2021年G30國際銀行業研討會上表示，總體而言，恒大風險是個案風險，恒大事件對金融行業的外溢性可控。今年上半年中國經濟按年增長12.7%，預計全年增速在8%左右。受汛情、疫情等因素影響，近期經濟增長面臨一定挑戰，但總體看，經濟穩定復甦態勢沒有改變。

如何防範房地產市場硬着陸風險

中國三季度GDP按年增速4.9%，顯著低於潛在GDP增速。

我們認為，中國經濟短期內仍面臨較大的下行壓力，尤其需要警惕並避免房地產市場硬着陸風險。房地產市場硬着陸對金融體系威脅有限，但是可能對實體經濟形成打擊。

供給限制與弱需求

三季度的經濟運行同時受到供求兩方面的壓力。供給端的主要矛盾是煤電供應緊張和部分工業品的限產，制約了經濟復甦。需求端的問題更突出，消費弱、投資落、出口也並非數據表面那麼好。供求兩端的合力作用下，結果是較低的產出水平和並不低的價格。

疫情以來，消費恢復情況一直較為緩慢。9月社會消費品零售按年增速4.4%。作為耐用消費品代表汽車銷售按年增速持續下降，9月下降到-17.3%。晶片短缺對汽車生產和銷售帶來負面影響，終端需求下降同樣有很大解釋力。消費難以回暖有多個方面原因，其中，疫情零容忍的防控政策對眾多服務類消費仍構成限制，中低收入群體的就業和收入恢復步伐較慢也制約了消費增長。

投資回落壓力凸顯。前三季度固定資產投資總額累計按年增速7.3%，較上半年累計增速12.6%大幅回落。三大投資中，基礎設施投資始終較為低迷，房地產的固定資產投資按年增速明顯回落。製造業投資得益於前一時期的強勁出口表現較好，但持續性有待觀察。基礎設施投資面臨較大壓力，地方政府附屬的地方平台公司是當前基建的主導力量，對地方融資平台的債務問題處置和土地銷售收入減少制約了基建投資，僅是預算內支出和專項債提速恐怕難以真正托起基建投資。房地產投資自疫情後至今年上半年仍表現出較好韌性，進入下半年後驟然下行。

出口不像數據表現的那樣樂觀。9月出口金額按年增速達到28.1%。出口高增速很大程度上來自成本上升帶動的價格上漲。把出口金額增速分解為出口數量增速、出口單價按年增速和出口數量增速*出口單價按年增速三個部分。經過拆分和測算，2021年7月至今出口產品數量對出口的拉動作用突然快速下降，出口產品價格上漲是拉動出口金額按年增速的最主要因素。2021年7月和8月的出口增速中，超過60%的部分來自價格效應。成本推動的出口增長下，出口企業利潤沒有得到應有的改善，8月製造業當月利潤按年增速只有6%。

警惕房地產市場硬着陸風險

房地產有顯著的周期性特徵，經歷過前面兩年的行業火熱以後，接下來的降温是自然而然的。然而疊加上對房企財務和金融機構的監管政策以及疫情的影響，進入2021年下半年以後，房地產行業面臨着前所未有的壓力。

2021年三季度房地產市場指標驟然下降。三季度商品房銷售按年增長-12.5%，新開工按年增長-17.4%。房地產銷售驟然下降主要來自兩方面原因。一是對居民購房貸款的支持下降。2021年三季度居民新增中長期貸款比去年同期累計減少了5100億元，這是2018年以來最大的連續收縮。住房抵押貸款利率也有所上漲。2021年9月全國首套房貸款平均利率為5.46%，較去年年底上升23個基點；二套房貸款平均利率為5.83%，較去年年底上升29個基點。二是受恒大事件影響，消費者擔心其他房地產企業也會出現類似恒大困局，擔心房價打折，擔心不能按期交房。

房地產企業流動性階段性緊張。高周轉模式下，房地產企業高度依賴銷售回款，銷售的驟然下降給房地產企業帶來巨大現金流壓力。恒大事件影響下，國內金融機構對房地產企業的貸款更加審慎。房地產企業的海外市場融資遇到了更大的問題。中國房企在海外美元債市場上遭遇恐慌性拋售。不僅是恒大的債券價格大跌，國慶節後絕大部分的中國房地產企業海外債券價格都出現下跌。海外市場一度出現恐慌情緒，對優質和劣質房企沒有區分，只要有即將到期的債券，不管公司做出任何聲明，市場還是擔心難以還債。

如果出現房地產硬着陸，中國的情況未必像發達國家那樣會對金融體系帶來系統性破壞，進而傳播到實體經濟領域。由於國情差異，中國的房地產市場硬着陸對金融體系的存量資產傷害可能有限，但是考慮到中國房地產行業的巨大規模及其與土地財政之間的緊密關聯，其對增量信貸增長可能會帶來更廣泛的影響，對實體經濟的傷害可能更直接。

房地產銷售大幅下降帶來房企流動性高度緊張，隨之而來的有可能是地方政府土地收入和上下游關聯企業（從水泥、螺紋鋼到裝修家電）收入下降，居民、企業和政府信貸下降，破產企業增加，信貸風險溢價上升，全社會信貸下降和總收入下降，這個過程會進一步加劇房價下降和房地產銷售收入下降。

如何防止硬着陸

防止房地產行業硬着陸。出發點是防止房企流動性危機，落腳點是保障房企現金流。房企現金流主要來自銷售收入，房地產抵押貸款政策對房地產銷售收入有着顯著影響。一是要及時放鬆對住房抵押貸款政策的額度限制，堅持「因城施策」的原則，更多依據商業原則來滿足居民的住房抵押貸款需求，讓房地產恢復自我造血功能。二是應當支持對房地產企業債務的借新還舊。再次是對過去經營狀況良好但突然陷入流動性困境的房地產企業的緊急救助貸款，貸款利率不必優惠但數量上要足以幫助企業應對危機。三是近期內可以延緩出台其他對房地產市場影響過大的其他政策。

提振全社會社融的增速，充實其他行業和部門的現金流。為了防止房地產市場下行傳導至其他行業和部門，防止不斷放大的負反饋機制，同時也是為了提振當前經濟的整體活力，需要的主要措施包括：1）降低利率。這一方面可以減少企業和居民部門的債務成本支出，另一方面有助於提升其所持有的資產估值，強化企業和居民的資產負債表和應對負面衝擊的能力。2）增加公共部門債務支持基礎設施建設投資。這樣做的好處一方面在於補上地方政府土地收入下降對基建投資的拖累；另一方面也是擺脱過度依賴土地財政的難得機會。

應儘快提高上游行業及相關產品的供給彈性，緩解大宗商品價格上漲趨勢。減少對部分商品供給的非必要行政干預，讓商品市場儘快回歸市場化的定價機制。同時，可適度放鬆對部分上游產品的進口限制，用市場化的手段緩解當前大宗商品的價格上漲壓力。