佳兆業與花樣年的冬天

Winter is coming，地產的寒冬正在無情肆虐，三年前P2P梯次暴雷的局面，復刻到了如今的房地產行業。

繼中國恒大（3333.HK）、新力控股（2103.HK）、當代置業（1107.HK）先後爆發債務危機。

今天，佳兆業（1638.HK）與花樣年（1777.HK），也收到深圳住建局的通知，將於明日參加專題會議，討論公司流動性。

令人驚詫的是，引爆花樣年的是2億美元，引爆佳兆業的僅有3億人民幣，這些一天就有幾個小目標的銷售回款，還擁有上市公司融資平台的大佬，竟然在「金九銀十」之際，被輕輕一推就轟然摔倒。

相比於眾多房企踩了三道紅線，佳兆業可是國內僅有的二十餘家可獲銀行最高支持的「綠檔」企業，而花樣年的老闆，更是含着金鑰匙出生，能夠獲取非市場化支持的寶寶。

他們都拿不到錢的話，意味着民企開發商的融資基本都被鎖死。

而且，根據最新公布的財報，2億就引發債務違約的花樣年賬面趴着200多億，3億引爆投資者圍攻總部的佳兆業，賬面500億現金更是創了歷史新高。

此番違約，幾乎宣告這些民營地產的財報裏面都是水，就像「莫名質押」的渤海銀行一樣。

最近，布林肯都在關心中國的地產債務違約問題，很多朋友也在問我這些地產公司未來的走向，以及中央會不會救和怎麼救這些房企。

考慮到監管思路的一致性，還是把時鐘撥回到2017年銀監會的履新。

從那個時候開始，中國金融行業開啟了嚴格監管，尤其是18年6月之後，P2P行業的暴雷開始加速，網貸公司從巔峰期的數千家，如今只剩下個位數。

而這些P2P與房地產有着極其緊密的關係，就像08年美國次貸危機那樣，這些P2P的次級債，底層資產最終都是房地產。

只是監管對房地產直接來了一出釜底抽薪，房企無法再利用P2P，將風險擴散至普通民眾，導致無論是恒大還是佳兆業，這些地產公司旗下的財富公司雷暴後，傷的都是他們的「自己人」。

關鍵的來了。

伴隨着P2P在18年6月的集中暴雷，中央在18年6月搞起了首次降準，開啟了一波信貸寬鬆。

信貸寬鬆之下，房地產企業得以騰籠換鳥，避免了P2P的抽走引發的擠兑，也讓P2P的投資人得以良性退出，不至於血本無歸。

所以，隨着今年7月，國務院意外開啟了降準，釋放出巨大的流動性，房地產公司的7月暴雷，也準時如當年P2P雷暴一般的開啟。

參考歷史，如果政事堂推測沒錯的話，一大批的民營地產商都會如當年P2P那樣良性退出，房企的投資人與債權人也會根據市場化的原則，拿回部分的投資額。

於是，18年下半年信貸寬鬆的故事又再一次上演，近期在窗口指導下，金融機構對一二線城市的開發貸和按揭貸開始恢復。

監管的思路很清晰，那就是把風險拆分成一個個獨立的炸藥桶，一個個將其引爆和解決。

18年解決P2P的時候，要穩住一二線的房企，21年解決房企的時候，則要穩住一線的房價。

所以伴隨着改革的陣痛，市場大概率還會獲取一些穩定的定向放水。

最後，展望未來，歷史的慣性在告訴我們，監管在18年解決P2P危機，在21年解決房企危機，每過三年啃下一個硬骨頭。

也許24年，當房企危機徹底解決後，我們就將通過房地產稅，着手來解決房價危機。