五年來最涼的「金九銀十」！多城跌至谷底，2022會更難嗎？

樓市寒風呼嘯，可能你還沒有意識到，我們已經置身五年大周期的底部！

多城成交量接連腰斬，更有甚者直接膝斬。急得開發商們偷偷祭出「首期分期」「兩成首期」等多種手段，還不惜降價去化，只求能在這個寒冬殘喘活下來。

然而，冰封的另一面，隨着春風漸起，已經有城市悄然升温，成交逆勢回暖......

樓市，觸底了嗎？

這絕對是五年來最慘烈的一次「金九銀十」！徹底終結2015年以來的二手房行情。

易居研究院監測的11個熱點城市中，9月二手住宅成交量約為4.3萬套，按月下降19.8%，按年暴降45.5%。

具體到個別熱點城市，成交量更是讓人不忍細看：深圳，按年暴跌80%，廈門，跌幅71.6%，杭州，跌幅55.8%......

該研究院指出，這是2015年以來最慘淡的9月。這時候，還有開發商抱着一絲希望——

十一黃金周，人們總得買房了吧？熬過這個九月，十月就能迎來曙光了！

萬萬沒想到，「金九」褪色，「銀十」竟然直接變成「破銅爛鐵」！

中指研究院數據顯示，50個重點城市10月份商品住宅成交規模，處於近五年同期最低位，按年降幅超兩成。

其中，深圳10月份僅僅成交了1605套二手房，比起9月份還下跌了一百多套。

要知道，深圳自從跌破2000套的榮枯線以來，很多人都在說這已經是深圳的最低值，但深圳的成交量繼續下探，完美詮釋了「沒有最低，只有更低」。

據深圳中原研究中心統計，這已經是深圳二手房市場近10年來的最低值。

就連一向跟着深圳上漲的東莞，在這輪金九銀十中，也因為出台了二手房指導價，二手房成交量直接跌破千套，直達 567 套，按月暴跌近70%！

這也意味着，從2015年以來的這一輪二手房上升行情，正式宣告終結！

量在價先。成交量全面下跌，隨之而來的必然是房價下探。

在國家統計局公布的9月份70城房價漲跌數據中，二手房價格按月下跌的城市，超過50個，且房價出現近5年首次普跌。

大家知道，統計局的數據一向穩妥保守，具有風向標的意義。

另一個機構的數據支撐了這一說法。

中指研究院百城價格指數顯示，10月份，百城二手住宅平均價格為16026元/平方米，按月下跌0.04%，為百城二手住宅價格指數自2020年6月發布以來首次下跌。

平均意義上的數據出現跌幅，乍一看還是紙面數據。具體到個別城市，則是真切的降價。

廣州，今年8月31日出台了二手房指導價，這個月，就有大批高價盤低價拋售，如雅居樂天際715，從原價的600萬/套左右，直接拋出數十套350萬/套的特價房！

北京，據21世紀經濟報道稱，有6成以上新盤推出特價房源，其優惠力度均不低於9折，普涼趨勢非常明顯；

東北少有能打的大連，也有不少項目出現大幅降價的情況，最誇張的，甚至從2萬元/㎡直接跌倒1.3萬元/㎡，價格將近腰斬。

怎一個慘字了得！

不只是房價下跌，為了救市，就連信貸政策也已經開始悄悄放鬆。

前段時間，中房協、廣東房協等多個部門曾經多次約談主要房企高管，主要了解房企當下面臨的困難。

隨後，金融時報發文表示，部分地區人民銀行分支行開始根據當地情況進行窗口指導。

就在前幾天，財聯社發布消息稱，「金融機構對房地產企業的融資行為已經基本恢復到正常狀態。」

春江水暖鴨先知。只要你身邊有買房的朋友，大多可以從他們最終聽到，最近房貸下放的速度明顯加快。

中國證券報調查後發現，一線城市銀行貸款周期略有縮短，其採訪的深圳某銀行還表示，只要審核通過，幾天就能放款。

不只是一線城市，如佛山、青島、鄭州、南寧等多個城市，房貸速度都有所加快。

貝殼研究院統計數據也顯示，10月份，90個主流城市首套房貸款利率為5.73%，二套房貸款利率為5.99%，均較上個月下調1個基點。

注意，這是今年以來房貸利率首次出現回調。

很顯然，政策底已經到來。

最大的問題就在於，市場底什麼時候來？也就是，什麼時候可以入場。

需要明確的一點是，這輪樓市的飛速降温，最大的關鍵就在於信貸收緊，而非供給暴漲，抑或是需求驟降。

因此，信貸跟上後，被卡住的成交量無疑即將回升。

事實上，在今年樓市冰封的情況下，一線城市之一的上海已經開始了逆勢回升，真正走出了「銀十」的獨立行情。

10月，上海的二手房成交量為12985套，與9月的成交量（11809套）相比，回升了10%。

要知道，上海實行的「三價就低」政策，殺傷力比普通的二手房指導價還有過之而無不及。在這樣的情況下，還能逆勢回升，實屬不易。

無獨有偶，儘管北京10月份的成交量同樣下跌，但是據麥田房產數據監測顯示，10月下半月日均帶看量比上半月多32%。

道理很簡單，經濟市場依舊是由供需決定的。

當降價房源變多，構成城市基本面的廣大剛需，就會自發在市場尋找機會，價格降到合適的水平，成交量自然會上去。

因此，接下來的這兩個月，是最重要的觀察窗口。

在這裏，我不妨大膽預測，未來兩個月，北京的二手房成交量將會有輕微上升。

還是那句話，量在價先，當市面上的房子不再降價，一座城市的市場底自然也就到來了。

因此，對於想在近期買房的朋友，金九銀十的後面兩個月，建議必須跟中介小哥們搞好關係，隨時諮詢近期的帶看量情況——

畢竟網簽成交量數據還是存在滯後性，只有位於第一線的中介們才是最敏感的温度計。

因此，在基本面較好的城市，今年年底如果遇到合適的項目，價格降到合適的水平，不妨直接入手。

另外，在這個樓市的寒冬，政策和市場的真實情況究竟如何？區域經濟發展又發生了什麼翻天覆地的變化？