樓市仍在至暗時刻！內房上演「國進民退」，行業大洗牌開始了

01

房地產行業，突然集體入冬，冷到了骨子裏。

就拿龍頭房企萬科來說，前8個月還是穩穩的。9月銷售金額361.1億元，按年驟降33.8%！10月銷售額419.5億元，按年下降19.8%。

這哪裏是「金九銀十」，簡直是瞬間穿越到了青銅時代啊！

要知道，就算在金融危機衝擊的2008年，萬科的銷售額也只下降了區區8.6%。

股市反應最劇烈，萬科的股價已經跌到18元左右，創3年新低。

偌大的一個萬科，年銷售額七千億的龐然大物，市值居然降到2千億，只有海天味業的40%。

可見資本市場悲觀到了什麼程度。

龍頭如此，其他房企可想而知了，能夠不暴雷，安全熬過這個冬天的，我都敬他是條漢子。

根據克而瑞報告，截至9月27日，今年房企已經累計違約債券金額達到467.50億元，較2020年暴增159%。

地主家，也沒有餘糧了！

如果你有在房企工作的朋友，記得給他一個温暖的抱抱。年終獎泡湯事小，搞不好還可能要失業。確實太不容易。

昨天，又有一份神秘的企業座談會紀要在朋友圈刷了屏，是說國研中心來調研，深圳房企集體哭慘，金融機構和協會也幫腔。

大意是，房企非常難，房貸和借款兩端承壓，已經快撐不住了。

所以，房地產業的代表們呼籲政府暫緩房地產稅出台，政策鬆鬆綁，貸款緩一緩，給點喘息的空間。

紀要內容比較敏感，也不知是否完全屬實，我就不貼出來了，感興趣的朋友自己去找找看。

我想說的是，三季度確實比想象中還要慘，但基本上都是一系列政策疊加造成的。

買房人應該都還記得，上半年的樓市是如何瘋狂。

2021年冰火兩重天，一連串的市場和政策信號都在表明，中國房地產已經走到了一個十字路口，並將迎來史上罕見的行業大洗牌。

這才是當下，中國樓市最重要的事。

02

其實，房企就算不出來集體哭慘，各方面也已經開始鬆綁了。

10月15日，中房協在北京召開座談會，目的在於聽取各家房企對近期房地產運營情況的看法。

主要訴求不出意料，「適當鬆綁，支持剛需購房以及調整土地價格」。

同日，央行金融市場司司長鄒瀾也在三季度金融數據統計發布會上表示，要保持房地產信貸平穩有序投放，維護房地產市場平穩健康發展。

隨後，多城市場傳來了放貸速度加快的信號。貝殼研究院統計數據顯示，10月份，90個主流城市首套房貸款利率下調1個基點。

這是年內首次。

不僅如此，在第二次集中土拍造就了罕見大規模流拍潮之後，多城陸續公布了第三次集中供地的公告，放鬆信號濃烈：

廣州下調地價，並取消部分地塊新房限售價，蘇州、深圳、南京多城放鬆競拍門檻，下調保證金等......

只不過，對房企來說，這些還遠遠不夠。習慣了矇眼狂奔的樓市，突然踩了一腳急剎車，哪有那麼容易扶正？

就在央行表態，稱恒大事件風險可控，是個別現象。僅僅十幾天之後，新力、花樣年、佳兆業等多家大型房企接連暴雷，傳出債務違約的消息。

這些房企中，不乏經營指標優秀，賬面資金充足的企業。如綠檔企業佳兆業，手持四百多億，卻偏偏還不上三億多的理財，鬧到如今暴雷的地步。

類似事件多發後，一場對於房企的信任危機開始蔓延。

10月18日，三大國際評級機構之一的穆迪，批量下調了包括佳兆業、富力地產、中國奧園、中南建設、綠地控股、中梁控股、陽光城在內的十家知名房企評級。

這般動作，實屬罕見。

有媒體統計，截至10月份，今年房企被評級機構下調評級次數已超百次，創下歷年之最。

03

要知道，作為資金密集型企業，融資和現金流就是房企的命門。

這次突如其來的大降温，註定會成為中國房地產的一場大洗牌，很多房企都會被嚴苛的市場所淘汰。

事實上，融資確實變得非常困難。

據Wind統計，中資地產債存量615支，合計規模2087億美元，10月份發行5支地產美元債，規模不到11億元，較2020年同期發行規模縮減超七成。

為了避免受到影響，已經有不少房企需要額外拿出一筆資金，在同行們出現債務危機後，對自家的美元債進行提前贖回。

為的就是用真金白銀證明自己沒有問題。

但是，又有多少人相信呢？

現在，一場現金流危機正在中國房地產行業蔓延。最受傷的，是民營房企。

甭管你規模多大，基礎多牢，只要手頭現金不足，就會被逼得狼狽萬分。

預期下調後，銷售端的價格受挫，已經極大影響了樓市的正常運行。

以佳兆業為例：

昆明佳兆業城市廣場從原價1.1萬/㎡，降到4500元/㎡，跳水到十年前的房價；

深圳龍崗布吉佳兆業壹都匯從原價120萬起，降到75萬；

武漢佳兆業濱江新城，從9700元/㎡降到6000多，降幅高達30%

這些陷入流動性困難的房企，帶來的大面積降價潮，不僅影響了買房人的預期，更帶來了市場的比價效應，形成惡性循環。

只有國企央企，才能依靠強有力的融資優勢，國家的信用背書，在這場大動盪中佔得先機。

這將是一場徹底的企業大洗牌。

04

看看今年的拿地情況，一目瞭然。

4月第一輪拿地，市場還處在狂熱階段，溢價率高居不下。到第二輪時，由於政策一頓猛操作，已經是涼涼了。

很多城市第二批集中供地溢價率，都降到了0左右。

這一批拿地的企業主要是誰？民企早就被資金限制得死死的，全是央企國企在瘋狂抄底。

房企的國進民退，簡直就是「一邊倒」，毫無反抗能力的碾壓。

出現這樣的局面，並不難理解。

在政策收緊的大環境下，只有國企央企打着為國託底的旗號，用低息融資的貸款，拼命收割低價的土地。

例如，深圳的21宗地中，有九成地塊被國企央企拿走，寧波14宗底價成交地塊中，有10宗地的歸屬是國企央企，更別提廣州的24宗土地，幾乎全部被國企央企拿走......

資金雄厚，融資成本低，賬目安全，濃眉大眼的央企國企們無疑是這次調控的最大受益者。

如無意外，第三輪集中土拍仍然會是這樣一幕的重演。——當然，央企國企本身也有良好的操盤能力，很少出現爛尾和質量問題。

正因為銀行貸款向央企、國企嚴重傾斜，導致三條綠線的民營房企，也難逃暴雷的命運。

微妙的是，11月5日晚，萬科突然發布公告稱，擬分拆萬物雲於港交所上市。

作為中國物業的龍頭，萬科物業的上市一直沒有明確計劃表。今年6月底，萬科在股東大會上還表態「目前沒有上市計劃」。

據預測，萬物雲倘若能夠順利上市，可能達到2000億市值，跟母公司萬科幾乎並駕齊驅。

這麼突然地推出上市計劃，除了提升公司股價外，是不是也為了準備子彈，預備抄底？

05

在這場大洗牌中，普通人能幹什麼？

首先，有個基本的判斷是，這場危機應該不會持續太久。由政策導致的寒冬，也會靠政策的春風化解。

中國三季度GDP按年增速4.9%，顯著低於潛在GDP增速。

這個時候，如果房地產硬着陸，對實體經濟也會形成不小的打擊。

國研中心帶隊到深圳調研，肯定也有這方面的考慮，更加給力的紓困措施，應該不遠了。

但是！最後這兩個月，仍然是很多房企上演「生死時速」的時間。

就算房地產稅暫緩落地，市場預期也沒有那麼快復原，從銷售到回款也需要跟時間賽跑。

所以，一定會有房企徹底裸奔，用難以置信的價格拋售手中的樓盤項目。尤其是核心城市的優質地段，必然會有機會出現。

近日在廣州、深圳、合肥、珠海、佛山等城市，就有不少類似的項目，開發商開出極為誘人的價格。如果你想了解所在城市的情況，也可以找樓市黃大大的諮詢師，詳細聊聊。

最後說一下，這次備受關注的為什麼又是深圳。

住在深圳房子裏的人，已經幾乎可以聽到房地產稅在門口敲門的聲音了。

深圳的土地財政依賴度並不高，在35個重點城市中，深圳的土地財政依賴度僅為27%，是所有城市中排名最低的。

可見，深圳最有條件，也最有動力嘗試房地產稅的城市。

作為先行示範區，深圳能否成為首個真正拋棄「土地財政」的改革者？現在來看，可能性非常非常大。

我倒是覺得，房地產稅試點城市趕緊宣佈，讓靴子趕緊落地吧！

讓試點的歸試點，其他城市回歸正常。