樓市仍在至暗時刻!內房上演「國進民退」,行業大洗牌開始了
01
房地產行業,突然集體入冬,冷到了骨子裏。
就拿龍頭房企萬科來說,前8個月還是穩穩的。9月銷售金額361.1億元,按年驟降33.8%!10月銷售額419.5億元,按年下降19.8%。
這哪裏是「金九銀十」,簡直是瞬間穿越到了青銅時代啊!
要知道,就算在金融危機衝擊的2008年,萬科的銷售額也只下降了區區8.6%。
股市反應最劇烈,萬科的股價已經跌到18元左右,創3年新低。
偌大的一個萬科,年銷售額七千億的龐然大物,市值居然降到2千億,只有海天味業的40%。
可見資本市場悲觀到了什麼程度。
龍頭如此,其他房企可想而知了,能夠不暴雷,安全熬過這個冬天的,我都敬他是條漢子。
根據克而瑞報告,截至9月27日,今年房企已經累計違約債券金額達到467.50億元,較2020年暴增159%。
地主家,也沒有餘糧了!
如果你有在房企工作的朋友,記得給他一個温暖的抱抱。年終獎泡湯事小,搞不好還可能要失業。確實太不容易。
昨天,又有一份神秘的企業座談會紀要在朋友圈刷了屏,是說國研中心來調研,深圳房企集體哭慘,金融機構和協會也幫腔。
大意是,房企非常難,房貸和借款兩端承壓,已經快撐不住了。
所以,房地產業的代表們呼籲政府暫緩房地產稅出台,政策鬆鬆綁,貸款緩一緩,給點喘息的空間。
紀要內容比較敏感,也不知是否完全屬實,我就不貼出來了,感興趣的朋友自己去找找看。
我想說的是,三季度確實比想象中還要慘,但基本上都是一系列政策疊加造成的。
買房人應該都還記得,上半年的樓市是如何瘋狂。
2021年冰火兩重天,一連串的市場和政策信號都在表明,中國房地產已經走到了一個十字路口,並將迎來史上罕見的行業大洗牌。
這才是當下,中國樓市最重要的事。
02
其實,房企就算不出來集體哭慘,各方面也已經開始鬆綁了。
10月15日,中房協在北京召開座談會,目的在於聽取各家房企對近期房地產運營情況的看法。
主要訴求不出意料,「適當鬆綁,支持剛需購房以及調整土地價格」。
同日,央行金融市場司司長鄒瀾也在三季度金融數據統計發布會上表示,要保持房地產信貸平穩有序投放,維護房地產市場平穩健康發展。
隨後,多城市場傳來了放貸速度加快的信號。貝殼研究院統計數據顯示,10月份,90個主流城市首套房貸款利率下調1個基點。
這是年內首次。
不僅如此,在第二次集中土拍造就了罕見大規模流拍潮之後,多城陸續公布了第三次集中供地的公告,放鬆信號濃烈:
廣州下調地價,並取消部分地塊新房限售價,蘇州、深圳、南京多城放鬆競拍門檻,下調保證金等......
只不過,對房企來說,這些還遠遠不夠。習慣了矇眼狂奔的樓市,突然踩了一腳急剎車,哪有那麼容易扶正?
就在央行表態,稱恒大事件風險可控,是個別現象。僅僅十幾天之後,新力、花樣年、佳兆業等多家大型房企接連暴雷,傳出債務違約的消息。
這些房企中,不乏經營指標優秀,賬面資金充足的企業。如綠檔企業佳兆業,手持四百多億,卻偏偏還不上三億多的理財,鬧到如今暴雷的地步。
類似事件多發後,一場對於房企的信任危機開始蔓延。
10月18日,三大國際評級機構之一的穆迪,批量下調了包括佳兆業、富力地產、中國奧園、中南建設、綠地控股、中梁控股、陽光城在內的十家知名房企評級。
這般動作,實屬罕見。
有媒體統計,截至10月份,今年房企被評級機構下調評級次數已超百次,創下歷年之最。
03
要知道,作為資金密集型企業,融資和現金流就是房企的命門。
這次突如其來的大降温,註定會成為中國房地產的一場大洗牌,很多房企都會被嚴苛的市場所淘汰。
事實上,融資確實變得非常困難。
據Wind統計,中資地產債存量615支,合計規模2087億美元,10月份發行5支地產美元債,規模不到11億元,較2020年同期發行規模縮減超七成。
為了避免受到影響,已經有不少房企需要額外拿出一筆資金,在同行們出現債務危機後,對自家的美元債進行提前贖回。
為的就是用真金白銀證明自己沒有問題。
但是,又有多少人相信呢?
現在,一場現金流危機正在中國房地產行業蔓延。最受傷的,是民營房企。
甭管你規模多大,基礎多牢,只要手頭現金不足,就會被逼得狼狽萬分。
預期下調後,銷售端的價格受挫,已經極大影響了樓市的正常運行。
以佳兆業為例:
昆明佳兆業城市廣場從原價1.1萬/㎡,降到4500元/㎡,跳水到十年前的房價;
深圳龍崗布吉佳兆業壹都匯從原價120萬起,降到75萬;
武漢佳兆業濱江新城,從9700元/㎡降到6000多,降幅高達30%
這些陷入流動性困難的房企,帶來的大面積降價潮,不僅影響了買房人的預期,更帶來了市場的比價效應,形成惡性循環。
只有國企央企,才能依靠強有力的融資優勢,國家的信用背書,在這場大動盪中佔得先機。
這將是一場徹底的企業大洗牌。
04
看看今年的拿地情況,一目瞭然。
4月第一輪拿地,市場還處在狂熱階段,溢價率高居不下。到第二輪時,由於政策一頓猛操作,已經是涼涼了。
很多城市第二批集中供地溢價率,都降到了0左右。
這一批拿地的企業主要是誰?民企早就被資金限制得死死的,全是央企國企在瘋狂抄底。
房企的國進民退,簡直就是「一邊倒」,毫無反抗能力的碾壓。
出現這樣的局面,並不難理解。
在政策收緊的大環境下,只有國企央企打着為國託底的旗號,用低息融資的貸款,拼命收割低價的土地。
例如,深圳的21宗地中,有九成地塊被國企央企拿走,寧波14宗底價成交地塊中,有10宗地的歸屬是國企央企,更別提廣州的24宗土地,幾乎全部被國企央企拿走......
資金雄厚,融資成本低,賬目安全,濃眉大眼的央企國企們無疑是這次調控的最大受益者。
如無意外,第三輪集中土拍仍然會是這樣一幕的重演。——當然,央企國企本身也有良好的操盤能力,很少出現爛尾和質量問題。
正因為銀行貸款向央企、國企嚴重傾斜,導致三條綠線的民營房企,也難逃暴雷的命運。
微妙的是,11月5日晚,萬科突然發布公告稱,擬分拆萬物雲於港交所上市。
作為中國物業的龍頭,萬科物業的上市一直沒有明確計劃表。今年6月底,萬科在股東大會上還表態「目前沒有上市計劃」。
據預測,萬物雲倘若能夠順利上市,可能達到2000億市值,跟母公司萬科幾乎並駕齊驅。
這麼突然地推出上市計劃,除了提升公司股價外,是不是也為了準備子彈,預備抄底?
05
在這場大洗牌中,普通人能幹什麼?
首先,有個基本的判斷是,這場危機應該不會持續太久。由政策導致的寒冬,也會靠政策的春風化解。
中國三季度GDP按年增速4.9%,顯著低於潛在GDP增速。
這個時候,如果房地產硬着陸,對實體經濟也會形成不小的打擊。
國研中心帶隊到深圳調研,肯定也有這方面的考慮,更加給力的紓困措施,應該不遠了。
但是!最後這兩個月,仍然是很多房企上演「生死時速」的時間。
就算房地產稅暫緩落地,市場預期也沒有那麼快復原,從銷售到回款也需要跟時間賽跑。
所以,一定會有房企徹底裸奔,用難以置信的價格拋售手中的樓盤項目。尤其是核心城市的優質地段,必然會有機會出現。
近日在廣州、深圳、合肥、珠海、佛山等城市,就有不少類似的項目,開發商開出極為誘人的價格。如果你想了解所在城市的情況,也可以找樓市黃大大的諮詢師,詳細聊聊。
最後說一下,這次備受關注的為什麼又是深圳。
住在深圳房子裏的人,已經幾乎可以聽到房地產稅在門口敲門的聲音了。
深圳的土地財政依賴度並不高,在35個重點城市中,深圳的土地財政依賴度僅為27%,是所有城市中排名最低的。
可見,深圳最有條件,也最有動力嘗試房地產稅的城市。
作為先行示範區,深圳能否成為首個真正拋棄「土地財政」的改革者?現在來看,可能性非常非常大。
我倒是覺得,房地產稅試點城市趕緊宣佈,讓靴子趕緊落地吧!
讓試點的歸試點,其他城市回歸正常。
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