這輪周期留給內地地產公司的六個警示

矇眼狂奔十八年，房地產業終於再次迎來了歷史性的轉折點。

還記得2015年，佳兆業鎖盤風波爆發的時候，自媒體人炸哥寫了一句感悟：

你到底擁有什麼，等你失去的時候就知道了；

你到底相信什麼，等你失去的時候就知道了。

時過六年，現在讀來，我依然唏噓不已。

不得不說，佳兆業「二進宮」，確實出人意外。畢竟，很少有人在這麼短時間內跌倒兩次。

例如綠城經歷14年股權大戰，萬科經歷15年萬寶之爭，萬達經歷17年股債雙殺，新城經歷19年風波，之後，他們都成了更好的自己。

那麼，佳兆業為什麼沒有呢？

其實，仔細想一想就知道，再度迷失的佳兆業，反映出我們地產圈出了一些問題。

過度重視規模

陽光城的吳建斌，說過一句很有名的話：

一家優秀的房地產企業必須要有規模，有規模才有市場地位，才會為品牌和效益打下堅實基礎。

不得不說，在當時千帆競渡的市場語境下，努力提升規模是正確的，但必須要量力而行。不顧一切上規模，藉着一時的市場熱情拼命上槓杆，最終只能落得個房倒屋塌的淒涼晚景。

為什麼？我們知道，土儲決定了未來的規模。要搞大規模，必先搞大土儲。而土儲......拍過地的人都會知道，項目銷售額、利潤額這些只能事先預測，且極度不靠譜。

測算中的定價、銷售節點、回款速率、可售車位銷售等等，預測是極度不保守的，但不預測你不敢拿地，拿不到地就沒有規模，沒有規模就沒有市場.....

所謂屁股決定腦袋，為了規模一鼓作氣衝了，但一旦市場陷入低迷，就是炸雷。所以2017年調控以來，光看銷售金額的「唯規模論」房企一定完，有土儲有貨值沒利潤。

過度迷信房地產周期

2015年高層提出去庫存之後，房地產周期律被地產人奉為圭皋。深圳漲完上海漲，上海漲完北京漲，北京漲完廣州漲.....「踩對點兒」成了地產圈非常流行的一句話，與其說是自謙，不如說是自豪。

沒錯，房地產周期的存在，使得地產項目的開發需要順應大勢、跟對節奏、抓住窗口期的成功出貨。

然而，周期律也使得房地產開發變成一項投機工作，有多少房企因為看好未來的周期行情，而拿了不該拿的地，而又有多少房企因為預判房地產周期，一股腦扎堆抬高地價。即使地是好地，也因為拿地成本太高，而尷尬的站在了山崗上。

此外，過分迷信房地產周期，還使得房地產營銷的價值大大減弱。市場動態的洞察、行情走勢的預判、客户需求的精研、競品策略的跟進，這些無一不是營銷專業度的體現、頭腦激盪的營銷智慧、企業決策的重要基礎，卻因為「踩對點了」，地產營銷越來越被人看不起，項目的開盤成敗，也基本寄託在了虛無縹緲的周期上。

而現在，隨着智能手機和自媒體的普及、地產調控政策越來越頻繁，房地產周期也越來越短——未來的房地產企業，對房地產周期可以預判，但千萬別迷信。

過度低估三道紅線和預售資金監管

還記得三道紅線剛出來的時候，很多房企信心滿滿，都說可以降槓桿，可以順應大勢。

殊不知，三道紅線降的不是紅線，而是銀行等金融機構對房企的信心——房企有沒有表外負債，有沒有明股實債，有沒有涉嫌自融，財務報表有沒有請人來擺賬，銀行是最了解房企的。

所以從這方面看，國家劃三道紅線，是為了讓房企降杆杆嗎？銀行知道，很多企業表面都在綠檔、黃檔，實際上已經入不敷出、朝不保夕！

同樣的，房企過度對賭政策，在政府限購限價後死扛着不賣，造成項目空轉。

低估項目預售制度資金監管，將資金鏈拉得緊緊的，結果項目明明有錢卻取不出來，整體現金流枯竭。

甚至意氣對賭土地財政，認為地產是支柱產業，說到底，房企還是小看了政府的決心、過度低估了國家意志。

過度沉迷高周轉

說實話，開發商掙的不是毛利率的錢，而是槓桿的錢，快拿錢，快建房，快賣房。房地產毛利率並不高，從19年後平均只有15%，國企可以做到30%，能做到35%毛利率已經頂到天上了。年景差的，淨利潤率只有5%，年景好時做到12%。

所以，開發商特別沉迷於高周轉，甚至房子沒建起來就急着出手，出手了，錢回來了，再拿下一塊地，再建房，再賣房，快出手。如此循環，積少成多，房地產的利潤就多了。

然而，也正是因為沉迷於這樣的高周轉，房企生生把萬億規模的市場做成了快餐店，一個項目現金流回正了，馬上去拿第二個項目，資金鏈緊繃到極致，市場稍微一遇冷就周轉不下去，最終導致崩盤。

對此，我始終強調有質量的高周轉。很多項目本來可以慢慢做，地段好、拿地成本也低，稍微用點心在品質上，就基本會得到交口稱讚。

但為了高周轉，把好項目周轉掉了，剩下差的項目周轉不動成了爛賬，結果造成利潤和口碑的雙輸。

過度相信金融機構、評級機構的承諾

說實話，近期暴雷的房企，也算是頭部房企了，大部分也是各商業銀行的總行級別戰略客户或白名單客户。然而，就是這樣的戰略伙伴關係，居然因為幾個億而暴雷，可想而知，金融機構的承諾，是多麼脆弱~

是啊，房企暴雷後，誰最緊張？當然是各大金融機構的金主。所以我們看到這樣一幕：以前酒桌上觥籌交錯的各大金融機構們紛至沓來，追着催還貸款。

同樣的，還有評級機構。這次佳兆業、花樣年們暴雷，最直接的原因是評級機構下調評級，評級下調後，房企一下子就借不到錢了。

到此時，我們才更加明白，金融機構也好，評級機構也罷，都不過是冬天的扇子、夏天的棉被，行情好時，使勁讓你多貸款，行情差時，恨不得收回所有的額度。

過度迷信知名職業經理人

泰禾黃其森說，地產泡沫，人才上最大的泡沫。看來老黃是真的吃過虧了。

是啊，想當初，泰禾多麼牛的產品線，多麼高的市場定位和接受度、毛利率，結果在一眾高薪聘請的「人才」忽悠下，拿了很多爛地，最終資金鏈崩盤。

其實吃「人才」虧的，又何止泰禾呢。陽光城，早幾年併購了多少噁心的項目，消化了三四年還沒完。如今，當年的主事者早已離職，就剩下老闆在風中凌亂.......

而另外，企業行情不好，很多職業經理人是跑得最快的。反正他們不管在哪都吃香，何必守着爛攤子？

由此，公司效益好時，企業沒有虧待職工，讓職工們都賺到了錢，現在公司遇到困難，職工卻跑得很快。房地產大環境不好，如果還想在地產界發展，又能往哪跑呢？還不如，抱團取暖，度過嚴冬。

是呀，皮之不存，毛將焉附。想起華夏幸福王文學的那句靈魂質問：

班長不行了，連長上。咱們是反過來，老總不行了，副總上，副總不行了部門總上。部門總不行了，科員上。就這樣，才營造了昨天......我今天是不行了，對你怎麼樣不了，但是社會自有公道。如果需要你講義氣的時候，你就拿職業說話。哥們，咱們何以相忘於交？