全國房價跌破萬元，18個城市房價回到四年前

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二手房賣不動，新房遍地打折，是很多城市的現狀，那麼究竟有多少個城市房價下跌了？又跌了多少？

國家統計局最近公布了相關數據。本號從中發現了幾個關鍵：

第一，2021年10月全國均價首次跌破萬元，回到了兩年前。

國家統計局披露，今年1至10月，全國商品房銷售面積共143041萬平方米，按年增長7.3%；比2019年1至10月份增長7.3%，兩年平均增長3.6%。

同時前10個月商品房銷售額為147185億元，增長11.8%。

以此計算，前10個月的平均新房銷售價格=前10個月的銷售額/前10個月的商品房銷售面積=10290元/平方米。

這一數據要比2020年年末的9860元/平方米高。

別急，這只是前10個月的平均價，那麼10月份單月的平均價是多少？國家統計局並未公布10月單月的銷售面積和銷售額，不過可以通過公布的前三季度銷售面積與銷售額計算。

計算出的結果是，2021年10月單月全國商品房銷售面積為12709萬平方米，銷售額為12390億元。

據此計算，2021年10月份單月的全國商品房均價是9749元/平方米。這一價格介於2019年與2020年的均價之間。

換句話說，目前全國商品房價格，已經跌回到了兩年前。

另外，10月份單月均價跌破萬元，但前10個月的均價卻仍在萬元以上，可以看出，上半年全國樓市還是相當火熱，以至於9月份和10月份的冰冷行情，依舊沒有將前10個月的均價拉落萬元以下。

10月份均價跌破萬元，這一急轉彎讓很多跌跌不休的城市受不了。

所以，才有了21個城市或直接或間接出台限跌令。這21個城市分別是最近的山東聊城、湖南永州、江蘇鎮江揚中市，以及此前的瀋陽、岳陽、昆明、唐山、江陰、桂林、株洲、哈爾濱、張家口、南通、鄂州、惠州、湖州、徐州、安慶、孝感、揚州、襄陽。

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第二，52個城市新房按月下跌，64個城市二手房按月下跌。

根據統計局公布的10月70個大中城市新房與二手房數據，10月份新房上漲的城市已降到了13個，下跌的城市增加到了52個，另外5個持平。

最關鍵的是，上個月，也即9月份，新房價格上漲的城市還有27個，現在一下子變成了13個，減少了一半多。足可見，今年10月份房地產行情冷若冰霜。

新房上漲的城市中，北京、杭州、西安、廈門、長沙、長春、上海都在其中。其中，三亞、北京、銀川、杭州、西安新房漲幅領跑全國。

新房領跌的5個城市分別是韶關、石家莊、大理、瀘州、秦皇島。

從數據可以看到，下跌城市的跌幅要比上漲城市的漲幅更兇悍，這又是體現市場冷意的一個細節。

二手房方面，下跌城市數量達到了驚人的64個，上漲的城市4個，2個城市持平。70個城市中，有64個城市的二手房下跌，比例超過91%。

有趣的是，今年3月份二手房按月上漲的城市是54個，不過半年的時間，下跌城市就超過了此前上漲城市的數量，真的是風水輪流轉。

以此來看，全國目前有9成以上的城市，二手房價格在下跌。北上廣深四大一線城市也全線下降，其中深圳和廣州，新房與二手房價格迎來雙殺。

這都是信貸收緊的功勞。我在此前的文章中多次說過，在房地產貸款集中管理制度下，各類銀行的資金被限制流入房地產市場和個人住房貸款市場。

於是，年初以來，首套房與二套房的貸款利率不斷上漲，放款周期不斷延長，尤其是放款時間延長，相當於短期內撤掉了金融槓桿。

正是這個因素，導致全國二手房成交量大幅下挫，價格也隨之而降。

當然，除了信貸收緊因素外，中心城市還有其他因素的疊加，比如深圳、寧波、廣州等城市有二手房官方指導價疊加影響。

不過，10月份全國信貸依然開始放鬆，央行公布的數據顯示，10月末，銀行業金融機構個人住房貸款餘額37.7萬億元，當月增加3481億元，較9月多增1013億元。

另外，貝殼研究院的數據顯示，10月份已經有20多個城市的銀行降低房貸利率，諸多城市開始加快放款速度。

這意味着，政策底在10月份已經開始顯現。

70個城市中，二手房跌幅最狠的5個城市分別是南充、大理、瀘州、韶關、牡丹江。

其中瀘州和韶關兩座城市，既領跌新房，又領跌二手房。

二手房上漲的6個城市贛州、三亞、海口、大連。其中三亞既領漲新房，又領漲二手房。而且，這還是在三亞已經發布了二手房官方指導價，以及出台新房價格限漲令的背景下發生的。

這兩個大招，都沒能控制住三亞的房價上漲，只能說，這座城市的環境溢價能力太強了，再加上自貿區和自貿港的助攻。

同處海南的海口，也同樣表現堅挺，新房和二手房雖然沒有上漲，也沒有下跌，雙雙持平。

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第三，十多個城市房價至少回到了三四年前。

在統計局公布的數據中，還有這麼一個相比於2020年年初的漲幅數據。以2020年年初定基為100。

如果一個城市的這個數據等於100，那意味着這個城市的房價和2020年年初一樣，也就是回到了2年前。

如果一個城市的這個數據小於100，那麼意味着這個城市的房價至少倒退至三四年前。

新房方面，相較於2020年年初的價格，下跌的城市數量有11個，其中湖南常德跌幅最厲害，然後是廣西的北海、雲南的大理。

山西省會太原，是中心城市中，新房跌幅最大的城市。失去了貨幣棚改的太原，過去幾年房價一直在下跌，目前價格已經回到了4年前。

11個新房跌幅最大城市中，還有一箇中心城市，那就是黑龍江省會哈爾濱。哈爾濱在經濟低迷、人口流失的影響下，也陰跌了好久。

二手房方面，價格相較於2020年年初下跌的城市有18個，也就是說有18個城市房價至少回到了三四年前。

牡丹江領跌二手房，跌幅高達8.6%，而且，同時牡丹江的新房價格較2020年年初也下跌了1.6%。

牡丹江和鶴崗一樣，典型的資源枯竭型城市。

由於在資源豐富期，沒有實現產業轉型，導致進入資源枯竭期之後，沒有產業可以依賴，經濟低迷，人口流失。

第七次人口普查數據顯示，牡丹江的常住人口從2010年的279.9萬人，下跌至229萬人，十年流失了50.9萬人。

新房和二手房價格同時回到三四年前的城市，除了牡丹江，還有四川南充、湖南常德、山西太原、安徽安慶、湖南嶽陽、黑龍江哈爾濱、河北秦皇島。

這些城市，要麼人口流失較為嚴重，要麼之前過度依賴貨幣棚改，要麼二者兼而有之。總之，沒有一個是人口競爭力、經濟表現好的城市。

具體還有什麼城市在漲？什麼城市在跌？