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    「銀十」變「鐵十」,內地樓市軟着陸,何時才是底

    「銀十」變「鐵十」,內地樓市軟着陸,何時才是底

    11月15日,中國統計局發布了10月房地產有關數據。

    不管是全國宏觀銷售數據,還是70個大中城市商品住宅銷售價格變動,總體都是深度涼涼。

    (槓桿遊戲授權使用)

    銷售下滑幅度達年內最大,開發投資跌幅也擴大;各線城市的新房和二手房價格按月均有略降,且房價下跌的城市數量出現大幅增加……

    到底我們面臨的是一個什麼樣的房地產市場局面?接下里又會怎麼整?槓桿地產擺數據、講道理,希望能為杆友適當解惑。

    房地產涼涼得不行

    說幾組數據吧,從官方剛發布的熱鮮數據開始。

    第一,累計銷售增速持續下滑。1-10月,商品房銷售面積143041萬平米,按年增長7.3%;比2019年1-10月增長7.3%,兩年平均增長3.6%。

    其中,住宅銷售面積增長7.1%,辦公樓銷售面積增長2.4%,商業營業用房銷售面積下降0.6%。

    商品房銷售額147185億元,增長11.8%;比2019年1-10月增長18.3%,兩年平均增長8.8%。

    其中,住宅銷售額增長12.7%,辦公樓銷售額下降1.6%,商業營業用房銷售額下降0.6%。

    無論銷售面積,還是銷售額,累計增速今年一直下降,且累計銷售面積的增速,百分比已經降到個位數。

    第二,單月銷售面積、金額按年下滑程度,均創今年以來最大跌幅。槓桿地產注意到,10 月,全國商品房銷售面積1.3億平米,按年下滑22%左右。

    全國商品房銷售金額1.2萬億元,按年下滑23%左右。

    第三,10月銷售均價按年繼續下滑,已經持續3個月。10 月銷售均價下降1.3%左右,自8月以來,已經連續3個月銷售均價下滑。

    很多房企自身的困境、行業局面,讓購房者觀望,一些房企被動降價促銷。

    第四,累計開發投資增速不僅持續下滑,連續2個月低到個位數增長。1-10月,全國房地產開發投資124934億元,按年增長7.2%;比2019年1-10月份增長14.0%,兩年平均增長6.8%。

    (槓桿遊戲授權使用)

    1-9月按年增長8.8%,連續第2個月累計投資增速百分比個位數了。

    其中,住宅投資94327億元,增長9.3%。

    第五,單月投資按年下滑幅度擴大。槓桿地產注意到,10月,房地產開發投資金額為1.2萬億元,按年下滑5.4%,較9月下滑3.5%,繼續擴大。

    具體來看,10月,房屋新開工面積、施工面積、竣工面積單月分別1.4億平米、1.5億平米、6277萬平米,按年分別下滑33%、27%、21%,全線飄綠。

    第六,累計土地購置面積負增長。1-10月,房地產開發企業土地購置面積15824萬平米,按年下降11.0%;土地成交價款11410億元,增長0.2%。

    我們可以想見10月的房地產市場多麼難。當然,10月有一個長假,也算是個理由,但根本上是行情真的深度涼涼。

    「有限救市」,政策適度糾偏將繼續

    這樣的情況,各方都急得不行。

    不過話說回來,從2016年開始,不算差的行情已經5年了,此前幾輪周期,漲一下總要回調一下,比如遇到2008年金融危機等情況。

    這一次,直到2021年春天,還是比較躁動的,近幾年每年都有一波行情。

    說到底,無論開發商還是個人投資者,直到2021年4、5月之前,都覺得房地產總體還是有搞頭,漲、漲、漲。

    瘋狂久了,遭遇點壓力,不也見怪不怪嗎?槓桿地產要說,歸根結底,很多人還是心態沒調整過來。

    短期,房地產有壓力是一定的,市場回暖,不是「有限救市」,政策適度糾偏就可以馬上改變的,信心很重要。

    我有這樣幾點看法:

    第一,市場下行還會繼續,年底或明年春天總會有點變化。政策端迎來邊際改善,「有限救市」開始後,各方觀望一下。

    到了合適的時機,自然會開始變化。

    第二,「有限救市」總會利於房價穩定的。現在一些地方房價連續下滑,市場信心很不足,「有限救市」幹嘛,就是要阻止這個情況,並不讓其蔓延。

    比如我們看到,社融超預期,邊際寬鬆趨勢已現。

    監管層各種努力,逐步恢復市場信心。

    第三,房企融資端適度放鬆後,依舊不會縱容房企,該暴雷、該重組的市場自己決定。簡單說,健康的、合理的需求得到滿足,不健康的不會給你續命。

    自己該怎麼解決怎麼解決,該賣資產賣資產。甚至破產重組,不會姑息。

    另外,此前槓桿地產也寫過,以今天的市場行情,即便給你融資機會,投資人也不會隨便買單,這麼多債務違約你先解決啊,否則誰信。

    第四,這個周期房子總體質量更不好,價格相對友好。市場不好,房企資金壓力也大,此前買的一些地還不便宜,那麼你說怎麼修房子?

    質量和用心程度肯定好不到哪裏去,但是價格呢,為了回款、為了生存,很多已經開始相對友好了。

    第五,政策層面還會持續釋放友好信號。此前槓桿地產寫過多篇文章,最終目標就是市場穩定。

    特別要指出,不要將政策的調整理解為全面放鬆,而是適度糾偏。

    逐步擺脱對房地產的依賴、軟着陸,還有很長路要走

    如何看待房地產的長期前景,以及上層對房地產的看法?

    第一,不管何時,不管哪個國家,房地產其實都是重要的,只是說現在不炒也是確定的。在《曖昧的瀋陽,瘋狂的地產股!樓市大反攻開始?》(11月11日)一文中,槓桿地產分析過,房地產沒有什麼秘密,怎麼出牌,基本都是明確的。

    平穩,是各方的最大公約、底線共識,現在房地產過冷自然就要幫一把。

    地方政府多數都要靠這個吃飯,GDP、財政、投資、無數上下游產業和就業,都離不開房地產,你說能怎麼辦?當然,誰都想經濟多幾個主引擎,不要這麼依靠房地產、投資,但這制定有一個過程。

    圍繞不炒,適度的救市、放鬆,就是當下和未來一段時間都會做的。

    第二,房地產行業還是中國經濟的壓艙石,這一點暫時不會變。要找到太好的替代物,很難的。經濟、就業穩定,都要地產。

    此前,槓桿地產老說,地產行業產業鏈長、關聯產業多、行業帶動效應明顯、關係居民生活水平及財富,關係金融安全和經濟增長。

    銀河證券說,無論從宏觀層面、中觀層面還是從微觀層面看,都對中國國民經濟、關聯產業發展、居民福利等方面具有重要影響。

    舉個簡單數字,2020 年中國全社會固定資產投資完成額為52.73萬億元,而房地產開發投資完成額為14.14萬億元,佔當年全社會固定資產投資完成額的26.82%。

    地方政府也都要靠這個吃飯,GDP、財政、投資,都離不開房地產。

    所以,房地產政策趨嚴、投機需求逐步離場可以理解,保持10來萬億元的銷售規模,這個不會變。

    10月27日,經濟日報刊文《共同富裕需要房地產市場穩健發展》。

    此前,9月22日,該報也刊文《樓市調控應注意滿足剛需》,儘可能防止「誤傷」剛需群體。

    第三,逐步擺脱對房地產的依賴、軟着陸,還有很長路要走。理想的狀態是房地產合理的需正得到滿足,同時金融機構和金融市場風險偏好平衡,各行各業都能得到支持。

    前一段時間,總體是涉房信貸很難得到滿足,這肯定也是不對的。

    房地產高槓杆的玩法,已經這麼多年,戒斷有個過程。

    調整經濟結構、債務結構,不是一朝一夕。重要的是戰略定力,在這個戰略目標下,鬆緊適度螺旋「軟着陸」,還是有可能的。

    本文由《香港01》提供

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