樓市調控頭號「優等生」繃不住了中國沒有一座大城市壓得住房價？

樓市調控的頭號「優等生」長沙，崩了！

過去一年，長沙的房價表現，徹底顛覆了我的印象。定睛一看，新房價格按月竟然已經連漲12個月。

過去一年，深圳被打趴下，杭州被摁住摩擦，廣州、合肥、武漢瑟瑟發抖，沒想到長沙卻「蹦躂」了起來。

據媒體報道，長沙目前已經有樓盤突破2萬限價，直衝2.5萬。總價高達960萬，不輸廣州一套豪宅。

開弓沒有回頭箭。事實上，長沙對土地財政的依賴度超過想象，去年賣地收入595億元，創近十年新高。

難道放眼中國，真的沒有一座城市壓得住高房價？

長沙，一直被稱為「讓炒房客有來無回」的城市。

甚至還曾因房價不漲，引發過市民投訴，驚動了市領導。

早就有很多長沙市民，對自己城市的房價「不滿意」，覺得漲得太慢了！

去年，專門給長沙市長寫了封信《憑什麼讓長沙市民承擔高房價地區的輸入性通脹？》，吐槽房價太低。「長沙的房價為什麼不能漲起！！！」

的確，現在買入一萬五，5年後賣出一萬八，除掉利息和各種手續費稅費，還虧了。

要是去長沙以外的城市買房，特別是一線城市，還要倒貼幾百萬。長沙的孩子們，走出去怎麼辦？家長們難免擔憂。

不過對此，長沙主政者的態度很堅決。

早在2019年，當地一把手在接受人民日報採訪時就表示：

長沙堅決擺脱對房地產的依賴、對土地財政的依賴，走出一條以製造業高質量發展為代表的實體經濟高質量發展之路。

今年初，主政者在接受《瞭望東方周刊》採訪時，態度依然沒變：

房價我們會繼續管控好，讓老百姓能買得起房子。

看來，樓市調控優等生長沙，要平衡好發展城市、吸引人口、提升市民資產的幾個難題，並不容易。

但現在，那位投訴市民的願望，似乎真的要開始實現了。

過去一年來，長沙的新房價格壓根就沒跌過。

國家統計局70城數據，從去年12月到今年11月，長沙新房價格按月都在漲。最高按月漲幅近1.4%，最低0.2%。能和長沙一樣保持漲勢的，也就只有北京、上海、西安、銀川和三亞。

其實，如果排除零星幾個月的下跌，長沙新房價格按月已經漲了三五年。

別的城市，包括深圳、東莞、杭州、合肥，即使樓市大熱，漲跌都常見，但長沙幾乎是一直漲。

甚至!如果只看5年的漲幅，你根本分不清是長沙，還是深圳。

國家統計局數據顯示，去年12月長沙新房價格按月2015年同期漲了53.7%，和杭州（54.1%）、深圳（57.4%）打成了平手。

12月初，長沙河西某樓盤開盤，單價2.36萬起，突破了2萬的限價，總價最高960萬元，可以在廣州買套豪宅了。

二手房方面，長沙好的地段同樣價格不菲。

11月，當地二手房均價1.14萬元/㎡（中國房價行情網數據），在全國300多個城市裏排第64位。按月、按年漲幅分別為0.88%和0.08%，幾乎沒漲。但一些小區和板塊的單價高得嚇人。

八方小區，離市政府、長沙市實驗小學和長郡雙語實驗中學等名校近，典型的二線城市香餑餑，去年一套法拍房的單價，已經去到3萬8，總成交價超過500萬元。

長沙房價第一梯隊的板塊——梅溪湖，二手房也要兩萬多三萬，總價三五百萬甚至千萬。

為什麼長沙的新房漲個不停？直觀的印象是，地價一直在抬升。

長沙新房屬於政府限價。此前，長沙明文規定，新房價格由成本+利潤+稅金構成，平均利潤率為6%～8%。

成本里最大的一塊，就是地價。這幾年，長沙的地價一直穩漲，樓面均價從最開始的兩千多漲到如今的四千多。

今年上半年，樓面價按月漲幅明顯。第一次土拍，33宗地熔斷和溢價成交的有14宗，佔了近一半。開發商都搶着出手。

從下圖可以看到，樓面均價一舉突破了4千。

地價穩漲，新房限價能不提高嗎？

我算了一下，長沙下列熱門板塊2018-2021年的最高限價增幅，分別為15.07%、5.67%、2.54%、2.32%。除去第一年（樣本較少），其他三年的平均增幅都較低，新房價格漲得很穩。

況且，長沙新房的供應拿捏得相當好。2017年至今，市場幾乎都是供不應求，限價的房子也賣得很不錯，銷售興旺。

此外，從產品角度而言，長沙新房正從剛需盤為主，轉為改善型市場。這也在無形中抬高了房價。

2017年到2019年，長沙幾乎沒有高端盤。2017年甚至連中端盤也沒有。

克而瑞統計：

2017年，首開限價由於整體限價在萬元以下，市場僅支持打造剛需項目；

2018-2019年，限價逐漸突破10000、12000元/㎡，開啟中端限價市場；

2020-2021年，限價突破14000元/㎡，高端限價項目開始落座長沙；

以前的户型，講究面積充分利用；現在的户型，開始有了200平以上的大平層。

經過5年的演進，長沙的新房產品更加多元化，價格也就節節攀升。

所以，我們就很容易理解，為什麼長沙的二手房卻不温不火。

看數據，這幾年長沙二手房價格幾乎沒有漲。只有少數優質二手房，才能賣得好。

這是因為，長沙人都在扎堆買新房，已經拼盡了洪荒之力！

今年5月，長沙有名的高端改善板塊濱江某盤，就出現了坐輪椅搶房的「盛景」：

多名坐着輪椅的老人，正在售樓處等待搖號。據說那一次，最年輕的購房者70歲。

沒辦法，想要在熱門樓盤搖上號，要麼是高端精英人才，要麼是50年以上的老土著，其他人免談。

看見輪椅明晃晃的反光了嗎？那是老人用鄙夷的眼神告訴你：

這盤，輪不到你！

同時，嚴格的限價和成本管控，也帶來了一些衍生問題。不少市民吐槽過：長沙的房子質量真差。

前段時間，長沙某小區一棟三十多層高的住宅樓，肉眼可見一條將近五十米長的巨大「裂縫」，從頂端一直蔓延到四樓，看起來極為駭人。

裂痕還不止一處。結果開發商來了一句：這是無害裂縫。

真能把人氣笑了。

長沙天心區某樓盤，本來說要在小區建人工湖，結果橋有了，流水變成了藍色的塑膠。小區業主稱，智商受到了侮辱。

出現類似粗製濫造的問題，其中一個原因是，嚴格限價鎖死了房企的利潤空間。

一邊排隊搶房，一邊吐槽房子質量，這樣的撕裂感，恐怕也只有長沙買房人才能體會。

冰與火的煎熬，真是太不容易了。

煎熬背後，其實也是長沙樓市的命門：

限價是強管控造成，必然也要服從於管控者的目標。

對政府來說，面臨財政增長、城市發展的需要，想賣出更高的地價，那麼限價就不得不跟着水漲船高。

長沙是個高土地財政依賴度城市，去年賣地收入創十年新高。

某種程度上來說，目前長沙市民仍然是幸福的，買房比較容易。房價收入比6.2，幾乎是全國最低，工作幾年就可以還清房貸。正因如此，連續14年獲評「中國最具幸福感城市」，是有道理的。

不過，這座城市也同樣面臨着發展的煩惱。

在知乎問題「從一線城市回長沙工作是怎樣一種體驗？」下，最多的回覆是：

工資低；

好崗位非常少，除了銷售還是銷售；

考進體制，競爭壓力非常大；

優質企業少……

甚至在最近茶顏悦色事件中，也能看出一絲端倪。虎嗅的文章提到：

2018-2019年，茶顏悦色老闆呂良打算進行網路轉型，但長沙網路人才「極度貧瘠」。他聯繫到一些優秀人才，但這些人不願意去長沙工作。

即使「茶顏工資爭論事件」發酵後，員工也沒有大規模離職，部分崗位反而滿額應聘。

因為在長沙，應聘者的就業選擇並不多。

長沙製造業雖然有完備的產業鏈，但「技術含量低、附加值低」，核心零配件依賴進口，容易被「卡脖子」。

同時，長沙現代服務業並不發達，特別是金融業對高端製造業的支持力度完全不夠。

這樣一來，長沙搶人呈現兩極分化：只有少數明星企業，如中聯重科、三一重工能吸引高端人才，再就是普通技術工人。

想讓學金融或者計算機的朋友去長沙工作，機會就少得可憐了。

從根本上來說，長沙仍然是一座充滿希望的城市。經濟發展迅猛，人口吸引力十足。

2017年，長沙GDP突破萬億，去年達到1.21萬億元，排在全國第15位，實際增速4%。疫情肆虐，前15名裏增速比長沙高的，只有南京。

近十年來，長沙常住人口規模增長300萬人，排在全國第八位，甚至超過武漢、佛山、蘇州等一大波城市。

或許，長沙的2021年表現，給我們一個最重要的啟示：

只要城市蓬勃發展，房價始終會水漲船高，或早或晚而已。