地產股連續反攻　政策頻頻加持　能否抄底？機構最新解讀

在「房住不炒」和「三道紅線」多重因素作用下，曾經作為「帶頭大哥」的地產股2021年經歷了難捱的時光，不少知名房企出現債務違約等問題，板塊股價領跌於各個行業。

然而低迷了一整年後，地產股的估值優勢卻逐漸凸顯，伴隨近期政策暖風以及利好消息催化下，該板塊迎來強力反彈，多家公司股價漲超10%，並帶動主題基金領漲收益榜單。業內人士表示，地產板塊目前「估值向上修復空間充足，並具備可守可攻的優勢。」

除此之外，隨着新保障房時代的來臨，裝配式建築風口漸起。有機構認為，隨着建築材料標準提升，防水、塗料等綠色建築、低碳施工行業的格局將會快速頭部化，且在保障性租賃住房全裝修交付要求下，廚電、浴電等必需屬性更強的行業將迎來更好的投資機會。

個股腰斬後，地產板塊抄底機會如何？

年後幾個交易日，大盤走勢不甚樂觀，滬深指數分別下跌1.27與3.03%，創業板更是跌超6%，跌幅靠前的分別為新能源和國防軍工板塊，均有超過8%的下挫幅度，還有電力、化工、汽車以及酒類指數等熱門板塊也較為乏力。但指數下跌主要系權重較高的板塊回落導致，個股而言，滬深兩市漲跌比例約為五五開，整體行情較為平穩。因為下跌的板塊不少是基金重倉的焦點，在去年風光無限之後稍顯落寞，因此最近這段時間股民投資體驗好於基金投資者。

工程機械、機場與房地產行業佔據了年後漲幅前三甲，上漲幅度超過5%，這幾個主題低迷了近一整年後強力反彈，此消彼長間，年後行情凸顯了「共同富裕」的特點。

回望2021年的時光，對地產行業而言可謂多事之秋。以恒大為代表的百強規模房企接連出現了債務違約問題，甚至部分公司面臨破產清算的境地。受多重因素影響，2021年全年百強房企銷售額、銷售面積分別按年下降3.2%、9.0%，從公布全年銷售目標的房企年度銷售完成率來看，2021年平均為88%，也是近5年來的最低值。但去年四季度以來監管持續釋放政策暖意，從居民按揭端、房企融資端等提供必要支持，近期央行也鼓勵金融機構為房企間項目併購營造良好融資環境，旨在用市場化手段化解此次房企流動性危機。

多個「濃眉大眼」的地產股跌幅超30%之後，抄底機會是否已經來臨？從估值來看，Wind房地產指數目前當前市盈率為12.08倍，處於歷史約40%分位點。南方基金表示，當前處於政策面見底，基本面尚未觸底的過程中。隨着政策的不斷託底，將為地產股估值修復創造良好的外部環境。當前，地產指數的整體PB仍只有1.03，處於歷史P6分位，估值向上修復空間充足。在當前市場波動較大的行情下，地產板塊具備可守可攻的優勢。

二級市場方面，近幾個交易日漲幅超10%的就有包括世茂股份、華僑城A、以及萬科等8家房企，股價上漲直接帶動了主題基金的業績。如華寶中證800地產ETF、南方中證全指房地產ETF以及華泰柏瑞新金融地產等年初至今收益均處於行業前列。

南方基金指數投資部認為，近幾天地產板塊大漲由某媒體一則消息催化，消息稱針對出險企業項目的承債式收購，相關併購貸款不再計入「三條紅線」相關指標。這是首次明確併購貸款不計入三道紅線，前期房企信用風險事件頻發，併購政策的推出有利於存量風險的化解，優化行業競爭格局。對房企來說，除了估值修復之外，NAV本身也可以實現擴表。

業內對地產行業最為關注的部分無疑是房企資金流動性問題，對此華泰證券認為，優質房企有望打破融資穹頂。「我們認為此次民營房企違約潮將促使房地產融資政策從全面限制轉向結構性鼓勵，以併購融資為代表的新渠道或將打破持續近5年的融資穹頂。我們或將看到併購融資對於『三道紅線』的突破，以及優質房企對於『借新還舊』的突破。」

保障房「紅利」下的產業鏈投資機會

除了房企，地產產業鏈還有多少投資機會可以挖掘？

近期，保障房政策暖風頻吹，2021年12月，中央經濟工作會議表示，「要堅持租購併舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展」。北京市長陳吉寧1月6日作政府工作報告時表示，堅持「房住不炒」。保持房地產調控政策連續性穩定性，做好住房供地保障，籌集建設保障性租賃住房15萬套，竣工各類保障房8萬套。

隨着新保障房時代的來臨，華泰證券認為政策是裝配式建築推廣的最大動力，而裝配式建築需綜合相關度、價格、施工難易、耐用性和綠色環保五方面考量，建議關注：

1、共贏品種：水泥/鋼材/保温材料/防水材料/石膏板/乳膠漆等；

2、差異品種：塑鋼/岩棉/實木複合板/人造板等；

3、新增品種：輕鋼龍骨/蒸壓輕質混凝土/鋼支架地腳組件/石膏空心條板等。

持相似觀點的還有天弘優質成長企業、天弘周期策略基金經理谷琦彬。谷琦彬表示，2022年地產鏈面臨的是下行壓力和提質提標並行的行業狀態。對於細分行業，龍頭公司的市佔率提升和建築新材料的使用是重點關注方向。

首先，整個建築材料使用要求的標準快速提升，對於過去行業標準低，同時存在質量痛點的材料都面臨着行業格局的加速頭部化。比如防水、塗料等行業，這些行業的頭部公司預計市佔率會加速提升。第二，新材料方面，綠色建築和低碳施工在快速推廣和應用。其中涉及到保温、維護系統、裝配式、減隔震等都面臨新興需求的快速釋放。比如減隔震的立法文件已經出台，裝配式行業繼續維持高速增長等。建築新材料龍頭公司預計將持續兑現公司在行業中的競爭力。

此外，保障性租賃住房的全裝修交付要求下：大型廚電（主要指集成灶、油煙機等大型廚電）、浴電為裝修需求，必需屬性更強；而大部分白電（除空調）及黑電屬於購置需求，可選屬性更強。因此華泰證券認為家電受益於新保障房建設的順次為：廚電/浴電/空調>廚房小家電>其他白色電器>黑色電器。