深圳「網紅神盤」衰落史：一年前轉手就賺500萬　而今乏人問津

過去一年房地產風雲變幻，真切地影響到了深圳樓市。

誰也沒想到，僅僅一年，深圳「網紅神盤」 華潤城，就從萬人打新，落得乏人問津的境地。

一年多前，華潤城潤璽一期入市，認籌500萬、轉手就賺500萬吸引了無數眼球和渴望暴富的人們。而今，卻要靠5000元激勵經紀人，尋找客户。

500萬與5000塊，這落差盡顯市場冷暖。過去一年樓市的反轉，超過很多人的想像。網紅神盤的光環褪去，不過是過去幾年亢奮的深圳樓市，在房住不炒調控下，回歸常態的縮影。

自去年4月以來，深圳嚴查深房理等炒房團，市場便逐漸沉寂。網紅盤不再紅，深圳樓市也漸涼。華潤城8年翻4倍的暴富神話，終於和上漲的房價、聚集的炒房客一起，歸於平靜。

那個炒房暴富的時代，也終是過去了。

打新消停

要給深圳的網紅盤排個名，近幾年排在第一的必是華潤城，過去8年它受到深圳人的瘋狂追捧。

開年伊始，這個投資回報率最高的住宅項目，卻遭遇尷尬。華潤城潤璽二期，未能續寫「網紅盤」的輝煌，竟然啟動了全民營銷賣房。

華爾街見聞了解到，潤璽二期全民經紀人推薦新客户購買，可獲得5000/套的稅前獎勵。並且活動時間還不短，從1月12日一直到2022年的3月31日。

去年12月16日，潤璽二期線上選房，最終1486批選走1024套房子，還有200多套沒賣出去。

本次參與全民營銷的，便是這剩下的200多套房子。大多數面積在120平米左右。

有接近華潤的人士表示，公司想盡快清盤，所以啟動了此次全民營銷的活動。

但不少中介人士直言，對於此次全民營銷並不感興趣。「1500多萬的房子，才5000元獎勵，也太少了」。

中介的不屑，盡顯網紅盤的落寞。很難想像，就在一年多前，深圳樓市還到處是「萬人打新」，拿500萬定金也未必買得上潤璽。

2020年11月，華潤城潤璽一期（潤四）開盤，1171套房源吸引了超1.5萬人填報資料，最終誠意金凍結客户9690批，「萬人打新」上了熱搜。

雖然前後一年多售價變化不大，並且二手房價仍然倒掛，但很顯然，深圳買房人的心思已經變了。

潤璽是深圳樓市最後的倔強。從深圳新年以來的銷售數據看，不少項目從開盤到現在，去化率普遍低於一成，最高也不過三成。接下來，打折促銷必不會少。

和潤璽二期一起發售的新樓盤去化問題同樣嚴重，光明的安聯尚璟府於1月2日開盤，當天僅成交1套，去化率0.28%；開盤情況最好的龍華卓越柏奕府，去化率也僅為34.54%。

深圳多位開發商人士告訴華爾街見聞，過去三個月退房現象非常多，人們對房價的預期已經開始悲觀了，不少之前交了訂金甚至首期的客户，都想盡辦法退房，尤其是寶安非中心區、光明、龍崗等區域的項目。不少開發商營銷總為此頭疼不已。

「神盤」往事

10多年前，當華潤置地拿下大沖村舊改的時候，沒有預料到，這個280萬平的超級綜合體，會成為全國知名的神盤，集結了如此眾多的炒房客。

這幾年，很多深圳中產、炒房客們最想買入的房子，便是華潤城。這個項目過去8年一共開盤五次，價格從最初的4萬/平，漲到了13萬/平，二手房價更一度衝到18萬/平。

如此嚴重的倒掛，倒手即賺500萬的財富效應，讓華潤城每次開盤都讓深圳全城瘋狂，人人血脈賁張。

的確，如果有一種方法，能讓人幾年暴富，你是不是也不想錯過？

8年前買入深圳華潤城一期的業主們，就是這樣的幸運兒。

2014年，華潤城一期開盤，均價4.7萬/平，四年後三期漲到了8.5萬/平；2020年，11月，華潤城潤璽一期（潤四）的開盤均價為13.1萬元/平米。

因為政府對新房限價，華潤城新房二手房價格嚴重倒掛，二手房在2019年已經漲到了12萬/平左右，2020年疫情後，最高達18萬元/平米。

這意味着，華潤城一期業主轉手能賺少則數百萬，多則上千萬。

這種「買到就是賺到」的暴富效應，將全國人民的眼光都吸引了過來。華潤城也成為炒房客最為集中的項目之一。

2020年3月，國內疫情剛剛緩和，華潤城1-3期的二手房源掛牌價，突然飆升，很多都在18萬/平。而在春節前，報價也就在12、13萬。

深圳中介協會調查發現，部分業主（聯合）將房源報價大幅抬高，以期通過「高評高貸」高位套現，多個利益方組成的機構化炒房團隊利益鏈，正助推樓市「虛火」。

後來有關部門查出，華潤城存在多個「代持」買房人，並給予嚴懲。

2021年1月22日，深圳市住建局發文稱，對華潤城潤璽一期12名涉嫌違規申購商品住房人員進行處理，暫停相關人員在深圳市網簽和公積金貸款資格等。

2021年4月初，「深房理」被舉報違規炒房，市住建局、公安局、市監局等七個部門發起聯合審查，其名下問題貸款高達10.64億元；除此之外，共有44名深圳房地產中介人員為其違規提供炒房便利，現已拉入行業黑名單。

深圳業內人士認為，雖然華潤城可能並不是深房理集團炒房的重要標的，但類似這樣的炒房團，華潤城裏的炒房客，也都受到了狙擊。

此後深圳樓市迎來了鉅變。打新難度提高、購房者被分流以及二手房參考價出台等，購房者變得愈發理性了起來，對於網紅盤也不再輕易出手。

上漲不再

網紅盤之所以紅，是因為其賺錢效應，依託於房價上漲的預期。而當下的深圳樓市，這個預期已經變了。

過去一年的深圳樓市已很少出現在人們的視野，這個曾經上演了5000萬蹲、500萬搖的城市，不再瘋狂。

新房市場持續冷清。中原數據顯示，在去年12月，深圳有23個住宅項目開盤，僅有三個項目開盤售罄。整體開盤去化已連續2個月低於五成。

市場的供應還在持續加強。深圳住建局的數據顯示，截至目前，一季度計劃入市的商品住宅項目將有13個，合計66.24萬平方米，約合6565套。

深圳中原不完全統計，2022年深圳潛在入市的項目達144個，平均三天一個新盤。相比去年全年的125個大增，購房者的選擇顯然更多了。

加上新盤中不少樓盤是限價的，在去年三次集中供地時價格已被鎖定，有頭部房企深圳地區營銷負責人認為，不少新入市或者當下已推出的項目還會遇冷，在價格上會受到這些待入市項目的衝擊。

這意味着，當下很多存在尾盤的項目還會推出更多的營銷、折扣，避免項目接下來更難賣出。

購房者的猶豫也體現在房企的銷售業績上。2021年，頭部30家房企完成全年銷售目標的，屈指可數。

即便是華潤置地，在2021年也只是踩線完成了銷售目標，全年累計合同銷售金額約3157.6億元，較3150億元的銷售目標，僅完成100.24%，是近四年裏最低水平。

尤其是去年12月時還祭出了「網紅盤」，靠着突擊戰才勉強完成全年銷售。

深圳市場網紅盤的失寵，是個明顯的風向標。二手房市場的低迷，更是讓這個城市露出了真面目。

在祭出了殺手鐧「二手房指導價」十個月後，深圳房地產訊息網數據顯示，2021年深圳二手房市場成交量創新低，僅為2020年的四成左右，40699套。

二手房筍盤只會越來越多，對一手房的壓力也只會越大。

迅速降温的新房、二手房市場，暴露深圳樓市過去得居高不下，只是槓桿催生的「虛火」，剛需需求量被哄抬。

今天，深圳人已不再盲目「打新」，不再坐莊漲價，趨於冷靜。

晨星高級股票分析師陳貞瑋對華爾街見聞表示，市場的疲軟態勢將至少延續至2022年上半年，鑑於預售環境不佳，開發商很可能推出激勵措施，並考慮買家的低迷情緒，縮減可售資源。

換而言之，在當下房企流動性受阻的背景下，項目打折、網紅盤不紅的情況仍將持續一段時間。

華潤城是深圳這座城市的縮影。過去8年，買入華潤城，就是買入深圳，唾手可得百萬、千萬財富，更是在這個城市奮鬥成功的標誌、耀眼的身份標籤。

但如今，這個光環已褪去了。