買房3個月虧了500萬！「中國最慘買房人」到底犯了哪些錯？

親，買房嗎？3個月虧500萬那種。

最近的新聞「中國最慘買房人」，想必你也聽說了。

96年生的姑娘小伍，滿心歡喜，掏出775萬現金在上海買房。一頓操作猛如虎，如今只剩275。

法院二審已判決，板上釘釘。梳理因果，竟是因為銀行放款遲了幾個月。

一大批吃瓜群眾震驚了：

銀行貸款批得慢，這也能怪買房人？！

這是真的。普通人買房次數少，真的不知道，一間二手房的交易過程，居然埋藏如此多的陷阱，步步驚心。

天真爛漫的小伍，毫無機心地闖了進去，被吃得渣都不剩。

這事兒，在法理上或許無懈可擊。但在道德情理上，卻給了所有中國買房人心頭撞了重重一錘：

買房，務必當心！！！

我先給你們捋一捋，這事的時間線。

2020年5月，小伍看中了上海黃浦區一套180㎡的二手辦公樓，準備豪擲1550萬拿下。

姑娘應該是個有錢的家庭。一通商量後，她跟房東簽了房屋轉讓協議，先交了100萬定金。

同月，雙方又簽了一份補充條款。約定小伍要在6月30日前交齊745萬的首期和60萬的裝修補償，同時要在8月30日過户前，通過銀行貸款完成剩下的745萬房款。

注意，這一步就已經埋下了兩個重大錯誤，後續再提。

2020年6月，急吼吼的小伍提前收了房，搬進去，開始換裝修。

2020年7月13日，在拖延了13天后，小伍交齊了745萬的首期款。

2020年8月30日，到了約定過户的日子，但小伍申請的銀行貸款745萬遲遲沒有批下，形成「實質性違約」。

2020年9月30日，房東提出申請跟小伍解除合同，要她歸還房子，同時賠償房屋總價20%的違約金，即310萬，以及房屋裝修損失180萬，共計490萬。

小伍當然是不幹了。房子都拿到手了，還會怕你？她一直拖着。

2020年10月29日，時隔兩個月，銀行的審批終於下來，小伍拿着724萬想跟房東繼續履行合同，被狠狠拒絕，還被告上法庭。

結果，進入漫長的打官司階段，一審、二審判決，小伍都輸了。

不僅要賠上310萬的違約金，還有180萬的裝修費，以及案件受理費4.6萬，共計494.6萬。

不僅如此，賣家對一審結果居然還不滿意。提出小伍還要支付逾期付款的賠償金77.5萬，以及1000元/天的房屋佔用費。

最終，2021年12月1日的終審判決，小伍賠償310萬的違約金，還有180萬的裝修費不變，不過案件受理費從4.6萬降至2.7萬。

僅僅減少了1.9萬，這就是小伍所能挽回的全部損失。

回過頭來看，從雙方簽合同到實質性違約，僅僅3個月的時間，就奠定了小伍慘敗的結局。

為什麼會這樣？

很多網友說，小伍「太冤了」。

畢竟，誰又能控制銀行的放款速度呢？

熱搜上，網友們一窩蜂炸了，紛紛質疑背後是不是一種新套路。

不過，法院的判決不可能無緣無故。事實上，法院也只能遺憾地宣佈，他們愛莫能助，無能為力。

因為，雙方的合同上明明白白地簽訂了兩大條款：

1.乙方未按照本合同及各項附件等約定履行的，逾期超過十個工作日的，或乙方單方要求解除合同的，均視為乙方違約，甲方有權單方解除本合同......乙方除需支付十個工作日的賠償金（按總房價款萬分之五每日計）外，還需向甲方支付相當於總房價款20％的違約金；

2. 若因乙方違約導致買賣合同無法正常履行，乙方應在解除合同7日內將該房屋恢復原狀或賠償甲方房屋裝修費180萬元。

簡單來說，就是小伍如果沒法在規定時間內給錢，房東就可以單方面解除合同，並要求鉅額的賠償金。

在這個條款裏，銀行的放貸速度完全沒有放在考慮範圍內。

這也難怪終審判決書中這樣寫道：

「貸款延期獲批的原因和房東無關，和小伍本身的資信能力等可能也無關......但是，法院認為，作為適格的民商事主體，對於在交易中可能產生的風險，應已明知......在最終並未能取得本案房東諒解和許可的前提下，相應的違約責任小伍是無法免除的。

更重要的是，兩個賣家從一開始就盯緊了小伍這塊「肥肉」。交易全過程，他們都請了律師參加，這是不尋常的舉動。

「從該案的兩次審判過程來看，賣方律師對合同的簽訂、履行和爭議都是全程參與，打下了很好的基礎，是賣方勝訴的關鍵；相比而言，買方在答辯及舉證時，未充分表達繼續履行合同的必要性，這是值得反思的問題。」

一邊是熟讀法律，有律師全程參與的房東，另一邊是啥都不懂，「人傻錢多」的年輕人，勝負的天平從一開始發生了傾斜。

以有心算無心，這個初入社會的小姑娘，怎麼敵得住如此專業的陷阱？

覆盤一下小伍的故事，她犯的錯誤非常明顯，也讓自己陷入越來越被動的局面。

第一，對合同內容漫不經心，甚至可能根本沒有仔細看。

小伍顯然沒有預料到，合同中約定的付款時間，會具有如此巨大的殺傷力。

同時，合同還給予了賣家一個最重要的權利：主動解約權，並約定了明確的違約責任。

這其實是很多買房人，都會犯的錯誤。

畢竟，中介遞過來的合同，往往都是「標準版本」，印刷體白紙黑字，很多人會想當然地以為，這些條款都是理所當然的。

其實根本不是。

比如對付款時間的約定，可以預留更大的彈性，也可以銀行放貸造成的違約責任，減少比例。

第二，小伍急於收房，缺少風險意識。以為拿到房子就萬事大吉，忙着開始裝修。

其實，收房是最不需要着急的，除非賣家願意提前無償交付。在這個案例中，小伍的損失有180萬是合同約定的裝修賠償金。

如果沒有急吼吼進場裝修，這筆賠償根本就不會產生。

第三，小伍根本就不熟悉二手房交易的流程，缺少專業的指導。

一個非常明顯的Bug就是，二手房交易在付完定金後，按揭公司、銀行就可以介入評估材料了。

必須等到銀行出具了「同意貸款書」，雙方才能進入交首期的環節。

而且，交完首期的同時，雙方應同步進行房產過户。銀行貸款的發放，將直接發放到賣家賬上，整個交易才算完成。

當然，最根本的原因是，小伍作為買房人，還是低估了人性的黑暗一面。

首期的775萬，她也根本沒有通過第三方監管賬户，而是直接交給了賣家。

對於心懷鬼胎的對手來說，這等於是把主動權完全讓了出去。

等到小伍身陷違約，法院判決後，賣家根本不愁拿不到賠償金，只需退還尾款。

有經驗的律師就知道，這等於已經把調解談判的空間，壓縮到幾乎為零。

小伍，真的是太慘了。

這個故事，對初入社會的小伍來說，是沉重的一課。

碰上不靠譜的中介，談了個心機深沉的房東，簽了個不公平的條款，又碰上一家放款慢的銀行。

將近500萬的學費，這個學習成本可太大了。

事實上，去年房貸收緊以來，類似的境況很多買房人都會遇到。

對於普通人來說，一定要意識到：

銀行的房貸放款速度是不可控的，必須建立風險意識。

根據貝殼研究院72城數據，2021年年中有46個房貸的放款周期延長。

很多南方城市放貸周期都在100天以上；比如廣州，放款周期也從原來的14天延長至98天。

銀行這邊卡死了，不止是二手房房東會發難，就連賣新房的開發商都可能搞事。

去年7月，廣州某開發商就對一位業主發出解約函，要求其三天內去辦理解約手續。

問題在於，這位業主早就交了首期款，是貸款沒有批下來導致的違約。

因此，對於普通買房人來說，在一開始簽訂合同的時候，有以下幾種做法：

1.儘量不要約定房款尾款的支付時間；

2.在交付定金/誠意金後，立刻進入銀行審批環節，拿到同貸書再交首期；

3.了解清楚銀行關於放貸的大概時間，協商並預留好足夠的付款時間；

4.務必約定房屋尾款的支付時間以銀行貸款發放的時間為準。

如果上面幾條比較難協商，也可以爭取在備註條款中寫明，如果購房人並無過錯，因銀行原因發放貸款拖延，購房人不承擔違約金。

當然，最重要的，還是找個專業人士或律師幫忙過一眼——

幾百萬、上千萬的房子，也就不要心疼這幾千塊的律師費了。