大魚吃小魚的時代來了：22.6億元！華潤繼續大動作

大魚吃小魚的時代來了。

2022剛開年，大佬華潤的存在感很高。先是月初，華潤萬象生活10.6億元要收購禹洲集團旗下禹洲物業服務全部已發行股本；

接着臨近年關的1月20日，華潤萬象生活又官宣，計劃收購中南服務全部股權，收購代價不高於22.6億元。

敢於在周期底部頻頻出手，槓桿地產覺得都是真的「勇士」。同時也不禁讓人想了解，華潤萬象生活，到底有多「壕」？

1、亮眼背後

時間退回到2020年8月26日，彼時正式物業股上市的高潮期，華潤也不例外。2020半年報發布當天，華潤置地對外發布：正考慮分拆物業管理和商業運營服務獨立上市。

5天以後的8月31日，華潤萬象生活便向港交所遞交招股書；

11月8日，華潤萬象生活通過港交所聆訊；

12月9日，華潤萬象生活在香港聯交所主板正式開賣，發售定價22.30港元每股。這距離其放風上市才3個多月時間，速度堪比坐飛機。

再想想2次招股書都失效的禹洲集團物業「禹佳生活服務」，真是讓人唏噓：血統不同、規模不同、質地不同，兩種迥然的結局。

華潤萬象生活官網顯示，其商管業務聚焦高端與品質購物中心賽道，其中「萬象城」、「萬象天地」、「萬象匯」三大商業產品線；物管業務重點佈局住宅、城市公共空間、寫字樓及產業園三大核心賽道。

背靠母公司世界500強華潤集團，華潤萬象生活在物管領域也是妥妥的大佬。

截至2021年6月30日，華潤萬象生活提供物業管理服務的住宅及商業物業建築面積約1.36億平米，提供商業運營服務的購物中心及寫字樓建築面積約840萬平米。

營收方面，最新2021半年報顯示，其2021前半年的增速還可以。營收40.14億元，按年增長28.09%；歸母淨利潤8.06億元，按年增長138.07%，毛利率32.3%、淨利率20.07%也處於歷史高位。

現金流方面，華潤萬象生活2021上半年的現金及現金等價物有124.57億元，也處於歷史高位。融資活動產生的現金流量淨額略顯遜色，為-1.96億元。

雖然2021年報還沒出，但從半年報裏，槓桿地產隱約可以感覺到2021年的華潤萬象生活是元氣滿滿的。

2、此前營收按年增速持續下滑，以及……

如果把時間線拉長，按年度來看，情況似乎又有點不一樣。

比如營收按年增速，如下圖東方財富數據顯示，2018年-2020年這三年裏，華潤萬象生活的該項數據呈階梯狀下滑，雖然2021上半年恢復了一些，但離高峰期的40%+增速仍有距離。

歸母淨利潤又是另一番情況，3年間波動較大。2018年為8.9%，2019年降至-13.7%，2020年回升至124.07%。

此外槓桿地產也發現，大佬如華潤萬象生活，也沒能逃過母公司依賴症的商管企業「通病」。

以其中的物業管理業務為例，2021年中報顯示，其在管住宅及其他非商業物業建築面積裏，華潤置地的為8683.3萬平米，佔當期總面積1.22億平米的71.3%；對應收益13.15億元，佔當期總收益17.36億元的75.75%。

另外值得注意的是，如果用收益除以在管建築面積，可以得出華潤萬象生活來自華潤置地的每平米收益為15.14元，而來自華潤集團與第三方開發商的每平米收益為12.03元。

目前來看，物業管理仍是華潤萬象生活的大頭業務，2021上半年總營收17.36億元，佔總收入的43.2%。

商管方面購物中心算是主力軍，但最近似乎有點「不給力」？2021上半年營收9.33億元，較去年同期下降7.2%，佔總收入的23.2%。

要知道2020年上半年，正是黑天鵝肆虐最嚴重時間點，商管的生存情況本來就不好，2021上半年正常來講這塊應該是高增速才對……

對此華潤萬象生活2021年中報給出的解釋是：自二零二零年下半年起，購物中心物業管理服務的收入模式改為酬金制，去年同期購物中心物業管理服務的收入模式為包乾制，因此收入較去年同期有所下降。

3、收購「治病？」

總的來看，華潤萬象生活還是得靠提高物管方面的增速來夯實地位，在槓桿地產眼裏，這塊業務最值得改進之處可能就是對母公司的依賴。

如今大佬房企的增速大都在變慢，倘若過多依賴母公司的增量來給自己的增收，以後增速情況恐怕不容樂觀。

最近正值百強房企2021全年銷售額髮布期。按照機構數據，2021年百強房企全年銷售額12.6萬億元（槓桿地產提示，涉及房企項目合作有重複統計），按年下降3.2%，銷售面積8.5億平米，按年下降9%。

華潤置地的情況還好一些，2021年的銷售目標為3150億元，最終完成3158億元左右，完成目標略多一點。但這個增速也無法和往年相提並論。

收購是個好辦法。尤其在如今市場底部，正值低價買入時機。

此前浙商證券大致統計，華潤萬象生活如成功收購禹佳生活和中南服務，預計將獲得新增在管面積6910萬方，潛在交付面積4989萬方。

華潤萬象生活總裁喻霖康曾表示，2025年前要在管面積要達到4億之上，運營購物中心150個左右，力爭做商管賽道第一。難怪開年如此大動作啊。

華潤的頻頻動作也讓市場猜測，2022年將迎來房企的併購大年。的確如今政策也給力。

而有些房企則該焦慮了。據樂居財經不完全統計，截至2022年一季度末，上市房企共有33只存量美元債券到期，發行總額150.35億美元，債券餘額為139.04億美元，涉及27家房企。

誰會成為下一個「斷臂求生」的呢？