內地這10個省會城市　房價跌回一年前

2021年，房產調控加碼、信貸環境收緊、房企債務違約等風波不斷，中國樓市從高熱墜入寒冬。

在此背景下，城市分化不斷加劇，有些城市穩中求進，房價繼續攀升；有些城市則徘徊不前，持續橫盤調整。太原、石家莊、哈爾濱、呼和浩特等20多個城市房價跌回一年前，深圳等此前漲勢極猛的城市也由熱轉冷。

2021年，哪些城市漲不動了？

一線城市：深圳樓市由熱轉冷

近日，國家統計局發布了2021年12月70個大中城市房價漲跌數據，我們可以從中看出過去一年的具體走勢。

北京、上海、廣州、深圳四大一線城市去年新房、二手房價格齊漲，但北上廣漲幅較大，深圳樓市則由熱轉冷。

以去年年底的數據來看，深圳二手房價格僅比2020年同期上漲0.6%，與北上廣相差甚遠。

深圳向來是全國房價最高、漲勢最猛的城市之一，在2021年4月之前，深圳二手房價格已連續上漲21個月，且多次領漲全國。去年4月，深圳二手房價格按月持平，此後更是連續8個月按月下跌，樓市墜入寒冬。究其原因，多輪政策的出台或是最主要因素。

去年，深圳經歷了一輪史上最強樓市調控——2月8日出台「二手房參考價」政策；5月7日上調房貸利率；5月20日發布「新房指導價」；7月30日推行大學區；8月29日土拍新房限價下調……一輪輪政策打得深圳各方措手不及，樓市迅速降温。

政策之外，房企暴雷和業主維權等消息頻發，也是導致深圳樓市降温的重要原因。去年深圳房產巨頭恒大暴雷，佳兆業、陽光100、富力等眾多房企紛紛出現債務危機，引發行業震動。加上住宅工程質量問題頻發，業主和開發商的矛盾急劇惡化，眾多潛在業主轉向觀望態度，深圳二手房市場數據創下新低。

深圳房地產訊息網數據顯示，2021年深圳共成交二手房住宅40699套，按年2020年減少57.3%，創下近六年來的新低。

樂有家發布的《2021年大灣區樓市報告》顯示，去年深圳二手住宅20個熱門片區中，按年下跌的有13個，最大跌幅發生在南山南頭片區，達到16.7%，而按年上漲的片區中，最大漲幅僅為4.66%。

過去一年，雖然深圳房價仍高居全國前列，但此前迅猛的漲勢有所抑制，今年或將更加平穩。樂有家營銷總裁賀玲在接受媒體採訪時表示，「我們認為調控越來越理性，也正因為越來越注重預期的引導，2022年應是平穩的一年。」

二線城市：10個省會城市房價跌回一年前

2021年，全國70個大中城市裏，共有20多個城市房價至少跌回了一年前。

其中不乏一些省會城市，比如新房價格按年下跌的昆明，二手房價格按年下跌的貴陽、南寧、烏魯木齊、長春、南昌，以及新房二手房齊跌的太原、石家莊、哈爾濱、呼和浩特。

這10個省會城市中，北方佔了6席，南方佔4席。

它們都是經濟發展比較緩慢的省會城市，或因人口嚴重流失（哈爾濱），或因此前跟漲太猛房價虛高（石家莊、南昌等），或因貨幣棚改戛然而止（太原等），最終引發房價回調。

其中比較值得一提的是南寧、烏魯木齊和昆明。其他省會城市的房價基本在2020年甚至更早就出現了下滑趨勢，這三座城市卻是在去年才開始下跌。在此之前，南寧、烏魯木齊的二手房價格分別已連漲12個月、6個月，昆明的新房價格也已連漲13個月。

究其原因，政策加碼、信貸收緊、房企暴雷等因素仍是關鍵。此外，南寧此前在全國上漲大潮中跟漲太猛、基礎不牢，如今市場需求減弱，也引發了房價回調。烏魯木齊新房庫存較大，整體供大於求，房價自然難以上漲。

另一個值得一提的城市是南昌。

南昌二手房價格早在2020年就開始下跌（-0.4%），去年3月南昌出台大南昌都市圈「購房同權」政策，結果第二日就被住建部約談，並被列入重點監測名單。「救市」政策不僅沒有帶來利好，還進一步加速了房價的回調。2021年底，南昌二手房價格按年再跌0.4%，市場持續低迷。

三線城市：唐山等18城房價跌回一年前

20餘個房價下跌城市中，除了10個省會城市之外，更多的還是一些經濟發展較為緩慢、人口吸引力也不強的三線城市。

與2020年年底相比，共有18個三線城市房價下跌，包括牡丹江、南充、安慶、岳陽、秦皇島、錦州、宜昌、大理、常德、北海、遵義、唐山、桂林、吉林、襄陽、瀘州、韶關和湛江。

其中大部分城市房價下跌已不止一年，比如跌幅較大的牡丹江和安慶，二手房價格均已連續下跌或持平20個月以上。據貝殼研究院此前統計，在不考慮通脹的前提下，牡丹江二手房房價已退回到14年前。

牡丹江市統計局去年發布的《牡丹江市人口發展現狀分析報告》，揭示了樓市疲軟的部分原因：「由於我市經濟欠發達、經濟總量小、產業結構不盡合理、城市化水平不高，缺少能牽動全市經濟發展的大項目，導致在報酬、福利、待遇等方面缺少吸引力，加劇了人口外流尤其是青壯年人口外流。」

這幾乎是這些三線城市房價下跌的共同原因。搜狐城市梳理發現，跌幅較大的城市基本都是人口外流城市，比如牡丹江過去十年人口減少50.9萬，南充、常德、岳陽、錦州、安慶分別減少了67.1萬、43.8萬、42.6萬、42.3萬和30.7萬。缺少人口與經濟支撐，房價自然跌跌不休。

此外，還有4個城市是在2021年出現房價下跌趨勢的，那就是唐山、秦皇島、大理和桂林。其中最值得一提的是唐山，此前二手房價格連漲35個月，直到去年4月份才開始出現下跌情況。

唐山是河北第一經濟大市，再加上京津冀一體化戰略加持，房價連漲不足為奇。不過它與自家省會石家莊一樣，都有跟漲太猛、房價虛高的問題，樓市墜入寒冬後無以支撐。此前唐山二手房均價已破萬，與長沙不相上下，比一些省會城市都高，但其人口吸引力和經濟發展狀況並不優越，市場需求減弱後，房價自然漲不動了。

2021年，中國樓市從高熱墜入寒冬，從一線城市到三線城市都難免受到波及。不過，也有部分城市持續上漲態勢，過去一年新房、二手房價格漲幅均高居前列，比如北京、上海、廣州、重慶、長沙、西安、杭州、南京、無錫、銀川、海口、三亞、大連、金華和温州等15個城市。

通觀這些城市可以發現，它們大多經濟發達、人口聚集、產業結構合理、居民收入較高，市場需求自然不低。情況比較特殊的是海口、三亞和銀川，海口和三亞是由於近兩年海南商品住房用地控制嚴格，導致新房供應不足、房價持續上漲；銀川房價早年存在價格窪地，近年土地交易活躍、大房企入駐，導致房價上漲。

展望2022，中國樓市或將穩中求進。國家金融與發展實驗室發表的文章認為，2022年房地產調控政策將出現微調，房地產市場最壞的階段可能已經過去，但難以出現V型反轉。畢竟在當下，「房住不炒」的指導思想不會改變。