3000多戶業主苦等20餘年　廣州「最大」爛尾樓重生路漫漫

「你在山莊那邊啊？現在房子怎麼樣了？」2021年末的一個午後，得知何叔正在澳洲山莊，他98歲的父親在電話中忙不迭的問道。掛下電話後，何叔對中國房地產報記者表示，父親一直在問何時能過來住，但他也沒有答案。

1998年，何叔開車拉着父親繞廣州跑了一圈，想給他買套房子養老，老人家一眼就相中了澳洲山莊，「有山有水，風景好。」當時廣州市中心的五羊新城，新房價格是3000元/平方米-4000元/平方米，但距離市中心有近一個小時車程的澳洲山莊也賣到了這個價格。何叔最後一次性付款買下了一套三房單位，希望父母退休後能在依山傍水的山莊裏安度晚年。沒想到澳洲山莊自1999年開始大面積停工、爛尾，至今已停擺20多年，「我今年已經71歲了，別說我爸爸，估計我自己養老都指望不上了。」

何叔平時住在廣州最南端的南沙區，此次特地回澳洲山莊是為了簽名，聯署《強烈要求政府還我土地、立即啟動重建》等請求函。經過多年的抽絲剝繭，業主們逐漸釐清了影響澳洲山莊盤活重建的核心原因——土地，這些年他們一直在為找回自己家園的土地而奔忙。

業主提供的資料顯示，澳洲山莊售出的房屋超過3000套，其中有2483户業主的整套購房資料在政府的監管部門辦理了鑑證、登記手續並備案，還有1000來户業主未登記備案，因爛尾而受影響的業主過萬人。2013年，澳洲山莊被廣州市定性為「廣州最大的爛尾樓」，相關部門曾直言該項目「爛尾時間長、情況複雜、歷史遺留問題眾多、重建難度大」。為解決這個重大歷史遺留問題，2017年8月，黃埔區專門成立了由區長任組長的處理「澳洲山莊」爛尾樓問題工作領導小組，經過4年的調研、摸查，2021年7月，這個小組形成了一份3萬多字的匯報材料提交給了廣州市政府。

「現在就盼着政府能給我們一個時間表，儘快解決澳洲山莊的土地權屬問題，拿出重建方案，還山莊一片明朗天空。」63歲的業主孫建偉說這是他最大的心願。

從目前來看，情況難言樂觀。1月24日，一位接近黃埔區政府的知情人士對中國房地產報記者表示，2017年8月以來，黃埔區開展了大量的敦促協調等相關工作，但由於項目兩家開發商的利益分歧較大，相關協調工作目前仍在持續進行中。

歸國華僑的首個地產項目

1991年，在澳洲經商的潮汕商人胡耀智受廣州市政府邀請，決定在廣州市開辦一家制衣廠。這個工廠是中外合資的，中方的代表是吳楷明，也是胡耀智的老鄉。回國不久，胡耀智萌生了進軍房地產行業的想法，1992年11月，廣州澳美房地產開發有限公司（以下簡稱「澳美公司」）成立，註冊資本為9200萬港元。經吳楷明牽線，胡耀智在1993年、1995年以6萬元/畝的價格買下了廣州市廣汕公路金坑路段旁的10個地塊共986畝地。

胡耀智買下的地塊，毗鄰金坑水庫和金坑森林公園，自然環境頗為優美，他打算把自己的第一個房地產項目打造成廣州第一的山水宜居樓盤。據了解，該項目規劃建築面積約202990平方米，分為A、B、C、D、E和別墅區6個組團，還配套狩獵區、娛樂世界、野營培訓中心、水上度假村、貴族學校等。雖然此前並未有任何房地產開發的經驗，但胡耀智躊躇滿志，並未採用當時業內主流的滾動開發方式，而是決定同時開工項目規劃的6期產品。

1995年，這個名為澳洲山莊的項目開始對外銷售，主打大自然、零污染的概念，澳美公司還扮演了銀行的角色，給業主提供了「20年免息分期付款，首期3.8萬元，月供488元」的優惠付款方式，吸引了大批嚮往山水生活的廣州人。據了解，在銷售的高峰期，每隔兩個小時就有一輛往返廣州市區與項目的樓巴，載滿了看房的客户。

按照業主提供的資料，澳洲山莊整個項目可提供上萬套住宅，但在賣出3000多套的時候就出了問題。1998年，澳美公司的財務總監何氏兄弟捲走了上億元的公款，該公司資金鍊因此而斷裂。胡耀智沒有辦法，只能請求業主向銀行辦理按揭貸款，以此緩解資金壓力，但他承諾澳美公司將承擔業主的貸款利息。

然而，到了2000年，澳美公司也無力支付業主的貸款利息，導致大量業主被銀行起訴。不少業主也因此起訴澳美公司違約，直到2021年仍有不少相關的立案訊息。從裁判文書來看，法院對於業主要求澳美公司返還墊付的房屋貸款利息的訴求，均予以支持，只是澳美公司早在2016年就被列為失信被執行人。

在澳美公司資金鍊斷裂的當年，業主們就發現澳洲山莊的有些工程開始停工，到了1999年，該項目就近乎全面停擺了。

胡耀智在澳洲山莊爛尾後曾接受媒體採訪，他坦言是野心太大和用人不當導致了自己的失敗，表示如果按早期規劃的那樣，建好一個小區，賣一個小區，再蓋另一個小區，如果不被財務總監捲走上億元、資金鍊斷裂，就不會陷入困境。

錯綜複雜的三角合作關係

澳洲山莊爛尾的初期，胡耀智遍尋合作伙伴，希望能夠讓項目儘快回歸正常開發的軌道。緊要關頭，在外另立山頭的吳楷明又出現了，他當時跟李嘉誠合作了廣州國際玩具禮品城，表示可以幫助胡耀智與李嘉誠搭上線，還借了一筆資金給胡支付水電費和員工工資。胡耀智緊緊抓住了這根「救命稻草」，2004年，他把澳洲山莊規劃範圍內的增國用（1995）字特第018號、022號、024號、026號4個土地證、約340畝土地轉讓給吳楷明旗下的廣州方興房地產建設有限公司（以下簡稱「方興公司」）。方興公司後來以這些土地入股，引入和記黃埔，在地塊上開發了御湖名邸項目。

賣掉這4塊地後，胡耀智依然沒能徹底解決債務問題，吳楷明也有自己的算盤，認為既然緊挨着李嘉誠的項目，那麼澳洲山莊的土地應該還有升值潛力。於是，二人開始籌備共同開發澳洲山莊，並在2006年成立了合作公司。

2007年至2011年，澳美公司以無力清償債務為由，陸續將澳洲山莊項目中的增國用（1993）字第特0021、增國用（1995）字第特020、增國用（1993）字第特017號地通過廣州仲裁委仲裁給了方興公司。

仲裁生效之後，020號地塊和0021號地塊被過户給了方興公司，017號地塊則暫被擱置，原因是這塊地上沒有建築物，雙方商定用來做項目的重建安置房。

2013年，在澳洲山莊爛尾十餘年後，廣州市城鄉建設委員會發布了《廣州市處理「爛尾樓「專責小組關於印發澳洲山莊盤活重建工作方案的通知》（簡稱「491號文」），其中提到，由於澳洲山莊房屋產權資料存在諸如地名和門牌未辦審批手續，消防未驗收、部分報建審核資料丟失，建築物未按當時用地紅線內建設，缺少報建圖紙和竣工圖紙等問題，通過補辦相關手續、為業主辦理房產證的方案並不可行。將該項目重新規劃，將不符合規劃的房屋整體拆除重建，是解決該項目問題的較好辦法。

2015年7月，黃埔區批覆的《關於「富璟名邸」項目（原澳洲山莊盤活重建項目）修建性詳細規劃方案的審查意見》指出，澳美公司及方興公司選擇各自名下產權明晰、現狀條件較好的地塊，完成相關審批手續後，即可開工建設。

澳美公司被確認為澳洲山莊重建的首期開發建設主體，負責啟動開發017號地塊。但當該公司提交報建資料時卻發現，017號地塊在2016年5月已被吳楷明申請了強制過户。胡耀智認為是吳楷明背叛了當初的承諾，而吳楷明則聲稱是胡耀智翻臉在先。

按吳楷明的說法，未經其同意，胡耀智在啟動017號地塊前悄悄的為澳美公司引入了新股東——佛山廣東宏宇集團有限公司（以下簡稱「宏宇集團」），為了保障自己的利益，他才申請了該地塊的強制過户。

宏宇集團也是奔着澳洲山莊的土地來的，該公司與胡耀智的訴求一樣，就是拿回此前仲裁給了方興公司的3塊地。因為胡耀智名下的3塊地已經蓋了樓，無法作為重建的啟動區。據了解，在宏宇集團進入後，胡耀智多次以債權轉讓協議違法無效、債權轉讓雙方惡意串通損害國家利益等為由申請撤銷仲裁裁決，但均未得到法院支持。

在胡耀智為了拿回3塊地使勁渾身解數的同時，吳楷明再度出擊，於2018年8月買入了澳美公司的債權資產包，成為其債權人，因為無力償債，方興公司申請查封了澳美公司旗下僅剩的3塊土地。2019年8月，方興公司向廣州市中級法院申請宣告澳美公司破產清算。在吳楷明看來，只有澳美公司破產清算、澳洲山莊才有重建的可能。他在接受《每日經濟新聞》採訪時曾表示，破產清算後，法院會將澳美公司的3塊地拿出來拍賣，設置一個前置條件，買家必須先安置業主，如果沒人出手，他會買下來。只不過，廣東省高級人民法院認為澳美公司尚有若干財產可供執行，而且價值遠超方興公司所主張的債務數額。因此，方興公司申請澳美公司破產清算的計劃便落了空。

「無土之屋」的謎題

兩家開發商為了土地問題糾纏多年，被裹挾其中的業主們亦覺得土地是澳洲山莊的最後一根救命稻草。有業主曾表示，房子爛了不值錢，但土地值錢，當初澳美公司拿下澳洲山莊的土地不到6萬元/畝，現在的價格是880萬元/畝-1200萬元/畝，漲了200倍-250倍，土地是澳洲山莊重建的希望所在。

孫建偉告訴中國房地產報記者，澳洲山莊原有的10塊土地有7塊已經被非法轉移，剩下的3塊地蓋了房子賣給小業主，處於被法院查封的狀態。「蓋了房子的土地肯定是不能動的，我們也不會同意先拆掉房子後重建。」他表示，最起碼應該有一幅100畝左右土地的才足以安置已購房屋的業主，「政府的安置標準就是1:1.1，大概需要11.7萬平方米的安置面積，100畝地能建14萬平方米。」

問題是土地從哪裏來？「澳美公司願意先安置業主再重建，但沒有空置的土地，方興公司手裏有3塊地，但他跟我們業主沒有法律關係。」孫建偉說，吳楷明只同意安置自己地塊上的業主，或者滾動安置，建好4棟樓拿1棟出來安置業主，「我們沒法接受，滾動安置是有風險的，先安置誰後安置誰不說，項目萬一又停工爛尾了呢？」

據了解，一部分業主支持以澳美公司為主體啟動澳洲山莊的重建工作，另一部分業主則對胡耀智失去了信心，認為澳美公司應委託資金實力較為雄厚的方興公司進行重建。「最合適的方法自然是雙方合作統一規劃，但現在靠他們雙方談合作不大可能了，要政府出面才行。」業主高生認為。

2021年7月，就澳洲山莊的重建進展，黃埔區政府曾在領導留言板回覆業主，表示由於「澳美公司」「宏宇公司」與「方興公司」之間的嚴重分歧，致使「澳洲山莊」重建工作未取得突破性成效。

而根據中國房地產報記者獲得的訊息，截至目前，黃埔區的主要工作仍放在協調開發商之間的關係上。

澳美公司與方興公司再度合作的機會微乎其微，胡耀智曾直言再不相信吳楷明說的任何話。新進入的宏宇公司也曾對業主表示自己心有餘而力不足，因為「巧婦難為無米之炊」。一位曾供職於宏宇公司的業內人士表示：「澳洲山莊暫時動不了，宏宇原來有個副總裁守在這個項目上，因為合作方的問題，一直啟動不了，估計兩三年之內都沒戲。」

開發商們的互不相讓令澳洲山莊的重建陷入了一個僵局，經歷了20多年的風風雨雨，業主們也對開發商的承諾不再抱有期望。據了解，從1994年起，胡耀智就住在澳洲山莊的一棟山頂別墅裏，至今未搬離。「他今年也70歲了，爛尾之後沒有跑路，說想看山莊什麼時候能夠重建，但他現在已經沒有能力，徹底出局了。」孫建偉說。

開發商指望不上，業主們只能循着蛛絲馬跡、勉力自救。因為澳美公司將3塊地仲裁給了方興公司，從2019年開始，陸續有業主發現自己所購房屋下面的土地被註銷，過户到方興公司名下，成了「無土之屋」。他們表示，根據《中華人民共和國物權法》，開發商一旦將房子出售，便只是項目土地及公共設施的共有人，沒有任何權利將廣大業主房子、公建配套設施下面的土地進行買賣和交易。而從廣州仲裁委對澳洲山莊三塊地出具的《裁決書》可看出，整個仲裁過程中都沒有對3塊地的權屬情況進行調查。實際上，其中2個地塊已經蓋起了商品樓，並銷售了437套房子，不少業主還辦理了房產證。業主們認為，廣州仲裁委無權將這2塊地上屬於業主的房子吊起來，把下面的土地仲裁走。為此，他們希望相關部門對3塊地的仲裁案件進行立案調查，依法予以糾正。

在業主奔忙的過程中，一絲曙光出現了。2021年5月，廣州相關部門向澳美公司下發了《解除合同通知書》，指出澳美公司「未經發包方審批、備案，擅自將承包範圍內的388.732畝土地私自轉讓給第三方廣州方興房地產建設有限公司開發，造成國有資產重大流失。」

這388.732畝土地正是胡耀智早年賣給方興公司用於開發御湖名邸項目的4塊地。業主張齡豐表示，這份《解除合同通知書》是官方首次對澳洲山莊相關土地問題涉嫌違法的公開確認，相信後續會有連串的追究、糾錯及處罰。這讓業主們重新燃起了希望。據介紹，業主代表準備的最新材料已提交給廣州的相關部門，希望能夠找回本屬於澳洲山莊的土地，儘快啟動重建工作。

「這次徵集了200多名業主的簽名，正在等待有關部門的回覆。」1月25日，業主勞生對中國房地產報記者表示。

當天是北方的小年，再過一個星期便是春節。按照廣州人的習俗，入夥的第一個春節是要在新房裏過的，而3000多户業主盼着住進新房已經盼了20多年，至今依然遙遙無期。