內地樓市重磅　多地驚現「大尺度」政策　信號已很明確

7年未用的「大尺度」支持政策出台。樓市「解綁」的速度正在加快！

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2成首期「重出江湖」

據報道，近日山東菏澤多家大行已下調首套房按揭貸款首期比例，消息得到當地證實。具體來看，名下無住房且無貸款記錄的，首期比例為20%；對名下無住房有個人住房貸款記錄且已結清或實際擁有1套住房但無貸款記錄的居民家庭，申請貸款購買普通住房的，首期比例可以執行25%；對名下實際擁有1套且存在相應購房貸款記錄的居民家庭，申請貸款購買普通住房的，首期比例可以執行30%。

就在今天，據新華財經消息，菏澤市這次首期比例調整是個別銀行根據自身資金情況和房貸需求情況，結合借款人信用狀況、還款能力等做出的經營性差別化調整，屬於銀行的自主經營性行為。菏澤市沒有對首期比例進行統一調整。不過，即使是銀行自主行為，也是下調了。

與此同時，今天還傳出重慶、贛州也有部分銀行默默調低首套首期比例至20%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，自2021年實施房貸集中度政策以來，各地執行20%首期比例的情況非常少見，因此本次菏澤釋放出了明顯的房地產寬鬆信號。

業內人士表示，降低首期就是非常明顯地「鼓勵買房了」。從目前樓市的整體風向來看，菏澤的政策被叫停的概率不大。相信後期會有越來越多的地方，尤其是三四線城市跟進。因為目前三四線樓市非常疲軟，庫存壓力大，土地出讓不理想。對於購房者而言，購房首期降低了，貸款利率降低了，實實在在地有利於剛需「購房」。

深藍財經翻閲了最近15年曆次按揭貸款政策，首期比例下調至20%的只有兩次。

第一次，2008年10月27日，央行宣佈最低首期款比例調整為20%，商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍。

當時的背景是，2008年國際金融危機全面爆發，中國經濟增速快速回落，出口出現負增長，經濟面臨硬着陸的風險。當年，全國商品房銷售額2.41萬億元，按年下降18.6%。

第二次，2014年9月30日，央行宣佈，非限購城市執行首套貸款首期比例20%，二套貸款首期比例30%政策，首套利率最低可打7折。限購城市執行首套貸款比例30%，如果貸款已結清，二套貸款比例也可只付30%。

當時的背景是中國房地產市場步入調整期，量價下行，各地商品住宅庫存量高企，經濟面臨諸多風險。中央多次喊話要「去庫存」。當年全國商品房銷售額7.63億元，按年下滑6.3%。

這兩次「降首期」政策，都是由央行宣佈的，因為那個時候還沒有「因城施策」的樓市調控模式。

這兩次調整後，發生了什麼？

第一次，2009年，全國樓市均價達到4681元一平，按年上漲23.6%。銷售總額4.4萬億元，按年上漲82.6%。過熱的樓市，引發了2009年底的調控重啟。

第二次，2015年至2016年，全國樓市均價分別上漲7.4%和10.1%。銷售總額按年分別上漲14.4%和34.7%。過熱的樓市，緊接着中央提出「房住不炒」的總定調，並引發了2016年10月開始的長達5年的「史上最嚴的樓市調控」。

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樓市重演？

從前述兩次調低首期比例，我們可以非常明確地看到，「首期比例降低至20%」是一個非常明確的「支持信號」，不會輕易使用。從前述經驗可以看出，一旦調低首期比例，意味着樓市的「至暗時刻」即將結束，樓市的「繁榮周期」即將來臨。

在絕大多數時間裏，全國房貸首期比例最低都是維持在「30%」。

我們再來看一下當前的樓市情況。

本輪調控始於2016年10月。各地出台了史上最嚴厲的房地產調控政策。核心城市通通限購，限貸，至今已經5年多，成果非常明顯。全國樓市急速降温，一二線樓市也黯然失色。頭部房企接二連三出現償付危機，樓市跌入冰點。萬科高呼樓市「黑鐵時代」到來。

來看過去1年的樓市數據。數據顯示，2021年全國商品房銷售面積、銷售額和開發投資的按年增速分別為1.9％、4.8％、4.4%，按年增速全部下降。

其中，2021年全年房地產開發投資增速為4.4%，低於上一年的7.0%，並逐月由熱轉冷。其中，1-8月份，投資增速為兩位數增速；9-11月份，增速介於5%-10%的區間；12月份降至5%以下。

尤其是一月份，全國樓市更是加速下滑。根據克而瑞研究中心發布數據顯示，2022年1月份百強企業實現銷售5256億，按年下滑39.6%。

解綁樓市，刻不容緩。

2021年12月8日至10日，中央經濟工作會議指出「着力穩定宏觀經濟大盤，保持經濟運行在合理區間，保持社會大局穩定」。

2021年12月11日，國家發展改革委副主任兼國家統計局局長寧吉喆重磅表態，重提「房地產是支柱產業」。

2021年12月25日，央行表態：維護住房消費者合法權益，更好滿足購房者合理住房需求，促進房地產市場健康發展和良性循環。

2022年2月5日，國家發改委發文，要求「促進住房消費健康發展，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。

2022年2月，央行調低了貸款利率。去年普遍存在的房貸額度緊張、放款慢等問題已經解決。

業內人士透露，目前銀行信貸資源非常充足。一些銀行已經在「搶按揭客户了」，信貸審核也開始從寬。要知道，僅僅半年前，還有很多銀行暫停房貸，信貸額度非常緊張，按揭審核從嚴，嚴查首期資金來源，嚴查收入流水，嚴審徵信記錄等。放款周期長達半年甚至一年。

現在只要審核完畢，最快第2天就能放款。

那麼，「降首期」這個大招，一二線城市會跟進嗎？

業內人士認為，一二線城市會更加慎重。一二線城市人口基數大，住房消費需求旺盛。尤其是人口持續淨流入的城市，會更加慎重。如果政策鬆綁太快，房價可能難以控制，不符合「房住不炒」的總基調。

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暗流湧動？

一二線城市中，成都的二手房成交量是上漲最快的。

從去年11月開始，成都二手房成交量急劇放大。其中11月成交5659套，1月12240套，2月9728套。已經連續3個月成交量全面超越2021年單月最高水平。

不過，據貝殼研究院數據顯示，2022年1月50城二手房成交量按月下跌約23%。顯示樓市仍然處於冰冷狀態，尤其是四大一線城市，數據不容樂觀。具體而言，

廣州1月二手房成交7014套，按月上月微漲0.9%，按年去年1月下跌55%。

北京1月二手房成交11875套，按月上月下跌23.10%，按年去年1月下跌32%。

上海1月二手房成交1.5萬套，按月上月下跌16%，按年去年1月下跌66%。

深圳1月二手房僅成交1557套，按月上月下跌25%，按年去年1月大跌77.8%。

中信證券認為，地產政策因城施策，會「循序漸進優化」。目前已放鬆政策包括，供給端的涉險房企資產處置及預售監管局部優化，金融端的按揭利率調整和公積金貸款標準調整。但是，尚未放鬆政策包括，需求端限售、限購、限貸政策。

中信證券認為，當前各地房地產政策工具箱儲備仍較豐富，此次菏澤的政策標誌着需求端政策優化的開啟，後續各地有望依據銷售情況而「因城施策」推進。

此前，三大評級機構惠譽、標普、穆迪發布了對2022年國內房地產行業的信用展望，均持悲觀態度。穆迪預測2022年全國合約銷售額將下降5%-10%；標普預測2022年商品房銷售額將下滑7%左右；惠譽預計2022年合同銷售額將較2021年縮減10%-15%。

2022年中國樓市，究竟如何？