樓市定向拆彈加速：中國國務院金融委點名化解房企風險

一些頭部房企債務違約導致的風險，就像懸在行業頭上的達摩克利斯之劍，令市場各方惴惴不安。只有化解掉其風險，市場才能獲得穩定。

3月16日，國務院金融穩定發展委員會召開專題會議，研究當前經濟形勢和資本市場問題。會議由中共中央政治局委員、國務院副總理、金融委主任劉鶴主持。

會議提出，關於房地產企業，要及時研究和提出有力有效的防範化解風險應對方案，提出向新發展模式轉型的配套措施。

會議強調，有關部門要切實承擔起自身職責，積極出台對市場有利的政策，慎重出台收縮性政策。對市場關注的熱點問題要及時回應。凡是對資本市場產生重大影響的政策，應事先與金融管理部門協調，保持政策預期的穩定和一致性。

這令市場信心大為提振。中國房地產報記者採訪的多位業界人士均認為，預計3月份貨幣信貸仍有可能加大實施力度，如央行降準降息，而敦促相關部門趕快拿出化解房企風險應對方案，也是給市場吃一顆定心丸。

一位深處困境中的企業高層表示：「這次會議傳達的訊息是好事，關鍵要有相應的實實在在的行動，如果沒有具體行動，很快又會回到原點。」

受此消息影響，萎靡已久的地產股集體大漲。典型如融創中國，早盤還在遭遇股債雙殺，下午就一路反彈，截至收盤股價上漲7.08%。

加速拆彈

銀保監會、人民銀行迅速反應，當天即召開專題會議傳達學習貫徹國務院金融委會議精神。

銀保監會提出，要指導銀行保險機構從大局出發，堅定支持實體經濟發展。滿足市場主體合理融資需求，加大融資供給，新增貸款要保持適度增長。

要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，持續完善「穩地價、穩房價、穩預期」房地產長效機制，積極推動房地產行業轉變發展方式，鼓勵機構穩妥有序開展併購貸款，重點支持優質房企兼併收購困難房企優質項目，促進房地產業良性循環和健康發展。

人民銀行提出，堅持穩中求進，防範化解房地產市場風險。進一步加強部門間政策協調，及時回應市場關注的熱點問題，穩定預期，提振信心。

剛剛結束的全國兩會，政府工作報告提出：「設立金融穩定保障基金，運用市場化、法治化方式化解風險隱患」。市場普遍認為，房企正是潛在援助對象。

從債務到期情況來看，2022年房企到期債券主要集中在上半年。這也是不得不正視的現實壓力。

貝殼研究院數據顯示，2022年2月，房企境內外債券融資到期債務規模約395億元，按月減少62.4%，按年減少48.6%，到期債務淨額20億元。但在3月份、4月份連續兩個月到期債務規模均超過千億元，這兩月對房企資金流動性構成一定威脅，將增大對房企融資能力的考驗。

據國家統計局最新數據，1-2月份，商品房銷售面積按年下降9.6%，其中住宅銷售面積下降13.8%；商品房銷售額按年下降19.3%，其中住宅銷售額下降22.1%。1-2月份，房企到位資金按年下降17.7%，創兩年來新低。其中，定金及預收款按年下降27%，在各項資金來源中跌幅最大。消費者購房積極性明顯不足。

從市場機構統計的頭部房企情況來看，2月百強房企銷售金額按年更是進一步降至-46.5%。

銷售疲軟疊加還債高峰逼近，令市場對房企信用風險擔憂更為加劇。這顯然不利於恢復市場預期。

「從金融政策角度，有望更多地支持優質房企兼併收購困難房企優質項目，穩妥有序地開展併購貸款，為房企探索新發展模式轉型提供金融配套，促進房地產業良性循環和健康發展。」交通銀行金融研究中心首席研究員唐建偉置評道。

據不完全統計，截至3月中旬，今年以來房地產併購融資總金額已達1248億元，其中包括房企發行或擬發行併購債融資48億元，銀行提供併購貸款融資額度920億元，以及金融機構已發行或擬發行的房地產併購主題債券金額280億元。

近期，東方資產、長城資產先後獲批發行100億元人民幣金融債券，募集資金將主要用於重點房地產企業優質項目風險化解及處置、房地產行業紓困及償還到期存量債券。且有多家資產管理公司（AMC）成立了紓困房地產企業的基金，並將「房地產市場定向拆彈」作為今年重點業務方向。

民營房企併購貸款亦在落地。近日，美的置業獲得招商銀行60億元併購融資額度和60億元住房按揭貸款專項額度，碧桂園獲得招商銀行150億元併購融資額度。

3月10日業績發布會上，越秀地產董事長林昭遠談到收併購時稱，目前各大金融機構已主動對接公司提供併購貸，錢是不差的，但在項目方面會嚴格一點。

不過，這些資金能否真正用於風險房企處置項目，仍有待觀察。有房地產人士說，有的債券46%用於併購，46%用於項目建設，還是從共同開發項目的其他股東手中收購，對象僅限於合作方，未明顯體現出為出險企業項目紓困的作用。

新模式帶來新生動力

此次國務院金融委會議提出的另一個要求是，房地產企業向新發展模式轉型的配套措施要加快制定。

新發展模式的概念，在去年中央經濟工作會議等場合都已經做了表述，包括「探索新的發展模式，堅持租購併舉，加快發展長租市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求」。

今年全國兩會政府工作報告提出，探索新的發展模式，堅持租購併舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。

從表述上看，中央傳達出的精神是一脈相承的。

「這是立足於長遠，希望在短期穩定的同時，儘快在新模式上出現改革績效，通過新模式、新生動力（新市民和公共服務補短板）創造樓市可持續的發展動力。」廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉解讀認為。

如何轉型新模式？李宇嘉認為，最典型的就是開發商向運營商轉型、供給側改革、住房消費健康發展，比如保障性租賃住房的籌集建設，城市更新以改造和留用為主（而不是拆遷為主），新增用地增加租賃地塊供應、公共服務設施和地產開發同步，構建先租後買的消費模式等。這些新模式落地，需要配套措施，比如保障性租賃住房貸款類別的設置、規劃調整、稅收優惠，以及降低土地成本、公共服務資金來源、國企城投和市場化企業合作等。

在中國財政科學研究院研究員賈康看來，房地產新發展模式是個系統化工程，其中有關聯的基礎性制度建設，至少包括土地制度、住房制度、投融資制度和相關稅收制度四大系統。

他認為，合理的土地制度需要以創新形成基本農田「佔補平衡」，重慶多年前開展的「地票」制度改革試點，匹配上政府合理發揮作用的土地收儲制度。住房制度上，需要進一步合理形成「雙軌統籌」的住房制度，包括託底的保障房與市場商品房雙軌運行，把兩者的長期健康發展放在一個住房制度的框架裏面做統籌安排。投融資制度也大有可為，除了商業性住房按揭貸款，政策性金融也必須匹配到房地產有效供給的全盤運行中去。