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    又一千億房企官宣爆雷

    又一千億房企官宣爆雷

    3月21日,又一家千億房企官宣爆雷:祥生控股集團發公告稱,未能按期支付2億美元債的1200萬美元利息。

    就在幾天前(3月16日),祥生控股發布了今年2月未經審核營運數據,歸屬於集團總合約銷售額約為26.69億元。5天后,竟被利息難倒了。

    今年剛剛過去不到三個月,不少房企已經傳出壞消息,這些房企值得我們關注和警惕……

    01

    先來看祥生控股的問題。

    祥生控股公告中,對於違約給出的理由是:受宏觀經濟、房地產市場環境及金融環境、多輪疫情等多種不利因素影響,導致集團流動性出現階段性問題。

    該公司回應媒體稱:「正積極溝通債權持有人尋求達成一致意見的解決方案。」

    祥生控股的危機在去年四季度已經顯現,它先後被標普和穆迪下調評級。

    2021年11月,蜜姐也曾提示過祥生控股的風險(詳見:祥生控股股價一天暴跌53%!危險信號?),當月,祥生控股的股價跌幅近71%,12月再跌了近35%。

    祥生控股的危機發酵是近幾年狂飆猛進衝千億房企的一個縮影。

    2018年其營收破千億,2017—2019年,短短三年其營收增長接近5倍,2020年11月成功上市。(詳見:找救命錢?房地產行業黃金時代的最後一位「狂人」,上市在即)

    然而,祥生控股上市1年4個月,發行價為5.59港元/股,截至3月21日收盤,其股價僅為0.75港元/股,幾乎成了「仙股」。

    02

    2021年是房企們的償債高峰期,然而今年還債的壓力依舊不小,一些房企仍未度過「危險期」。

    房企們的債務問題早有共識,2018—2019年,媒體和市場反覆提醒房企的償債壓力。不過,因為彼時房地產市場行情還不錯,危機並未十分凸顯。

    2020年,疫情來襲,疊加內外金融環境、「三道紅線」等監管壓力,樓市也漸趨冷靜,不少房企的問題暴露。

    從開始的中小房企到曾經全國知名的黑馬房企,如華夏幸福、泰禾等,到去年的某大爆雷,房企們的危情時刻真正來臨。

    貝殼研究院發布的《2022年房地產市場展望報告》顯示,2018—2021年,房企境內債務違約的數量明顯增加,房企 2022 年預計到期債務約 9603 億元,比 2021 年下降約 25%,

    但仍處於接近萬億的償債規模高位。

    來源|貝殼研究院(特此感謝!)
    來源|貝殼研究院(特此感謝!)

    從房企今年月度到期債務規模來看,1月、3月、4月、7月的債務規模均在1000億元以上,壓力尤為大。此外,6月、10月也接近千億規模。

    此外,值得注意是的2023年,房企的債務規模約為8348億元,雖然比2021和2022年低了不少,但這個數據依然頗高。且考慮到在此之前,房企們面臨的債務、銷售等壓力,明年的擔子也並不輕。

    03

    今年對於房企而言,尤其是前幾年快速擴張的房企,依然面臨生死大考。

    無論樓市還是股市,政策底出現後,市場底通常都還有一段距離才會出現。

    政策上,從去年底到今年至今,大到貨幣政策,小到各地的放寬購房資格、降低首期比例及房貸利率下調等,利好消息挺多的。

    但受疫情反覆等因素的影響,樓市要逆轉小陽春還是有不小難度。對於大多數房企來說,最為直接的反映就是銷量不盡人意。

    蜜友們如果去對比上市房企去年和今年1-2月的銷售數據,就會非常清楚。

    今年,無論是買房還是投資,對於那些違約、債務展期及官司纏身的房企,都需要引起重視。比如某些亮起提示信號燈的企業。

    3月18日,陽光城發公告稱「流動性出現階段性緊張」,「公司未能按期支付境外債券利息」。

    據披露,陽光城有4只中期票據違約,未能足額償付到期債券累計本息合計50.28 億元。而陽光城或恐面臨多米諾骨牌效應,這些違約很可能將引發更多的債務提前到期或交叉違約。

    3月7日,禹洲集團也發公告「自爆」:一隻5億美元的債券2125萬美元利息到期應付違約,而這隻債券明年就到期了……

    此外,今年2月底,文軒財經報道,藍光發展2021年度第一期中期票據未按期兑付構成實質性違約。同期,藍光發展還新增被執行股權凍結。

    更讓人擔心的是,藍光發展發布的2021年度業績預告,預虧金額高達120億元左右,上交所也對此進行了問詢。

    還有近期涉險的正榮地產。2月,其發公告稱,擬對5筆2022年內到期的優先票據展期一年。簡單來說就是跟債權人商量延期還錢的問題。

    當月,正榮地產的股價跌幅高達81.89%!目前也淪為了「仙股」,股價不到1港元/股。與祥生控股的遭遇十分相似:迅速被資本市場拋棄。

    目前,正榮地產3月到期的美元債幸運獲得了1年展期,優先級本金償付比例被提高到20%,但好歹是獲得了喘息之機。

    此外,據天眼查顯示,新力地產、融創、河南中書置業、榮盛房地產等均有新增開庭公告。

    總的來說,2022-2023年,房企還債的壓力依舊不小。

    當然,目前絕大多數房企都在積極還債,並未躺平。上述提及的房企,都有通過出售或轉讓資產、股份,或發新債,或尋求戰投,或打折促銷等多種方式積極開展自救。

    希望凜冬之後,春天能早點到來。

    祥生控股(集團)有限公司(02599.HK)

    本文由《香港01》提供

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