內房拆局｜債價低殘市場難自行運作　分析師︰待當局明確放寬訊號

內房債務風波持續，市場擔心多間大型內房企業，包括中國恒大（3333）、富力（2777）、花樣年（1777）及佳兆業（1638）等出現債務違約潮，相關企業的美元債受沽壓，部分債價更大跌六、七成。在資金鏈斷裂下，多間內房管理層透露心聲，還到一期債務都未必還到下一期！星級分析師黃頴鴻認為，需等待內地放寬相關措施，市場自行運作後，內房才「有得救」。

近年中國當局加強對各行各業的監管措施，當中對經濟影響最大的似乎是針對內地房地產行業的「三條紅線」。政策拖累樓市，多家內房企業傳出債務違約危機；樓盤銷情轉差，據克而瑞地產研究統計，十月份百大房企銷售操盤金額7,761.4億元人民幣，按年大跌逾三成，傳統「金九銀十」旺市不再。

連續多年奪《The Asset》票選十大分析師、主力分析中國高息債的黃頴鴻（Agnes）接受《香港01》訪問時表示，近日內房債市投資氣氛差，更有中、小型房企已正式違約，「（中國恒大主席）許家印似乎都有行動，好似抵押山頂物業等，唔係『躺平』，所謂違約問題（至少）到呢一刻冇發生過。」

內房管理層稱現時是「至暗時刻」

在政府調控措施下，內房營商環境出現大幅度轉變，她指不少內房管理層都稱，目前是「至暗時刻」，過去預售樓花後現金流回籠，可再進行其他投資，但現時收到錢後，銀行「揸正嚟做」，確保相關資金用於建屋，「銀行又唔願放貸，以前一、兩個星期就收到錢，好快批畀你，以家扭足幾個月都未必有。」

「就算（銷售）好似上半年咁強勁，但都係冇錢收，只係帳面數，債又繼續到期，現實情況係咁。」因此有管理層坦言，即使盡力還款，欠資金周轉下「點繼續還多期呢？呢個就係困難。」若果出現違約，她表示債權人將組成債委會，由於美元債是沒有抵押品，相對內房債來說，「理論上一旦索償的話，申索優先權會後少少，如果真係清盤，建築商、政府稅收，有扺押債權人等等分配完，先到海外債權人去分。」

黃頴鴻指出，海外債權人反而更有希望分配到上市公司持有的股份，以中國恒大為例，一旦出事，債權人有「相對較高機會」取得恒大所持有恒大物業（6666）及恒大汽車（0708）的持股；另一個解決方案是與債權人與企業商討進行債券「展期」，例如今年到期的改至明年，同時調整票息水平等。

政策收緊　債市難「自行運作」

現時當局有放寬調控措施的跡象，如早前有內媒引述消息人士指，部分央企、國企向監管部門反映，若果要作出一些承債式收購，「三條紅線」就會被突破，建議監管部門對「三條紅線」相關指標予以調整；16日亦傳近期逾廿間內房可於內地發債，融資共300億元人民幣。

黃頴鴻指，消息傳出後市場信心的確有增強，但未足以令市場自行運作，「好多人都好悲觀，成個內房再融資係出現問題。」她解釋，內房美元債債價至少要在90多美元水平，市場才可以自行運作，「返去90幾美元，成個市場先可以自己運作到，先可以再融資，如果一直都係60、70美元，再融資的話冇人彩你。」

要令市場自行運作，她明言當局需要有一個好明確的訊號，表示會全面放寬調控措施，雖然近期個别城市，如上海，成都，調控有所放緩，但現時總體市況低迷，就算放鬆資金監管。第一未必足以帶動整體交投，第二未必咁快可令中小型發展商受惠，「成個內房佔中國GDP近三成，中國係咪負擔得起『內房搞唔掂』呢個經濟成本？放寬係大家預期，只係幾時嘅問題，大家都要再探討，」

「強監管」或涉經濟轉型

收緊後又傳出放寬，今次監管機構出手，是期望達到什麼效果呢？黃頴鴻笑言這是一個「Ｍillion Ｄollar Ｑuestion」。她初步估計，一方面政府希望經濟轉型，過去依靠房地產及基建去帶動經濟，「習慣咗一個模式，經濟唔掂就拎房地產整返起佢」，現時希望有所改變，以消費推動增長。

另外，中央亦希望用一個最少的力度去維持市場運作穩定，「確保沒有系統性風險溢出，市場不會現meltdown（崩潰），唔想（將來）太大力度去救市，做得越少越好。」但要達到這個效果卻相當「講究政府嘅智慧」，「都幾大挑戰，確保成個市場返去（正常），又唔可以釋放錯誤信息。」

經歷了今次事件後，市場的另一個關注點，是內房高息債日後的發展，她認為這取決於市場信心，「如果放寬返，都有機會番返去以前8、9厘。」但技術層面來說，債價反彈屬必然。