東莞土拍火熱！新房備案逼近6萬/平，網友：比光明還高了

大灣區的樓市，穗莞深已經有所回暖，尤其東莞最明顯！

在深圳市場暖中仍透寒意，廣州跌中帶漲的情況下，東莞樓市已經率先啟動。

昨天（6月24日）東莞土拍，熱度再啟，8宗地塊全部順利出讓，攬金121億。

其中南城地塊經過38輪舉牌，以封頂價成交；萬江地塊經過50輪舉牌，最終以封頂價成交；其餘6宗宅地均以底價成交。

從土拍的結果來看，東莞第二次集中土拍，比市場預計的要熱不少。

麪粉價格決定麪包價格，相比東莞今年第一次土拍情況，意味着中期內房價被看好，東莞樓市或迎來轉折點。

昨天（6月25日）東莞的土拍，有兩大看點。

一個是除了南城、萬江兩宗地塊，剩餘的8宗地塊都是底價成交，但是樓面地價全部都去到了1.3萬/平以上，並且松山湖地塊，在東莞去年最後一次土拍的時候，被終止出讓，這次是重新拿出來拍賣。

另一個是東莞城區的土地價格繼續走高，南城的地塊被萬科以25900元/㎡的樓面地價拿下。

這個價格刷新了東莞南城的樓面價格天花板。

上一次東莞南城樓面地價的天花板是21712元/㎡，在2019年被深圳鵬瑞拿下。

其間2020年以及2021年東莞土拍南城都沒有供應地塊，時隔兩3年，南城的樓面地價漲了4188元/㎡。

這還是在沒有剔除配建的情況下，若剔除配建，真實的樓面價格約3.4萬/平，未來新房價格市場可能會去到5.5萬～6萬/平。

而萬江的官橋滘地塊，被保利以21557元/㎡拿下，成為萬江新的地王。

上一次萬江的地王是去年被碧桂園拿下的地塊，樓面地價20761元/㎡。而相比2019年的樓面地價，萬江2022年二次集中土拍的樓面地價漲了4672元/㎡。

相比今年第一次集中土拍，東莞這次土拍熱度要好不少。今年東莞土地市場受前期土地政策以及樓市預期影響，導致8宗地塊，有6宗終止出讓。

東莞這次土拍市場迴歸正軌，主要釋放出三個信號。

一是，不僅房價在區域內出現分化，連土地價格也出現了分化。越是好地段地價就越貴，而越差的地段，市場就越冷淡。

二是，東莞3月的鬆綁政策已經見效，市場信心已經起來了。

今年東莞3月受首批上線的8宗地塊，取消了去年下半年設置的新房銷售限價。同時還取消了無償配建安居房要求，對部分去年掛牌過的地塊競買保證金下調。

三是，東莞的中期房地產市場預期扭轉，房價中長期被市場看好。

土拍市場的冷熱向來是樓市的風向標。土拍回温，意味着接下來東莞樓市的預期不會低。

開發商積極拿地，更多體現的是對這個板塊的認可，在南城、萬江被爆搶，去年終止出讓的松山湖被拍走，背後是這幾個板塊的價值見證。

而且，在東莞官方4月公佈的全市商品住宅網籤數據中，超過4層的新房網籤均價刷新天花板達到29376元/㎡，而在5月東莞全市二手房網籤均價站上2萬/平的台階，達到20551元/㎡。

但是無論是何種信號，基本可以預見，東莞的市場接下來會跑得比深圳還快。

一方面是深圳今年仍舊未見有大力度的政策。

另一方面是東莞從今年2月開始政策鬆綁力度加大，從今年2月公積金貸款額度上調，到4月降低本科以上學歷買房社保要求，落户即可買房，再到5月東莞出台“莞七條”，多孩子家庭可多購買一套住房，取證滿兩年可售。

對東莞而言，市場正在積極回血，也基本可以預見東莞的有錢人會去追高，而剛需會在猶豫中跟進。

這次土拍，大家最有爭議的是東莞松山湖的地塊。

去年起始價約18.52億元，商品房建成申報銷售限價4.85萬/平，但終止出讓。

今年又拿出來賣，還以底價約19.94億元成交了，樓面價剔除配建只有1.3萬/平左右，有人覺得這會對松山湖接下來的新房和二手房造成積壓。

實際上東莞土拍，新房銷售限價的限制已經取消。

再加上配建，樓面地價拉昇到1.8萬/平左右，建好以後，按照東莞現有的地價比，需要賣到3萬/平以上才能回本，而商業部分少賣的錢，需要依靠住宅來填補，預估也需要賣到5.5萬/平左右。

這就意味着，未來松山湖這宗宅地的商品住宅並不便宜。

目前松山湖二手房已經站到3萬+/平以上，普通新房站到了4萬+/平以上，松山湖新拍地塊倒掛並不明顯。

在東莞住建局今年4月的新房住宅數據中，網籤均價已經去到53108元/㎡，5月新房住宅的網籤均價是46603元/㎡。

可見，未來想在這個地上博價差紅利是比較困難的。

而且這僅僅只是松山湖近兩個月新房備案的均價，實際上松山湖的新房備案均價已經逼近6萬/平。

2022年4月2日，松山湖萬科松悦花園首批房源獲取預售許可，高層56套，別墅14套，合計共70套，整體均價為48995元/㎡。

而這個月17日，松山湖的萬科松悦花園再次拿預售證，高層64套，別墅12套，整體備案均價51323元/㎡，不過都是大户型。

但這樣的價格已經比深圳地緣最近東莞的沙井、光明房價還要貴。

目前沙井的新房均價約4.6-5.2萬/平。這個月光明深業雲築開盤，備案均價4.69萬/平；寶安沙井的招商雍和府開盤，備案均價是5.2萬/平；潤峯雲上府開盤，備案均價是4.86萬/平。

不僅比深圳西部網紅片區的新盤備案要貴，幾乎要直逼華為龍崗總部附近的新盤。

去年位於龍崗坂田的荷棠裏開盤備案均價約5.9萬/㎡，單價區間5-6.7萬/平。

而今年6月坂田近期開盤的和成金竹花園備案單價區間5.69-6.60萬/㎡。

看到這樣的局面，筆者的朋友調侃，深圳西部的盡頭可能不是前海，而是松山湖。

區域內的房價需要由城市的基本作為支撐，對比之下似乎松山湖的價格比華為在龍崗坂田總部的新房還要高，似乎有點站不住腳。

憑什麼松山湖這麼熱？憑什麼松山湖賣這麼貴？

這大概可以從兩方面窺探其中的原因。

一是松山湖GDP在東莞各區中經濟總量排名第一。根據東莞統計局數據顯示，2021年松山湖GDP大約在1107.35億元（2021年東莞GDP達10855.35億，32個街鎮GDP總和約9748億元）

另一方面近年松山湖人口持續導入。到2020年松山湖的常住人口達到12.10萬人，相比2016年的11.72萬人，增加了3800人。

人口和產業都有增量，這就意味着憑松山湖的實力，確實是可以做到東莞房價的龍頭。

但是整體來看，基本面和深圳對比不是一個等級的，當下價格卻已經逼近深圳邊緣的房價甚至是追趕華為在深圳總部周邊的房價。

這也意味着，需要高度警惕松山湖上漲帶來的透支風險。

現在松山湖後勁有待驗證，隨着片區的成熟，再出現以往的爆發模式已經不太可能，所以同樣的價格，還是更建議選擇深圳。

作者：騎豬英雄