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    A股地產股啟動 集中供地政策意味着什麼?

    A股地產股啟動 集中供地政策意味着什麼?

    迎來政策利好,地產板塊走強。2月25日周四,A股地產股掀起漲停潮。港股內房股集體爆發。

    2月25日,AH兩地地產股燃爆了!

    截至早間收盤,龍頭萬科A早盤漲停,深深房A、保利地產、世茂股份漲停,金地集團、南國置業漲超9%。A股裏的地產股板塊一度大漲了7.2%,居全部板塊之首,而且遙遙領先。

    港股內房股集體爆發。截至發稿,新城發展漲超18%,合景泰富集團漲超17%,寶龍地產漲超16%,萬科、融創中國漲超13%,華潤置地漲超12%,綠城中國漲超11%,中國恒大漲超10%。

    為什麼閃崩之後,地產股揭竿而起?而保險、證券、銀行股也躍躍欲試?這意味着風格轉換,還是行情走到了尾聲?

    資深財經評論員劉曉博表示:

    這一波牛市走到今天,估值偏低的明顯只剩下兩大板塊:金融和地產。其中金融如果細分,還有保險、證券、銀行等。

    銀行股估值低,是地球人都知道的,而且長期存在。但銀行股市值太大,如果全面啟動需要的錢很多,只能局部修復估值,比如招商銀行、平安銀行就已經漲了不少。

    剩下的,就是地產、證券、保險了。今年這三大板塊都有估值修復的空間。但這是全年的事情,不會在近期「一口吃飽」。

    地產股暴動,除了A股面臨「無股可炒」(大部分板塊都估值過高)外,樓市最近好消息也不少。

    春節前後,深圳、上海、杭州、廣州等樓市比較熱的城市,一輪又一輪的調控,尤其是深圳官方二手房參考價,把很多炒房客打蒙了。

    媒體過於關注大城市的調控,把幾個大城市的調控看做是全國性的調控,得出樓市即將全面轉冷的錯誤結論。

    此前多次指出:「2021年的樓市,只能比2020年更暖一些,而不可能更冷一些。」

    原因很簡單,2020年遭遇了百年不遇大疫情,全球都在放水。中國即便很節制,但也在放水,M2重返11%以上,社融增幅重返13.5%以上。另外,還有赤字增加、特別國債,以及地方債發行額度的大幅上調。

    但2021年,這些政策工具都將有所收斂,而經濟乍暖還寒,怎麼穩增長?恐怕樓市需要更暖一些。

    比如賣地收入,去年就達到了8.4萬億,今年恐怕要增長到9.2萬億以上才能管用;新房銷售額去年是17.4萬億,今年至少要達到19萬億以上。

    一線城市和強二線城市需要穩住,大量的二三四五線城市,則需要回暖。

    近日,傳聞出台的集中供地政策:

    官方要求22個城市,未來土地出讓要採用「兩集中」的方法,也就是集中發佈土地出讓公吿、集中組織出讓活動,每年每個城市只搞3次土地出讓。

    這22個城市是:北上廣深4個一線城市,南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、瀋陽、寧波、長春、天津、無錫等18個二線城市。

    據媒體公開報道,青島、天津、鄭州等城市陸續發佈通知及文件,印證了該消息的真實性。

    (青島市自然資源和規劃局公吿)

    兩集中政策,頗有點像是官方土地展銷會,在同一時期集中組織土地出讓,對於土拍溢價、樓市輪動周期有着比較明顯的影響。

    為什麼這麼說?因為中國的房價上行,跟土拍有着緊密甚至極大的關係。

    2016年周星馳電影美人魚,可以說是最直白揭示了這種套路:地王出,房價漲。

    那麼,這對地產公司會有什麼影響?

    簡單來說,該政策要求南京等18個二線城市,以及北上廣深四個一線城市,這22個重點城市,今年政府只能賣三次地。以前的土地招拍掛,基本上是走穴式的,即全國各地哪裏有土拍,地產公司就去競標。那如果一年三次集中競拍,對大型地產公司無疑是利好。

    一方面,供給角度,地方政府每年只有三次機會集中拍賣土地,如果價格定的太高,不能保證地產開發企業合理的利潤率,則容易流拍,流拍會導致財政吃緊,所以該政策有利於使土地出讓價不至於過高,也不容易產生貓膩,增加透明度;

    另一方面,對地產公司來說,競標是要繳納保證金的,土地集中供應,房企就很難在多地針對大量地塊同時繳納保證金,因此單塊土地可參與的房企數量可能會下降,地產商會「量力而行」,局部供求平衡(當然一線城市土地熱度並不會下降),這樣的話,資金實力越雄厚的房企,越有能力投標,而小型地產商只能期待「撿漏」,生存更加艱難。

    同時,集中供應的政策進一步封殺了房企通過「加槓桿瘋狂拿地、高周轉快速回籠現金」做大做強的可能性。

    所以,這個大消息對全國絕大多數地區的樓市,一定程度構成了利好。

    如果以上解釋不夠直觀,智訊財經來類比一下A股的IPO:

    IPO一家一家發,會有大量的賬戶參與申購,甚至有些股民會分倉開新戶去打新。

    假設IPO的規則改為,一年只發三次,每次幾十家,並且申購新股需要繳納保證金,毫無疑問,大家會量力而行,根據自己的資金實力以及各個新股的質地決定申購策略,並且申購人數會大幅減少,而大機構則不太受到影響,反正錢多,照樣可以全部都申。

    這樣解釋,是不是一下就明白為什麼集中供地利好頭部地產企業了。

    另外值得關注的是,最近廣東、上海、浙江等多個省市,都使用了央行給的權利,上調了部分中小銀行房地產貸款集中度的上限。

    比如央行廣州分行、廣東省銀保監局宣布,把城市商業銀行房地產貸款比例上限,從佔比22.5%提高到了24.5%;個人房地產貸款上限,從佔比17.5%提高到了19.5%。

    也就是說,央行給銀行劃定的「房地產貸款集中度上限」,有彈性空間,經濟發達地區普遍使用了這個彈性,這對於樓市也構成了利好。

    更為重要的是,在2020年四季度貨幣政策執行報吿裏,央行對住戶部門槓桿率和個人經營貸的開放態度,傳遞了重要的偏暖的信號:

    (2020年中國央行四季度貨幣政策執行報吿)

    「雖然地產股有估值修復的空間,但在當前背景下空間不大。估計地產股更大的機會,反而在四季度。」劉曉博表示。

    至於全面啟動銀行股,更是面臨資金不足的局面。

    所以,地產股的暴動、金融股的回暖,可能帶有「好倉陷阱」的意味。也就是說,在兩會之前,主力想繼續製造一個假象,而實際上會在前期漲幅巨大的熱門板塊上全面出貨。

    本文由《香港01》提供

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