上實城市開發（0563.HK）穩中有進，持續釋放增長潛能

近兩年以來，受疫情等多重因素影響，房地產行業經歷前所未有的陣痛期。面對着行業中眾多地產商資金鍊斷裂導致的債務違約問題，投資者們在房地產投資上也變得更為謹慎。

從投資角度上來看，雖然不少房企在持續的震盪回調中估值探底，投資性價比已現。但整體而言，房地產行業仍然具備許多的不確定性。筆者認為，在此背景下，能夠在行業逆風時期依舊展現出穩健經營能力、具備國有背景優勢的房企，或是當下投資者可以高度關注的方向。

8月29日，上實城市開發發佈了中期業績報吿，總體而言較為穩健，同時也彰顯了一定的抗風險能力。透過這份財報，我們不妨來進一步探究其內在價值以及投資機會。

1、業績穩健，“三道紅線”維持健康水平

在地產政策持續收緊的態勢下，房企的財務端成為了投資者們關注的重點。

關注到上實城開的財務表現，上半年，公司旗艦項目穩步推出，保障房項目按計劃交付，取得逆市強勁的銷售成績，實現總收入為68.1億港元，同比增長48.7%；毛利為12.1億港元；歸母淨利潤為1.26億港元，同比增長134.04%；每股盈利2.63港仙；現金為88.1億港元，展現出穩健發展的能力及較好的抗風險能力。

其中值得注意的是，上實城開財務槓桿及結構於近年來一直處於非常健康的狀態。據財報數據顯示，近年來公司回款端和融資端表現較好，三道紅線維持健康水平，淨負債比率為52.6%，流動比率為1.2倍。

需要明確的是，雖然上實城開上半年的現金短債比小於1，但這主要是由於短債中有22.63億港元來自上實控股。若扣除該項借款，上實城開的現金短債比則接近1，因此公司財務端仍較為健康。

同時，上實城開持續優化債務結構，積極推進債務管理。據悉，為了償還上海城開2019年度第一期中期票據，上實城開附屬於6月成功發行8.8億元中票，年期為3年，票面利率僅為2.85%。穩健紮實的財務指標亦能為公司後續創造一個健康、靈活的融資環境。

緊接着從融資層面來看，上實城開具備國企背景，在融資端擁有資源優勢。在融資端收緊等政策背景下，上實城開作為國企地產公司，有着強大的國有股東信用背書，在融資端將充分受益於各大金融機構的資源支持，具有渠道和成本優勢，擴張動力強勁。

因此，公司融資成本低於行業平均水平，具備顯著優勢。在低成本的融資優勢下，公司的利潤空間也在不斷拓寬。

總的來説，“三道紅線”、房地產貸款集中度管理制度等政策的出台，從需求端到供給端同時調控，給房企帶來了極大的衝擊。在此之中，筆者認為上實城開基於其已被驗證的穩健的財務能力，將助力公司後續估值的提升以及高質量發展。

2、穩中求進積極佈局，彰顯經營韌性

那麼，為何上實城開能在行業持續震盪的大環境下，財務端依舊能保持如此穩健的水平？

筆者認為主要有兩個原因：

其一，上實城開積極補充優質土儲，持續鞏固深耕優勢。

土地儲備作為房企核心競爭力之一，優質的項目儲備不僅能夠有效滿足公司後續的開發，還具備較強的抗跌性。同樣的，審慎拿地也將增強公司去化能力，使其後續業績增長具備支撐。

上半年，上實城開持續深耕上海都市圈及其他核心一二線城市，充分發揮多元化拿地優勢，注重項目的質量和盈利能力，審慎獲取優質土地。

據財報顯示，截至6月底，上實城開擁有的土地儲備共有29個項目，分佈在11個內地重點城市，包括上海、北京、天津、西安、重慶、崑山、無錫、瀋陽、煙台、深圳及武漢。當中大部分為建成及處於建設期的中、高檔住宅及商用物業，未來可售規劃建築面積約394.7萬平方米，足夠未來3至5年發展。

值得一提的是，公司也在積極推動拓展土儲，如今年6月，上實城市開發就曾公吿與一名聯合競標人以人民幣38.9億中標上海自然貿易試驗區臨港新片區之六幅住宅地塊土地使用權。

在行業整體投資收縮的大環境下，公司逆市擴張，積極拿地，更是為後續發展做出強勁支撐。

其二，上實城開積極拓展新業態，加快探索新增長點。

基於母公司上實集團多元業務版圖的綜合運營能力，上實城開也在積極拓展新業態，推進產城融合、租售並舉、大健康產業等業務，持續取得突破。

目前，上實城開在上海、北京、天津、重慶、瀋陽、西安、崑山及深圳等8個重點開發大城市已經建成多個商業項目、持有的投資性物業總面積約89萬平方米，上半年共取得租金收入2.6億港元。

據財報顯示，公司上半年在建項目共12個，在建面積達243萬平方米，主要包括西安自然界、上海TODTOWN天薈、山東煙台項目及天津河東工大•仰山華庭等項目。當中，新開工面積22平方米，主要來自上海青浦項目和臨港項目；交付面積合共27平方米，主要為上海上投新虹、上海上投寶旭、北京西釣魚台•御璽和上海萬源城。

另一方面來看，公司還在持續響應“租售並舉”政策，有序推進租賃住宅業務。上半年，公司旗下三個長租房項目上海晶享、上海莘至城、上海城瀧有序開發中，合共建築面積29.5萬平方米。當中，上海晶享項目、上海莘至城項目已於上半年年落成，上海城瀧項目則將於2023年落成，相關業務未來將為公司貢獻穩健租金收入。

3、結語

整體而言，上半年來，上實城開的業績表現在一定程度上驗證了公司面對複雜宏觀環境以及行業逆風期所具備的可持續經營能力和成長潛能。隨着上實城開業務穩步推進，不斷夯實財務基本面，在地產行業邁向政策寬鬆的新階段，公司的估值修復彈性也將值得期待。