上實城市開發（00563.HK）：資產優質，財務穩健，韌性與彈性兼具

隨着傳統樓市銷售旺季“金九銀十”的到來，沉寂已久的房地產市場終於迎來了一波反彈。消息面上來看，近期蘇州、廣州相繼圍繞放鬆限購和放鬆限價兩個方面調整房地產政策。考慮到這兩個城市的經濟量級和所處梯隊，其政策面的調整對於當下的房地產市場意義非同一般。伴隨行業基本面改善和估值的觸底，如何把握市場機會成為投資人值得認真審視的關鍵。

站在當下環視整個房地產行業，不難看到，經歷一波大洗牌，民營房企在過去高槓杆模式下，面對行業收縮導致現金流斷裂因而頻發爆雷事件。反觀之，大多數國企房企憑藉強大的背景實力和穩健的經營策略保持了相對穩定，甚至在行業動盪期獲得了低價收購優質資產逆勢擴張的機會。而隨着行業步入明朗期，國企房企後續還將持續受益行業格局的改善邁向發展新台階。

由此而言，當前有着豐富且優質的土儲和穩健財務實力的國企房企，在這一系列優勢加持下為其持續經營和業績反彈提供了基本條件，理應是市場關注的重心所在。

1、估值修復和基本面改善，房地產復甦在途

在穩增長的大背景下，地產基建類作為經濟穩定“壓艙石”的作用被重視。市場多數觀點認為，當下房地產市場已經完成築底，在各大城市限購限價政策鬆綁的前提下，地產股低估值下，具備較強的修復預期。尤其是政策面寬鬆下為房企基本面的改善以及財務面壓力的釋放帶來助力，凸顯了性價比優勢。

宏觀層面來看，從國家一系列經濟數據不難看到，出口出現一定的疲軟，而消費的數據和信心尚未能迴歸到疫情之前，在此背景下，筆者認為給予當下的房地產市場適量的扶持既不會破壞“房住不炒”的大前提同時還可以提振市場信心，助力經濟的穩健復甦。考慮到目前因城施策下，各級政府圍繞樓市政策連續加碼，也進一步提升了當下房地產市場回暖的確定性，為行業全面復甦帶來強有力的支撐。

從行業角度來看，國企民企地產的分化加劇，國企房企具備優質的土儲和雄厚的現金流，加之在行業底部時，國企房企紛紛逆勢拿地，此時拿地具有價格便宜、競爭對手少、土地質量高等優點。這為其後續在行業反彈時釋放超額利潤帶來了更高的預期，不論是業績彈性和估值彈性都將具備看點。

尤其是考慮到當下，行業暴雷風波中，市場更關注房企在財務面上的穩健型和融資實力。由此而言，國資房企憑藉着其穩健的經營策略、良好的信譽和優秀的資產結構等優點具備較強的抗風險能力。同時，國企房企在融資時亦能夠以較低的成本拿到資金，相比於民營房企受困於行業信用風波影響融資層面的信心修復仍然需要時日，國企房企有着良好的發展窗口期，不斷推動業績回暖。

基於上述邏輯，筆者留意到一家老牌房企，上實城市開發（00563.HK），其背靠上海國資委，資產質量良好，經營穩健，實力雄厚，尤其是其充裕的優質貨值儲備下，將為其帶來更大的業績彈性和估值彈性，不妨具體來探討。

2、穩經營、優資產、強現金，三架馬車驅動上實城開穩健向上

從上實城開的經營策略來看，其以上海為中心向外擴散，經營佈局以超一線城市為主，以一二線城市為輔。同時，公司高度關注城市更新改造機會，包括專注舊區改造、工業用地轉型以及地鐵上蓋物業開發等。

面對當下行業拐點來臨之際，上實城開積極把握投資和舊改機遇，同時依託上海實業集團的多元業務版圖的綜合運營能力，發力新業態佈局，如緊隨母集團圍繞大健康領域的產城融合佈局等持續取得突破。同時公司亦表示未來還將在舊改、剛需和改善性住房以及在大健康領域的產城融合三大領域積極推進。

不難看出，公司的發展迎合了政策的方向以及行業的趨勢，未來有望在房地產行業下半場成為持續受益者。

從財報來看，上實城開展現出了穩健的經營能力，同時重視財務基本面，有着較強的抗風險能力。銷售數據上，今年上半年公司實現合約銷售45.7億元，基本保持穩定，合約銷售面積33.1萬平方米，同比增長198.2%。在行業下行背景中，上實城開銷售端的良好表現展現了其資產質量和佈局優勢，同時也為其帶來了充裕的現金流支撐。截至今年6月30日，公司現金及現金等價物約為88億港元。

正如上文所言，國企房企在融資端有着天然的優勢，藉此上實城開也在不斷推進債務管理，優化債務結構。此前6月，上實城開附屬成功發行8.8億元中票，年期為3年，票面利率僅為2.85%。而在近日，上實城市開發亦公吿獲授4億港元循環定期貸款融通。暢通的融資渠道和低成本的融資為公司逆勢擴張帶來機會，在夯實抗風險能力的同時，也不斷增厚了利潤空間。

此外從資產佈局來看，截至今年6月30日，上實城開土儲共有29個項目，分佈在11個內地重點城市，包括上海、北京、天津、西安、重慶、崑山、無錫、瀋陽、煙台、深圳及武漢等地。優良的土地儲備成為驅動公司業績穩健增長的重要保證。

不難看到，面對行業寒冬，上實城開展現了穩紮穩打的一面，良好的佈局策略、高品質的產品、強大的運營實力等等均為公司健康高質量發展帶來了強力支撐。

3、小結

總體來看，當下房地產市場已經探底，市場也有了向上反彈的跡象，而從盤面來看，這輪反彈或也將以國企為主線。由此觀之，上實城開得益於母集團的支持，國資背景的加持，是市場關注的方向所在。公司在土儲拓展和融資持續發力，不斷推進項目開發，打造高品質的產品，持續提升市場品牌力與影響力，穩健的增長步伐下，面臨“政策底+業績底+估值低”三重底疊加，其後續表現也將值得關注。