中央高頻調控，圍堵經營貸

調控風暴前，房抵經營貸再次成為樓市熱頻詞。

3月26日，中國銀保監會辦公廳、住房和城鄉建設部辦公廳、中國人民銀行辦公廳三部門聯合再發文，表示嚴禁經營貸違規流入樓市。

此前，北上廣深幾乎同步出手嚴查經營貸，江蘇、杭州、海口等二線城相繼跟進，疊加多重打補丁政策，利空了不少投機炒房客，同時也忙壞了悶頭幹大事的銀行工作人員。

2020年最後一天，央行銀保監會為樓市加碼的兩道鐵索尚歷歷在目，現下「中招」的各城市銀行又展開自查大掃蕩，發現問題就處罰、整改，一茬比一茬狠辣。

而在多地對經營貸的嚴查監管下，被三道紅線扼住喉嚨的房企也出現業績預警，多房企承認債務危機，洗牌與分化局面加劇，如何「像保護眼睛一樣保護自己的現金流」，成了房企破局的關鍵。

風暴：高頻調控，圍堵經營貸

從嚴開局的2021樓市，全國調控有多頻繁？

據中原統計數據顯示，1月42次，2月45次，截至日前，全國房地產調控已達110次。

一連串的高頻動作，與北上廣深和杭州等熱點城市的學區與打新熱不無關係。

如深圳年前傳出福田百花片區一44㎡房齡超20年房源，樓市價超過半數A股公司；北京一50㎡學區房，掛牌580萬，「房主頭晚漲價20萬，此次堵車又漲20萬，最後620萬成交」。

隨後，一輪密集調控上演，覆蓋面從二手參考指導價至新房積分購房，不但嚴堵假離/結婚，連帶「社保巨子」也被迫退出舞台。

近日宏發萬悦山的入市更是讓打新人感受了一把史上最嚴資料審核，有網友直呼「宏發萬悦山怕是『被拒神盤』」。

然而殘酷遠不止於此，針對樓市違規貸款，首當其衝的深圳開始「秋後算賬」。

據新華社報道，3月第二周開始，深圳金融監管部門已聯合商業銀行啓動全面核查，向經營貸違規流入房地產市場亮劍，堵截「假小微」套貸買房，跨行追蹤穿透到第三手，查處的力度與決心可見。

在對轄內銀行自查後，3月23日，北京銀保監局發佈消息，稱發現自2020年下半年以來，涉嫌違規流入樓市的個人經營性貸款金額約3.4億元，佔比約0.35%，相關銀行目前正進行全力修改。

「史詩級」調控風暴，亦讓不少炒房客被迫斬倉出局，3月初上海便傳出多起被銀行強行「抽貸」事件，某貸款人甚至被中信銀行「勒令」於3月31日前歸還所借500萬，逾期除了罰息，還將承擔訴訟責任。

距離深圳100公里外的廣州，截至3月16日，自查發現涉嫌違規流入房地產市場的問題貸款金額1.47億元、305户。

擴大至廣東，轄內（不含深圳）發現涉嫌違規流入房地產市場的問題貸款金額2.77億元、920户。

證券日報消息，截至3月17日，2021年銀保監繫統已開具680張罰單，其中有53張劍指涉房信貸違規。

近日，銀保監會的再次出手，發文《關於防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》（以下簡稱《通知》），指出近期一些企業和個人違規將經營用途貸款投向房地產領域問題突出，影響房地產調控政策效果，擠佔支持實體經濟特別是小微企業發展的信貸資源。

《通知》不但提到多類信息交叉審核借款人資質，對銀行內部與中介進行管理，建立中介「白名單」和「黑名單」，同時加強抵款期限管理，要求對期限超過3年的經營貸逐筆登記並定期進行核查。

這也意味着，以後想要通過接力貸、循環貸來延長經營貸周期這一做法或難再行通。

銀保監會首次對經營貸提出如此係統性的監管政策，要求相關部門於2021年5月31日前完成排查工作，並加大對違規問題督促整改和處罰力度，進一步體現了對於樓市監管從嚴從緊的導向。

風雨欲來，着實也愁煞了一眾入局者。

陣痛：起底房抵貸代辦江湖

「房抵貸」與「房貸」僅一字之差，前者一般指個人住房按揭貸款，後者貸款主體一般為小微企業。

房抵貸本身不違法，如果流入了房地產行業，導致樓市異動，性質就變為違法。

受疫情影響，2020年全球開啓瘋狂印鈔，貨幣極速擴張，政府也在大力扶持中小企業，導致房抵經營貸大熱。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，出現房抵經營貸原因有三：

一是經營貸貸款利率下行，已經低於房貸利率，出現明顯倒掛；二是貸款期限拉長，出現循環放貸、先息後本、到期續貸等免資金過橋現象；三是貸款額度提升，從此前的房產評估值的五成，提升到七至九成。

「套利不難，只要有註冊公司以及房產證，向銀行抵押貸款基本都可以獲批。」深圳一資深客户經理早前對智訊財經透露。

因為套利空間可觀，深圳甚至出現了經營貸一條龍服務，故而在2020年4月，央行深圳支行叫停房抵經營貸，隨後深圳市中小企業服務局、深圳市住建局、深圳銀保監局、深圳市市場監管局通報房抵貸買房調查情況。

時隔近一年，房抵經營貸現象再次抬頭，除了人性逐利外，本質也是一場資金掮客與中介等人羣所操縱的一場高端遊戲，如同千萬「剛需盤」潤四開盤現場，只見代持，不見剛需一樣。

房住不炒主定調下，抑制經營貸、消費貸「輸血」房地產的言論見諸報端，但依舊有人「頂風作案」，有時連是餡餅還是陷阱都傻傻分不清。

去年11月，據中國證券報報道，一則擔保公司的廣告，提到和銀行存在合作，房抵貸可使200萬的貸款一年期「節省」5萬，後經記者調查，瞭解到絕大多數中介機構都是依託信息不對等賺差價，並非與銀行存在合作關係。

那麼事實確乎如此嗎？

不可否認，出現這種問題，除了房產中介結構與小額貸款公司在其中推波助瀾之外，根本原因在於，銀行針對經營貸借款主體人審核不嚴所致。

這也是高評高貸、開虛假流水/收入證明、修復不良徵信記錄等傳統貸款套路在樓市屢屢出現的原因。

在廣東315曝光晚會上，廣東電視台記者走訪發現，廣東仍有部分銀行客户經理明確向客户表示可以使用經營貸和信用貸買房，並主動向客户「支招」，表示可「全額付款，房產證拿過來，然後再來銀行借，借完以後再把貸款還給人家」。

李宇嘉認為，經營貨之所以能夠「瞞天過海」流入樓市，讓貸款三查流於形式，主要原因在於銀行內部的理財經理、客户經理與外部的資金中介（小貸公司、私募基金、投資理財平台、房屋管家等等）和房產中介合作，共同套取資金。

可見，防止經營貸違規流入樓市，加強銀行審核力度才是根本。此次《通知》的出台，明確指出嚴查「空殼公司」，及建立中介「黑白名單」，重點強調穿透式檢查，對於炒房客的震懾性不可小覷。

剎車：治標，更要治本

亡羊補牢，不如將風控前移。

談及如何有效杜絕貸款環節中所出現的亂象，復旦大學管理學院副教授劉明宇認為，儘量通過市場化的手段來引導金融資源的配置，避免金融資源在不同層次的金融羣體中形成套利空間。

央視網評論文章則稱，金融機構和中介在未來的經營活動中，更要把風控關口前置，而不是被動地事後撲火。

同時其進一步指出，資金收回過程中，個體自然要對投資品賣出，進而造成資產價格的擾動。既然審批發放中存在不科學、不精準的成分，那麼，嚴查過程中就要特別注意輕重緩急。

值得注意的是，長遠來看，房抵貸所需花費的資金成本是高於房貸的，且風險更高。

如2020年12月以660萬拍出房產的蟹姐姐，當事人千里赴深炒房，在某中介機構慫恿下，去年4月以728萬買入該套房產，又是買婚票，又是找小額公司墊資近500萬，後面在突如其來的政策面前資金鍊斷裂，還被高額利息壓得喘不過氣，不得已以血虧近200萬而出局。

就目前市場來看，由於信貸緊縮，加上對違規流入樓市貸款的「秋後算賬」，銀行、貸款主體、中介各自承壓，於房企而言，行業洗牌不斷加劇，部分房企出現業績預警。

包括雲南城投、美好置業等，多房企發佈業績預虧；新華聯、華夏幸福等房企相繼違約。

在最新的房企年報季中，融信中國、招商蛇口、遠大住工，利潤均出現不同程度下降，最高達68%。

3月16日，2021中國房地產開發企業綜合實力測評成果對外發布，萬科、恒大、碧桂園依舊位列前三。

地產下半場，馬太效應加劇，強者恆強，實力不濟者，則漸次出局。

如何打好底牌不崩盤，實現轉型與業績扭虧，由負債8900億減至1800億，完美實現逆風翻盤的萬達給大家上了形象一課。

不過儘管樓市通過種種輔助手段，以擰緊資金的水龍頭，卻不能控制大水漫灌下的貨幣龍頭，熱錢依舊湧動，至於歸宿如何，且行且思，且悟且進。