2021一季度房價數據，暴露了中國這一輪的樓市真相

2021年，到底能不能買房？

這個問題很難得到滿分答案，每個人的買房情況天差地別。

分享我最近聽到的三個買房故事。

1）上個月，同事在佛山下訂了一套二手房，行情太好，房東想再等等，把訂金退回來了。

2）領導三年前在廣州海珠區買的房子，有學區且地段好，就是老了點兒，他每個月都上去鏈家看看價格，三年來沒漲也沒跌。

而他姐，賣了兩套房子才上了珠江新城（廣州核心CBD）的車，確實吃到了紅利。

3）另一位社羣裏的朋友，最近賣了蘇州和桂林的房子，深感三四線城市要賣房有多難。對了，他自己就是做房地產的。

買房到底能不能實現財富增長？一千個人買房有一千種情況。

上面這幾種情況有沒有和你相似的？也歡迎在評論區和我們分享你的買房故事。

從家庭資產配置的角度出發：對於一個家庭來説，過去十年來，傳統路徑下財富增長主要是三條路——房子、銀行理財、股票市場。

不管怎麼説，房子依然是老百姓的剛需。

但2021絕對是中國房地產最特殊的一年。

本着為人民服務的基本原則，我扒了第一季度全國321個城市的數據，和我們公司樓市研究團隊探討了許久，希望給大家解答三個核心問題：

1）開年以來全國的房價發生了哪些變化？在強監管下，哪些城市還在漲？

2）資訊繁多，現在的樓市真相到底是什麼？

3）回到操作層面，普通人接下來要怎麼買房？

開年以來，全國的房價發生了哪些變化？

主要看三個數據：

1）全國整體情況；

2）一線城市；

3）新一線城市。

全國整體情況

總體來看，321座城市的一季度按月平均漲幅是1.83%，漲幅中位數是1.51%。

以長沙0漲幅為分水嶺，226座城市上漲，93座城市下跌，1座城市（深圳）未知。

一線城市

再看大家最關心的一線城市房價。

北京調控穩當，繼續保持近五年的調控好成績。

上海一季度漲了14.48%，廣州漲了7.52%，學區房政策、信貸收緊似乎沒壓住。

深圳均價在1月已經破了九萬，2月開始落實二手房指導價，深圳房價從此「消失」。

如果要細究更具體的數據，一線城市的熱門板塊，房價要比這些數據高太多。

新一線城市

除了天津、長沙和瀋陽，剩下12座新一線城市都在漲。

有阿里和直播產業鏈的杭州，和毗鄰深圳的東莞，漲幅最突出。

另外，投資客關心的三亞也漲了7.23%。

這裏把房價前25的圖分享給大家。（完整300城數據，文末有）

在這裏，大家可能有個疑惑：為什麼我們不按照漲幅去逐一盤點？下面繼續説。

現在的樓市真相到底是什麼？

漲幅數據，我們要結合市場的實際情況來看。

首先，三四線城市的困境，是漲幅無法解決的，看着有點虛假繁榮。

1）二手房流動性普遍很差。

一方面，在這些城市，房價不高的情況下，能買一手房就不買二手房，流動性問題，是三四線二手房的主要問題。

另一方面，還是要回歸到供需關係和購買力層面。對比大城市，那裏有豐富的投資客，三四線更多是剛需客，數量不會多。

2）稍有下跌的城市，已經有好幾個出台政策託市。

吉林四平

3月24日，四平住建局發佈鼓勵農民進城購房優惠政策補貼的實施意見。主要內容是：對於進城買房的農民，可以同時給予契稅補貼和消費券補貼，契稅補貼全額報銷，消費券補貼可以用來購買家電。

湖南張家界

對在4月16日-19日房交會期間買房的，市中心新房每套可享受不超過2萬元的契稅補貼，繳納公積金只須半年即可享受高達60萬元的公積金貸款。

四川達州

4月2日，達州市政府辦公室發佈託市政策，對去年疫情期間的優惠購房政策進行了延長，包括市中心城區100元/平米購房補貼等。（整理自@楊國英觀察）

3）漲也好跌也好，最怕的是有價無市。

哪怕是公開數據顯示價格上漲，賣不出去，那都是空談。

那麼，一線城市和強二線城市呢？

三四線城市的均漲幅是有參考價值的，因為沒有虹吸效應，城市裏各板塊的房價差別不大。

所以，如果朋友們對自己老家的房價感興趣，文末的完整表格確實可以看看。

但是大城市就不一樣了。我們在數據裏看到的是每個城市的均價。

如果放到具體的區域板塊裏，差別就大了。

比如廣州的珠江新城、黃埔、南沙；深圳的南山、福田；東莞的臨深區域。

這裏，對於大城市，主要是兩點：

1）一個城市裏各版塊分化在拉大。

便宜的，不漲，就像我領導三年前買的；越貴的，越漲，我領導的姐拼了命上車的，確實有回報。

2）有沒有大城市的購房資格，是第二個問題。

就像我們之前説的，投資房產這三個要素缺一不可，有未來，加槓桿，能上車。

在未來能預測的情況下，不妨先問問自己：

能不能上車，有沒有房票？

能不能加槓桿？還是給五成、七成首期才能買到？

這可能是，為什麼大家眼睜睜看着房價都在漲，但是好像自己享受不到紅利的原因。

那些上漲且流動性好的，上車門檻越來越高。

這個時候，回答最開始的問題：現在的樓市真相到底是什麼——

房地產，已經從大眾都可以享受，變成只有少數人可享受的投資品。

當房地產漸漸成為少數人才能享受的投資品。

回到操作層面，普通人接下來要怎麼買房？

1）如果在大城市工作，在大城市和老家之間，請首選大城市。

漲幅快，變現能力強。

我們必須釐清一點：沒有一套房子是純剛需，都有投資屬性在內。

如果你堅持説純剛需，下一個二十年，租房也許比買房更省錢。因為中國的租金回報率，幾乎是全球最低的。

2）在保證安全下，用槓桿。

我們之前測算過，加槓桿和不加槓桿，漲幅差很遠。

全款買房。

60萬，10年後，150萬，漲了1.5倍，年化收益是9.6%。

五成首期。

30萬，10年後，150萬，漲了4倍，年化收益是17.46%。

三成首期。

18萬，10年後，150萬，漲了7倍，年化收益是23.6%。

3）跟着專業的投資者走。

為什麼？

現在的樓市越來越像股市，普通買房者陷入如股市散户般的困境。

散户的操作是什麼？跟上機構投資者的車。

而普通買房者，也建議跟着專業的投資者走，借足夠專業的眼光去挖掘有未來的城市。

我們之前解讀十四五，分析過：中國最重要的5個區域，京津冀、長三角、粵港澳、長江中游城市羣、成渝城市羣，是下一個五年的投資機會。