房產稅終結土地財政？

近日，財政部發布消息表示，財政部、全國人大常委會預算工委、住房城鄉建設部、稅務總局4部門在京召開房地產稅改革試點工作座談會。這是首次提出「試點」。

值得注意的是，房地產稅不等於房產稅。房地產稅是與房地產相關的一切稅收的總稱，包括房地產增值稅、所得稅、土地使用稅、契稅等。房產稅，指的是對房屋產權所有人徵收的財產稅。高層使用的是「房地產稅」，可能還包括流轉稅方面的改革。但市場關注的更多是房產稅，即對房產持有人是否徵稅。本文討論的是持有階段的不動產稅或房產稅。

房產稅能否扭轉土地財政的巨大慣性？

這一制度切換我們要付出多大的成本？

美國如何從土地財政過度到不動產稅？

本文從美國房產稅的演變歷史出發理解土地財政與房產稅。

本文邏輯

一、美國之路：從土地財政到大恐慌、再到宅地法

二、中國之路：從分稅制到土地財政、再到房產稅

美國之路：從土地財政到大恐慌、再到《宅地法》

1776年，北美對英國的戰爭取得了勝利，北美十三個殖民地正式獨立成為美利堅合眾國。

由於獨立戰爭期間發行了大量國債，償還債務和利息佔用了大部分國家財政預算，國庫嚴重虧空，財政入不敷出，聯邦信用瀕臨崩潰。1785 年和1787 年，國會先後出台了《關於西部土地測量和出售法令》和《西北法令》。這兩部法律規定，出售公共土地所得「用於償還債務或者履行償債業務……而且只適用於此類使用」。基於此，1790 年聯邦政府將地方州的戰爭債務攬過來，並承諾償還所有債務。

但是，由於美利堅是以「私有產權」立國的國家，絕大部分土地掌握在私人手上，能賣的國有土地非常有限。所以，賣地還債一開始難以做到。但之後，一個偶然的事件促使美國國運發生了轉機。

拿破崙的饋贈　一條路易斯安那的土地財政之路

在傑斐遜總統時期，法國拿破崙從西班牙手上取得了路易斯安那的殖民地，並控制了新奧爾良港口，如此相當於遏制住了美國密西西比河航運的出海口。

於是，傑斐遜總統派大使李維頓和門羅找拿破崙商談，試圖買下新奧爾良港口及周邊土地。令傑斐遜沒有想到的是，經過一年的談判，原本寸土不讓的拿破崙竟然決定將包括新奧爾良在內的整個路易斯安那地區，以1500萬美元的價格賣給美國。

原來此時拿破崙決心與英國開戰而無暇顧及北美，若將這塊地出售正好能為戰爭籌款，同時也賣了個人情給美國。

起初傑斐遜授意購買新奧爾良的價碼是兩百萬美元，而整個路易斯安那面積（214萬平方公里）相當於上百個新奧爾良，卻只要1500萬美元，相當於每平方公里7美元，大約每英畝3美分。兩位大使摸清拿破崙的盤算後當機立斷地敲定了這筆購地買賣，並於1803年4月和法國簽了購地條約。

聯邦政府為了支付購地款，向外國銀行借了不少錢，政府財政負擔進一步加劇。於是，聯邦政府決心盤活路易斯安那這片廣袤之地，開啓大規模賣地模式來償還日益緊迫的鉅額債務。

第二年，傑斐遜派遣劉易斯和克拉克組隊，硬着頭皮進入路易斯安那地區進行戰略性勘探，繪製了詳細的山川地貌以及礦產資源地圖，同時摸清楚了西班牙、法國的遺留軍事堡壘和印第安原住民區。

兩年後，美國聯邦軍隊進入該地區，對印第安原住民進行「説服教育」和「定點拆除」。接下來，美國聯邦政府開始大規模拍賣路易斯安娜地區的土地。按照傑斐遜總統上台以後所制定的土地政策，購買土地的最低限度是160英畝，價格是1.64美元，購地者還可以獲得一定的貸款。

這吸引了大量土地投機商搶購。投機商獲得大塊土地後切分為小塊，又轉手賣給置業者。隨後，大批東部移民和歐洲移民進入路易斯安娜投資置業。如此，轟轟烈烈的西進運動開啓了新移民們心中的美國夢。如今很多美國富豪家族的祖先就是這批新移民。

當然，最大的獲益者當屬美國聯邦政府。美國政府規定，除創始十三州之外的新拓展的土地和新加入州的土地，都由聯邦政府所有、管理和支配。除了土地財政外，政治也是西進運動的動力之一。傑斐遜派將西部州淪為農業州，擴大了該派在國會上的投票權。

之後，美國的領土不斷擴張，從西班牙手上奪得弗羅裏達，強迫英國簽約將領土延伸至大西洋沿岸，在美墨戰爭後購買了墨西哥95萬平方英里的國土，將國界線延伸至太平洋東岸，控制了加利福尼亞金礦。到1853年，美國國土面積達303萬平方英里，比宣佈獨立時的版圖增加了7倍多。

如此，聯邦政府獲取了大量領土支配權，並通過拍賣土地獲得鉅額出讓金。當時，聯邦財政第一大收入來源是關稅，第二大則是土地出讓金。這就是美國早期的土地財政。

到了1837年，聯邦政府終於還清了所有的債務，而且國庫中還有大量的盈餘，鞏固了聯邦財政和國家信用。

1937年美國大恐慌　一場土地財政推動下的房產投機泡沫

在土地財政的推動下，大量資金湧入房地產、鐵路等領域，與此同時，政府頒佈實施了自由銀行法（設立銀行的最低資本金下調至10萬美元），大批商業銀行快速興起，並提供大量信貸，房地產價格瘋狂上漲，市場投機趨於失控。

拉斯·特維德在《逃不開的經濟周期》一書中生動地記錄了這一場恐慌危機【1】：

「1832年僅有5900萬美元，到1836年已經瘋漲到了14億美元……大量的流動性是由那些新開的銀行創造出來的……這些錢並沒有投資到新興產業，其中大部分都流進房地產業用於投機。」

「紐約所有東西的價格都高得離譜……房地產價格的快速飛漲並不限於紐約一個地方；芝加哥的土地價值也已經從1833年的156萬美元漲到了1836年的不低於1000萬美元。」

為了解決日益極端的人地矛盾，抑制瘋狂的投機行為，聯邦政府不斷地下調單塊土地拍賣起點的面積，由《1785 年的土地法令》的20480英畝，逐步下調至1796 年的640 英畝，再到1804年的160英畝，到1832年已下調到40英畝。

1836年7月，對紙幣極為不信任且痛恨投機行為的傑克遜總統簽署《鑄幣流通令》，規定大多數購買土地的交易必須採用黃金或白銀支付。傑克遜希望以此來遏止全國的地產投機活動。

此時，聯邦政府財政出現盈餘，國會表決要求將財政盈餘分配給各個州。根據該項決議，從1837年1月2日開始，聯邦財政部每隔3個月就要從紐約的主要銀行提取900萬美元，然後將這些錢分配到各個州。

這一法令和財政部提取貴金屬的做法，相當於直接抽走了市場的流動性，房地產和銀行市場立即陷入緊縮。

聯邦財政部提取第一筆900萬美元時，推倒了第一塊多米諾骨牌，接着恐慌與一系列的破產事件發生，房地產進入瘋狂拋售的惡性怪圈，大量銀行因擠兑而倒閉，1837年底，全美所有銀行都停止了金幣兑付，股票市場大跌，全美90%工廠停工，大量工人失業。這就是著名的「1837年美國大恐慌」。

「芝加哥一塊土地在1836年曾經賣到11萬美元，如今持續下跌，到1840年只要花100美元就能夠賣到。由於地價下跌，那些購買了大片土地並將其分成更小的地塊囤積起來的投機者開始認識到再也沒有後續的購買者了。」

這一次大恐慌延續時間很長，從1837年開始暴跌，直到1842年也就是危機發生5年後，全美大部分房價才最終跌到谷底。

1837年3月的《先驅報》一篇社論這樣寫道：

「美國從來沒有處於現在這樣的危險境況。我們現在被商業恐慌包圍着，這場恐慌正在發出巨大的威脅，它要破壞我們社會的一切事務——要毀滅我們的整個構架，要把大片地區變成廢墟，要把我們一半的銀行機構從地面上抹掉，要點燃那些最浮躁的熱情，並且製造突變，最終讓我們的國家停滯不前。」

《宅地法》　一則終結聯邦土地財政歷史的法令

大恐慌導致全美房地產價格崩盤，市場交易幾乎停滯，很多人失去了土地和房產，大量土地被荒廢，到處是爛尾樓房與工地，基礎設施和土地開發處於停滯狀態。

為了激活土地市場，美國聯邦政府頒佈實施了一系列法令【2】：

1841 年美國頒佈了《優先購買權法案》，目的是使得佔有並改良了國有土地的定居者，有權以低廉的價格，在沒有競爭的情況下優先購買國有土地。這一法令賦予了定居者（低價）佔有國有土地的權利，並催生了此後的《宅地法》。

1854年，美國國會通過《土地價格遞減法》，該法律規定，針對上市多年而沒有銷售掉的土地，按與其上市時間成反比的規則重新核定新的上市價格，上市時間越長，出售價格越低。據統計，按此法令，美國共出售2600萬英畝土地，平均每英畝的價格為0.32美元。該法案是此後免費對西部地區定居者提供宅地的一個過渡，有利於西部開發與普通定居者獲得土地。

1861年美國內戰爆發。第二年正當戰爭打得難分難解之時，林肯總統頒佈了《宅地法》。

《宅地法》規定，凡一家之長或年滿21歲、從未參加叛亂之合眾國公民，在宣誓獲得土地是為了墾殖目的並繳納10美元費用後，均可登記領取總數不超過160英畝（1英畝=0.40公頃）宅地，登記人在宅地上居住並耕種滿5年，就可獲得土地執照成為該項宅地的所有者。

這部法令的頒佈是出於戰爭需要，希望取得廣大中下層民眾的支持，保障軍力的供給。但是，這部因戰爭而頒佈的法律，實際上將大部分國有土地以近乎免費的方式分配給了新移民，這就直接終結了美國聯邦土地財政的歷史。從1862年至1900年，至少有六十萬個遷入美國西部的家庭從中得到好處。黑奴只要幫助北方軍隊打仗，便可獲得一定的土地，從而成為有財產的自由人。

1837年，國會表決要求將財政盈餘移交給地方各州。如此，聯邦政府缺乏獲取土地財政的直接動力。而《宅地法》推動土地私有化後，地方政府也失去了攫取土地財政的條件。可見，土地私有化是終結美國土地財政的關鍵。

之後，聯邦政府與地方政府優化財政分權，地方政府具備一定的稅收權力和支出責任範圍，可自主決定其預算支出規模與結構。在財政壓力的驅使下，地方政府逐漸從房地產的轉讓環節轉向保有環節徵稅，不動產稅也由此誕生。

不動產稅　一種關係地方收入及福利水平的重要稅制

早在1818年，美國伊利諾伊州就開始實行一般財產稅制度，對各類動產、不動產實行同一稅率徵收。

南北戰爭結束後，為了克服普遍存在的財政危機，各州政府開始引進不動產稅，針對房屋和土地進行課稅。

到了二十世紀初期，隨着美國城市化進程的加速，各州及地方政府為了解決公共開支的問題，逐漸啓動了一系列稅收改革及平衡政策，開啓了第一輪不動產稅制度變遷。一方面推行低收入家庭和老年人的減免稅收政策，另一方面針對擁有房產的高收入人羣徵收不動產稅。

進入1970年代，美國各州再次大規模出台了新房產稅政策，開啓了房產稅的第二輪制度變遷。期間最具有影響力的就是加州在1978年的第13號提案，該提案囊括了計稅房價調整、交易環節減免重複徵稅、稅收增長限制等方面，為其他各州重構房產稅制度提供了藍本。

如今，美國已經形成了一套較為完整的不動產稅稅收體系。美國不動產稅，以土地、不動產及建築為徵收主體，具體稅率及優惠政策由州、市政府根據各級預算制定。美國不動產稅是一種典型的地方稅制，由聯邦和州立法，地方政府執行徵收，目的是為各州及地方政府提供持續可靠的財政收入，從而為本地城市公共用品提供穩定的資金支持，主要用於提供消防、治安、道路交通、教育、環境改善等公共服務。

不動產稅現已成為美國地方政府尤其是縣區級政府的主要收入來源。根據美國統計局2015年統計報告的數據，不動產稅約佔地方財產稅收入的75%。對於縣、市鎮、特區等地方政府來説，財產稅的佔比則較高，主要在50%-75%之間，其中特區更是高達約95%，幾乎全部依賴於財產稅【3】。

在美國地方財政體系中，不動產稅具有明顯的強化趨勢。美國統計局的數據顯示，2002年以來不動產稅佔地方政府的稅收收入不斷提高，剔除聯邦和州的轉移支付收入後，不動產稅約佔總財政收入的50%左右。在新澤西州和密西西比州，2015年房產稅收入佔總收入高達90%以上。

目前美國全國的51個州在房地產的保有環節都開徵了不動產稅。稅率按「以需定收」原則確定，各地差異較大，總體分佈在0.2%～2.5%的區間之內【4】。

不動產稅已經成為了美國居民在住宅消費上的第二大支出，佔家庭收入的比重在3%左右。據美國人口普查局主持的美國社區調查的數據顯示，全美各州平均家庭房產稅支出的中位數（按年度估算口徑）由2007年的1838美元升至2016年的2340美元，在全美家庭收入中位數中的比重由3.66%逐漸攀升至3.96%。其中紐約州及其周邊新澤西州的家庭繳納的房產稅最高，中位數超過7000美元，而密西西比、阿拉巴馬等州最低，不到1000美元。

中國之路：從分稅制改革到土地財政、再到房產稅

從美國的歷史至少我們可以得出以下兩個結論：

一、房產稅不一定能夠挽救一個國家，但是土地財政必然將其帶入歧途。

土地財政是一個國家在非常時期，如建國初期、債務如山，挽救財政危機，建立國家信用的一種緊迫手段。但是，僅此而已。

倘若一個主體控制大部分土地，並以此來融資獲得巨量的收入，會導致三大問題：一是土地壟斷租金的出現——土地財政化，財政貨幣化，讓這個主體不再追求經濟發展，而執着於收租；二是土地資源錯配，土地集中在少部分人手上，形成人為的市場壟斷；三是銀行信貸失控，資產泡沫膨脹，居民債務高企。

1837年美國土地財政下的房地產泡沫引發大恐慌，終結了這場30多年的土地財政盛宴，留下了慘重的歷史教訓。房地產泡沫破滅後，經濟陷入長期蕭條。直到11年之後，即1848年加州發現金礦，整體經濟才開始好轉，房地產才得以復甦。

二、土地財政是一種不可持續的短期的國家透支方式，而房產稅是一種長效機制。

一般而言，當經濟在大發展，房地產在大開發時期，政府容易依賴於土地財政和間接稅收，在土地出讓金、房地產轉讓環節可以獲得鉅額財政收入。

但當經濟進入穩定期，房地產從開發周期進入保有周期時，政府稅收必須由間接稅轉向直接稅（財產稅、所得稅）為主，如房地產保有環節的房產稅。而中國保有環節稅目前在整個房地產稅收體系中仍處於邊緣地位。

土地財政　央地財政事權協調的結果

「土地財政」，是一個觀察中國宏觀經濟走向的重要視角。

與美國類似，中國走上土地財政之路也不是頂層設計而來的，而是在財政困境中摸索出來的，準確而言是中央與地方財政事權不斷協調、妥協之結果。

土地財政的前提是土地國有化。1954年中國憲法規定，「國家依照法律保護農民的土地所有權和其他生產資料所有權」。到1956年，全國農村實施土地集體所有制。真正確立土地國有化政策的是1982年的憲法。這部憲法規定：「城市的土地屬於國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於集體所有」。

到了80年代末，中國引進了土地拍賣制度，允許地方政府拍賣國有土地使用權。1994年分稅制改革，中央回收了部分稅權，地方政府獲得城市土地出讓收益權。從歷史來看，分稅制改革之後，中央財政充裕，支撐其在九十年代末經濟艱難時期順利推行大規模改革以及基礎設施建設。而財政緊張的地方政府開始「窮則思變」，試圖擴大土地出讓收入。值得注意的是，美國是聯邦政府賣地，而中國是地方政府賣地（土地出讓租金）；前者產權發生變化，後者產權沒有發生變化。

1998年房地產市場化改革開啓破冰之路。加入WTO之後，中國經濟騰飛、城市化大邁步，相應帶來的投資熱度與市場需求上升，再加上央行外匯佔款快速增加推動的貨幣寬鬆，以及國有商業銀行的壯大，共同為這個行業創造了天時、地利與人和的條件。

2003年，《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權的規定》出台，標誌着中國房地產正式啓動野馬脱繮模式，地方政府開足馬力實施土地財政。

不過，在2008年之前，房地產的快速擴張，土地財政的蒸蒸日上，還只能算是乘經濟之熱潮，受投資之簇擁。但是，2008年金融危機後，在寬貨幣、寬信貸的支持下，房地產的發展軌跡也從市場化之路，演變為土地金融化之路。

地方政府依賴於土地融資，商業銀行依賴於地產信貸，城投公司及國有房企依賴於土地及信貸資本，金融公司依賴於地產抵押之上的批發性資本，私人資本依賴於直接的樓市套利，社會公眾依賴於以此帶來的安全感與幸福感。

2015年，一線城市房價翻倍，三四線城市緊隨其後。在棚改貨幣化的驅動下，拉動經濟增長、土地融資的歷史使命進入巔峯執行狀態。

總結起來，中國房地產歷經1990年代末的「財政破局」、2003年之後的「隨波逐流」，到2008年後的「土地貨幣化」，最終與土地財政殊途同歸。

2019年，隨着棚改貨幣化收官倒計時，貨幣政策轉向穩槓桿和結構性加槓桿，資產泡沫風險增加，金融監管強化以及國際環境緊縮，中國房地產的戰略定位發生了變化。在國家層面，房地產已經退出了拉動經濟增長的生力軍行列；推動房產稅的出台，完善國家稅制，促進土地財政逐漸轉向長期收益的房產稅轉變。

但是，在地方層面，土地財政的慣性依然強大。

泡沫風險　土地財政正在上演最後的瘋狂

2020年，土地財政依賴度超過100%的城市有20個。土地財政依賴度超過50%的城市有40個。以西安為例，2020年該市土地出讓收入為1058億元，一般公共預算收入為724.1億元，土地財政依賴度高達146.11%。

房地產價格膨脹、土地財政擴張的背後是信貸及債務風險加劇。

2012年開始，個人住房貸款歷史性地取代製造業貸款，成為四大行貸款的第一投放方向。從2008年到2017年，四大行累積投放信貸規模為252.76萬億，其中個人住房貸款為68.84萬億，佔比27%，製造業貸款49.34萬億，佔比為19%。再加上房企貸款，十年內四大行投向房地產的貸款規模總計達87.96萬億，佔比34.8%，遠超製造業貸款。

2021年一季度末，居民中長期貸款新增1.98萬億元，刷新了2020年三季度1.8萬億元的紀錄，按年增長57%，而居民中長期貸款的大部分構成就是房地產按揭貸款。2020年末，住户部門的債務餘額是73.6萬億元，按年增長14.6%，房貸佔了家庭總負債的70%以上。央行發佈的最新政策研究顯示，2021年一季度中國宏觀槓桿率為276.8%，其中，居民槓桿率為72.1%，政府部門槓桿率為44.5%，企業部門槓桿率為160.3%。

2021年全球貨幣將轉向緊縮，房地產泡沫風險及債務風險增加。從2020年底開始，政策上死死壓住房地產價格，主要目的是避免在這輪貨幣轉向時爆發危機。從遠期來看，房地產價格如果持續上漲，外部方面，金融開放的壓力越來越大，堰塞湖風險也越來越大；內部方面，對生育率、消費及社會信心的打擊越來越重。

解決房地產的問題，一是控制貨幣及信貸擴張，二是扭曲土地及土地財政制度，三是增加公共住房投入。如今，房地產到了今天這個地步，必須扭轉土地財政的慣性，將徵稅的主體轉向保有環節上，形成穩定的以直接稅、房產稅、財產稅為主的長效機制。

土地財產與房產稅有本質區別。土地財產的收入來自賣地，這是一種壟斷租金。如果一個主體依靠壟斷土地獲得租金收入，那麼這個主體不會主動致力於價值創造。換言之，壟斷租金的方向，與一個國家經濟增長、國民收入的方向是不一致的。正如新制度經濟學家諾斯研究的，財政制度改革必須將政府的收入與國家、國民的利益方向調成一致。如此，這個國家與國民才有真正的發展前途。

在歐美國家，房產稅的概念類似於「物業費」。地方政府通過徵收房產稅，用於改善周邊交通、安防、教育等設施，以維持穩定的居住環境。2003年十六屆三中全會通過的《中共中央關於完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定》將房產稅稱為「物業稅」：「實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動產開徵統一規範的物業稅，相應取消有關收費。」

但是，稅制改革是在重新分配蛋糕，從土地財政到房產稅面臨複雜的挑戰。

切換成本　從土地財政到房產稅任重道遠

有些人可能會不滿意，辛辛苦苦一輩子好不容易買套房子，繳納了不少稅收以及昂貴的土地出讓金，若又要徵收房產稅，這是否合理？是否涉嫌重複徵收？

中國的城市土地所有權歸屬國家，財產稅針對的是所有權人，所以中國徵收房產稅不應該涵蓋土地這部分，只能針對房產這部分財產。同時，由於購房者支付了較高的房地產稅費，房產稅的徵稅不能誤傷剛需和一套房持有者，主要徵收對象應該是多套房持有者。

問題來了，如果徵收力度偏小，像重慶、上海一樣隔靴搔癢，那麼房產稅能夠覆蓋鉅額的土地出讓收入嗎？

根據「澤平宏觀」的研究分析【6】：

以2017年土地出讓收入5.2萬億為標準，要使房產稅超過土地出讓收入；免徵面積0平時，稅率需在2.5%以上；免徵面積12平時，稅率需在4%以上。因此，如果免徵面積超過12平，稅率在4%以內，房產稅無法替代土地出讓收入。

但考慮到財政收入減少的風險，中國可能會走中間路線，即從直接稅到間接稅與直接稅並行，土地財政與房產稅並舉。這裏存在一個重複徵稅，或許會加重居民購房與住房的負擔。

當下，房地產泡沫風險巨大，土地財政規模龐大，房產稅徵稅面臨的挑戰是複雜的。這一制度切換需要考慮兩個方面的社會成本：

一是從發達國家的歷史來看，從間接稅轉向以直接稅為基礎的完善稅制，都經歷了比較漫長而艱難的陣痛期【5】。

英國個稅源於小威廉·皮特時代的1798年「三部合成捐」，幾度興廢，直到1874年威廉·格拉斯頓任首相時，才在英國稅制中固定下來，其間長達80年。

德國從1808年普法戰爭失敗開始，經歷長達80餘年，到1891年首相米魁爾頒佈所得稅法，個稅制才正式建立。

美國在1861年南北戰爭爆發後開徵所得稅，1872年廢止。總統塔夫脱再提個稅開徵，被最高法院宣佈違憲。直到1913年第16條憲法修正案通過，個稅才得到確認。

稅收是一國之本，稅制切換就是利益分割，其中博弈衝突不可避免。在韓國，房產稅的出台經過了艱難的政治鬥爭，財產問題對韓國政界衝擊很大。政治因素是韓國房產稅出台最大的阻力。

二是在制度切換期，房地產市場波動可能引發的金融風險。

從短期來説，房產稅的出台會產生一些社會心理方面的衝擊，可能會引發房地產價格的波動。房產稅最開始更可能是温和的，稅率可能是偏低的，持有很多套房的人會更加敏感。

2021年開始，主要城市實施集中供地。集中供地的結果是，中小房地產商被淘汰，央企地產和地方地產公司集中攬地。土地供應集中，強化了房產供給集中，為什麼這樣安排？

對土地財政依賴大的地方更可能在最後的窗口期，在穩住房價的基礎上，將土地大規模拍賣出售，以獲取更多的土地收入。接盤土地的大型國有房地產企業，再通過國有商業銀行或政策性銀行以定向信貸的方式為其化解風險；而商業銀行的風險最後由中央銀行以定向貨幣釋放的方式沖洗。如此，由社會共同分攤系統性風險。

這或許是這一制度切換最大的成本。

房產稅，是一個土地財政國家的艱難一躍。若跳不過去，土地財政則會將這個國家帶向1837年的美國。目前，美國當年終結土地財政的條件，中國尚不具備。若跳過去了，房產稅似乎無多神奇。

但是，難！

參考文獻

【1】《逃不開的經濟周期》，拉斯·特維德著，董裕平譯，中信出版社；

【2】《土地財政：歷史、邏輯與抉擇》，趙燕菁著，搜狐網；

【3】《躲不開的房產稅》，中國指數研究院著，搜狐網；

【4】《一文讀懂美國如何徵收房產稅》，中信建投房產研究團隊著，觀察者網；

【5】《土地財政向房地產稅收財政轉型的現實困境與突破路徑》，高波著，長江產業經濟研究院；

【6】《房地產稅能否替代土地出讓收入？》，夏磊、黃什著，澤平宏觀。