管清友：中國房貸利率上調，房地產稅漸近，買房窗口期關閉？

最新的LPR數據出爐，房貸利率之錨的5年期以上LPR已經連續13個月沒有變動了，但近期深圳、寧波、杭州接連上調加點數，房貸利率悄然上調。其實不單是這幾個城市，全國房貸平均利率已經連續4個月上行了，樓市加息潮已至。信貸大招來襲，勢必會增加購房成本，打擊購房者積極性，還有提上議程的房地產稅改革試點，確實能在一定的程度上為火爆的樓市降降温，但也會加重購房負擔，購房窗口期正在關閉。

房貸利率要上漲了？多個城市差異化「加息」

最先行動的是深圳建行。上調房貸利率後，首套房貸款利率執行LPR+45BP（相當於5.10%），二套房貸執行LPR+95BP（相當於5.60%），相比之前分別上調15BP和35BP，安居型商品房貸款利率還是執行LPR+30BP（相當於4.95%），維持不變。

這次深圳「加息」有三個特點：

一是基準利率5年期LPR不變，調整的是加點數。一旦加點數確定後，整個還款周期都保持不變，後續僅隨着LPR浮動；

二是差異化「加息」，具有保障屬性的安居型商品房加點數不變，首套剛需上調15BP，二套改善上調35BP，二套房利率調整幅度高於首套房貸利率，適當向保障和剛需傾斜；

三是並未全面「加息」，只是部分區域部分銀行，建行「加息」後，工、農、中、交四大行緊隨其後，其他大型銀行跟進的可能性較大。但在房貸集中管理制度之下，如果銀行房貸額度不緊張，也有可能不跟進。

除深圳外，寧波和杭州地區的多家銀行也開始上調房貸利率。寧波四大國有銀行同步上調，首套房按揭利率從5.35%上調至5.45%，二套房按揭利率從5.6%上調至5.7%，首套和二套同步上調了1個百分點。杭州四大行將首套房利率從5.2%上調至5.4%，二套房從5.38%上調至5.5%，首套房上調的幅度比二套房還要高，可能是因為杭州新房嚴格限價，倒掛嚴重，打新過於狂熱。

從趨勢上看，通脹預期升温，貨幣政策邊際收緊，雖然5年期LPR短期不會輕易動，但樓市成交火爆的城市、信貸額度緊張的銀行可通過增加加點數上調房貸利率，後續整體房貸利率大概率延續穩中微增的態勢。

房貸利率「加息」影響有多大？購房窗口期逐漸關閉

我們簡單測算了一下，以深圳為例，假定首套房商業貸款300萬，30年還清，按照等額本息的還款方式，每月月供需增加275元，總還款額增加了9.9萬，對於剛需也是一筆不小的開支，差不多是普通人一年的工資。如果是二套的話，還款條件不變，月供增加了656元，整個還款周期多了23.6萬。雖然相對高額的總價，金額不算太多，也是增加了還款壓力，會對市場情緒有一定的衝擊。

「加息」潮來臨，購房窗口期逐漸關閉。房貸利率小幅上漲已成為趨勢，很多城市房貸利率都出現了上行的情況。4月全國首套房貸款平均利率為5.31%，按月上漲4BP；二套房貸款平均利率為5.59%，按月上漲2BP，房貸利率已經連續三個月上漲了。60個重點城市中，18個城市首套房貸利率上浮，14個城市二套房貸利率上升，沒有城市下調。

不僅房貸成本上行，貸款難度也在加大。對房貸進行集中管理後，不少銀行房貸額度趨緊，審核更為嚴格，首期資金證明、社保證明等都有嚴格的要求。而且放款周期變長，熱點城市平均放款時間從1-2個月延長至3-6個月，整體上首套房貸仍快於二手房貸。貸款貴，難度大，勢必會打擊購房積極性，購房窗口期逐漸關閉。

房地產稅真的要來了？改革試點漸行漸近

房貸利率上調，購房成本增加，計劃買房的人有點慌了。房地產稅開徵，持有成本上升，名下有房的人坐不住了，特別是有多套房的，所以最近財政部等4部門召開房地產稅改革試點工作座談會，備受關注。

座談會首次提到「改革試點」，標誌着房地產稅終於要從立法上升到實施階段了，會先於立法開展房地產稅試點，大概率在深圳、海南試點，可能很快就會開始實施。在立法落地實施之前，通過改革試點積累經驗，這也是過去改革中常見的操作。

關於房地產稅立法進程，這幾年每次兩會都會被提及，2018「穩妥」-- 2019「穩步」-- 2020「穩妥」--2021「積極穩妥」，最新表態增加「積極」二字，表明由於疫情一度放緩的房地產稅立法重回正軌。房地產稅會來，由於房地產稅涉及面廣，徵收對象、計稅依據、稅率結構、免徵額度等都非常敏感複雜，立法並沒有明確的時間表，預計也不會很快就來，從立法進程上來看，全面落地至少還需要兩到三年的時間，大概率會在十四五期間實施。

大家都很關心房地產稅對房價的影響，短期會有一定的情緒衝擊，但長期抑制效果並不顯著，基本面最重要。房地產稅可通過增加保有成本，抑制投資性需求，影響房地產市場，短期會有一定衝擊，但更多是情緒上的，長期對房價的抑制效果並不顯著，關鍵還是看基本面，如果基本面沒問題，有房產稅照樣漲，如果基本面沒吸引力，沒有房產稅也照樣跌。從國際經驗看，美國、日本這些出現房地產泡沫的國家都有房地產稅，房地產稅的徵收未能有效抑制房價上漲。從國內經驗看，上海和重慶自2011年推進房產稅試點以來，房價不跌反漲，房地產稅對房價的調控作用效果並不明顯。

所以房地產稅對剛需自住影響不大，對炒房者抑制效果較為明顯。按照「立法先行、充分授權、分步推進」的原則，對於普通剛需，房地產稅會通過設定免徵面積、免徵額度等稅收優惠機制適度減負，影響不會太大，該買還得買。但對於多套房產擁有者，由於大概率採用超額累進稅率，即便第一套免徵、從第二套開始徵收，超出免徵面積的部分稅率依次提高，徵繳壓力會比較大，增加持有成本，這也符合房住不炒的主基調。