三孩政策｜概念股先漲為敬，對樓市影響有多大？

這幾天估計蜜友們都被三孩生育政策的消息刷屏了，段子滿天飛啊。

雖説放開生育三個子女的消息傳很久，實際上一些地方近年來對三孩的家庭既沒有罰款，又讓媽媽享受了生育險，嘴上沒説行動上已經默默放開了。但當政策真的落地的時候，還是引發了全民大討論。

01

年輕人生不生得起，還是願不願意生？

老齡化和生育率降低是世界級難題，關注度一向很高。

從今年5月國家統計局發佈的《第七次全國人口普查公報》，到上周各分省第七次全國人口普查數據陸續公佈，讓我們對人口增量和結構有了更清楚的認識。

相比10年前，60歲及以上人口的比重上升了5.44個百分，佔總人口的比例為18.7%（其中，65歲及以上人口佔比13.0%）；而中間的勞動力人口卻是在減少。

按照人口普查分類的15-59歲年齡段，下滑了6.79個百分點，佔比為17.95%。

有意思的是0-14歲人口的變化，説明此前的二孩政策還是挺有成效的。

七普數據顯示，中國0-14歲人口為25338萬人，上升1.35個百分點，佔比為17.95%。

但問題是相比老去的人口增速，顯然這個速度還是太慢。

2018年，蜜姐曾寫過一篇文章《走出人口困境，靠80後生二胎還是90後生頭胎？》。彼時國家統計局公佈了前一年的出生人口，比2016年減少了約63萬，下降了3.5個百分點，引發了國內外媒體的大討論。

如今，生育意願的問題再次被熱烈討論，3年前蜜姐提出的問題依然沒有答案。

但從都放開三孩生育的現狀來看，對於「存量」父母還是抱有挺大期望的……

當然「增量」才是更關鍵的。

實際上，今年以來對課外培訓機構的整治，各地私立中小學轉公立等，都是在解決教育公平和減負（其實也是對家長財力壓力的減負）的問題。

5月31日新華社的發文，甚至提到了政策將「對婚嫁陋習、天價彩禮等不良社會風氣進行治理」如此細緻的問題。

原因只有一個，不僅要解決願不願生的問題，還得解決願不願結婚的問題。

02

生娃除了教育開支，另一大開銷無疑就是買房。尤其是生了二孩、三孩改善住房就該提上日程了。

對於樓市的影響有多大？估計也是很多人關心的問題。

對於有題材必炒的資本市場來説，一天都太長，5月31日的消息是在股市收盤之前發出的，概念股們先漲為敬！

比如貝因美截至5月31日收盤，大漲了8.09%，宜華健康上漲10%直接漲停，港股市場上的好孩子國際更猛上漲了30.89%……

對於樓市而言，無論是此前的放開二孩生育還是如今的放開三孩生育肯定都是利好消息。但悖論是如果房價繼續走高，又有反過來影響年輕人的生育意願！所以指望靠這個政策利好影響價格上揚，是挺難的。畢竟這個問題是「事關國家發展和民生福祉」，而非僅僅是房價。

但對於不同類型的房子影響還是挺直接的，比如：

第一， 改善型住房，四房甚至是五房的大平層產品會更受歡迎。

相比洋房、別墅這類房子更加經濟適用，關鍵是總價相對低不少，也能較好解決一家老小住在一起的需求。

第二， 學區房需要關注。

儘管現在各地都在搞改革，典型如重點中小學的搖號、抽籤，讓教育更公平，但你至少要買到重點中小學集中的區域才有資格「上牌桌」，參與憑運氣上好學校的事兒。

尤其是有二孩、三孩的家庭，一套優質學區房解決三個娃上學問題，可能抽籤只能一到兩個孩子上重點中小學，但有兩三個孩子的家庭淡定到完全忽視這個問題的概率還是挺低的。

第三， 適合單身及小家庭居住的兩室一廳。

為什麼要關注這個，除了現在一些年輕人追求自由不願意和父母同住外，今後兩三個孩子的家庭，孩子大了還是會願意獨立出去住。

當然，有個問題是，現在你去買這類房子如果不是維護特別好的物管，想留給孩子住的可能性不大。

如果分城市來看，對於一線城市的影響不大，畢竟房價已經到用千萬來談論的級別，意願已經不是主要考慮的因素，而是價格。

但對於上車或改善相對容易一些的二三四線城市的中產們而言，影響或許會比較明顯。

03

房企們想從放開二孩、三孩生育上找利好，不難理解，甚至有時候發言太過雷人。

毛利下滑，依然高溢價拿地的房企們，靠膽子大熬過就是春天？

近期關於房企「艱難度日」的消息不少，典型如濱江集團董事長自爆在杭州拿下5快遞，卻只能努力做到「1%-2%的淨利潤水平」。

這並非「哭窮」，房企的毛利率普遍下滑已是事實，但依然有不少房企，一邊掙錢速度降低了，一邊依然大手筆拿地。比如，美的置業、華潤置地、華髮股份等。

從東方財富網統計的歷年數據來看，美的置業從2016-2020年的毛利潤按年增速分別為52.6%、79.5%、101.2%、32%和-10.4%。

應該説前面幾年，美的置業的毛利潤增速相當可觀，但最近兩年卻下滑明顯，尤其是去年，直接變成了負增長，而歸母淨利潤的按年增長不足0.5%。

2016-2020年，美的置業的毛利率分別為22.8%、27.6%、32.7%、31.6和22.2%。2020年其毛利率下滑了近10個百分點，淨利潤不足10%。

掙錢變得不容易的情況，美的置業今年卻是頻頻高價拿地，甚至是勇當地王。

比如，今年4月，美的置業在徐州拿了一塊地，總價35.52億元，溢價率高達78.67%，成為區域單價、徐州總價雙料地王。

實際上，美的置業「三道紅線」還存在踩線情況。

華潤置地、華髮股份等房企也存在類似的情況。

華髮股份2020年報顯示，4個大區總3個大區的毛利率均有不同程度的下滑。

華潤置地2020年同樣是毛利率下滑，而今年高溢價拿地，在廣州白雲區的拿下的一塊地溢價率為45%，而在徐州和西安拿得地塊甚至溢價率有的超過了100%。

如今如果房企還指望靠着膽子大大肆擴張，無疑是火中取粟……

但從正如前面蜜姐所言，要想想房價走高對生育意願的影響和反作用。

放開三孩生育的想象空間很大，但首先要考慮的是年輕人願不願意結婚、生娃。