任澤平：房價低的城市幸福指數高，新房改向德國和新加坡學習

估計放開三孩，最終生育情況可能低於保守派的預測，有可能在十四五或者最遲不到十五五，全面放開生育。

我們做了一個近4萬人的問卷調查，出什麼政策我也不生，佔比32%，排第一。現在即使放開生育，年輕人也不願意生了，保守派不用再擔心中國人口的大爆炸。

降房價排在第二位，佔31%，可見大家對降房價的呼籲聲很高。為什麼年輕人躺平，為什麼不願意生育，很大程度上跟房價過高有關。全球前十大高房價的城市中國佔了一半。

房價低的城市幸福指數高。現在長沙是中國的第一大網紅城市，已經超過成都、杭州這些地方了，老百姓的幸福指數特別高。晚上大家去夜宵、唱歌，長沙還是中國的腳都。

為什麼？因為長沙房價低，長沙的市區房價1萬多不到2萬，在中國的省會城市裏面，可能是最低的。長沙、武漢、重慶、原來的成都，你會發現幸福指數高的往往房價不高。

像北上廣深好像大家都是千萬富翁，事實上擠壓了你很多消費，而且揹負了很大的房貸，一輩子給銀行打工，幸福指數並不高。

中國大陸的住房制度，1998年學的中國香港，中國香港學的是英國，都深陷高房價之困。比如説高槓杆、預售制度、賣樓花、土地批租制度等有很大的關係。

東京、倫敦、紐約、中國香港、首爾等，這些國際上的大都市，那裏的年輕人早就躺平了。比如説東京，東京早就陷入到老齡化、少子化、不婚化的低慾望社會了，在很大程度上跟八九十年代東京的房價提高有關。

那有沒有房地產發展好的，幸福指數比較高的？有，德國、新加坡。比如説德國，第一是控制貨幣超發，德國的貨幣在全球範圍內是控制得比較好的，像美國、日本等貨幣超發的國家一般房價控制得都不好。第二，對於開發商建的房子要限制他的暴利。第三，是保障租户的權益，比如説德國政府對租金價格是調控的。它有一套法律體系。

中國的房地產是有解的，這個解就是要改變中國的住房制度。新房改關鍵是人地掛鈎和控制貨幣。

人口流入的地方一定要給它供給建設用地指標。建議像東北、西北，建設用地指標賣給東部或者南方，就像碳交易一樣，地方財政也平衡了，人地掛鈎、房地產的供求也平衡了。

為什麼勞動報酬是下降的，資本報酬上升？因為資本話的語權太強了，勞動的話語權相對比較弱，所以需要公共政策調節。公共政策不能對資本太友好，對勞動太忽視。

如果出台這些政策，可能彌補社會的撕裂和收入分配的差距。 比如説，房產稅。你可以持有5套，10套房子，是你的自由，但是你佔有了過多的社會資源，那你要多交稅。這很公平，對不對？不然你房價一漲，別人一輩子白奮鬥了。

中國的貨幣當局不希望人民幣匯率短期過快升值。從短期的角度，後面應該是以穩為主。放在更長期來看，比如説放在3年5年的維度來看，可能人民幣長期還是升值的。

如果説大家以後對REITs投資有興趣，建議重點關注它的底層資產質量、預期收益以及升值潛力。

以上，是著名經濟學家任澤平博士，在6月4日線上直播中，圍繞「躺平、三孩、房價」的話題，分享的最新精彩觀點。