中國年輕人「躺平」之後，房地產業還有未來嗎？

"十四五"規劃公佈以後，中央規劃文件對房地產行業的政策表態和遠景預期有了很多新的表述，如何理解房地產行業可能會發生的重要變化，以及帶來的新投資機會和陷阱？

2021年5月26日晚間，巴倫圓桌特別邀請了兩位對宏觀經濟、區域發展和房地產行業有很多研究的專家，一位是北京大學國家發展研究院院長、北大中國經濟研究中心主任姚洋教授，另外一位是獨立經濟學家、如是金融研究院院長管清友博士，他們與《巴倫周刊》中文版主編、《財經》雜誌主編何剛在東直門由新書店進行了一場關於房地產行業的三人對話，以下為經過精減和編輯的對話記錄。

房地產生產邏輯發生了變化

何剛：今年"兩會"再次明確"房住不炒"的基本定位，想請兩位點評一下，這是不是意味着屬於房地產行業的時代結束了？如何看待這些政策的出台，未來的房地產行業是不是會進入一個平穩收縮甚至衰退的新時期？

姚洋：中央對房價問題非常關注，這是符合我們老百姓預期的，畢竟房價過高，一方面對於年輕人有很大影響，另一方面對實體經濟也有負面影響，所以我們堅持"房住不炒"是非常正確的。

但在這個基礎上，我們也要意識到，房地產業仍然是中國的一個巨大支柱產業。我們可以看一下數據，從去年以來的經濟復甦，你會發現兩個支撐：一個是出口，一個就是房地產的復甦。如果沒記錯的話，今年1到4月份房地產銷售面積按年應該上漲了19%，銷售額上漲了大概27%，也就是價格漲了8%左右。

房地產投資也是各項投資中增長最快的，基本已經恢復到2019年的水平。土地出讓也非常活躍，這些都説明房地產行業本身仍然可以支撐經濟增長，特別是在經濟下行期能夠成為我們強有力的支柱。

同時，老百姓對房子的需求仍然非常大。我們經常拿平均數來説事，説我們的人均居住面積超過30平米，已經夠了，但是你會看到需求是非常不平衡的，我們的人口還在遷移，在遷移的過程中老家的房子可能會空置，而遷入的地方要買新房，這樣也會增加住房需求。

你看一下第七次人口普查的數字，過去十年，整個東北地區的人口在流出，廣東、浙江和江蘇這樣的省份人口大規模增加，廣東增加了兩千多萬，浙江增加了一千多萬，從一個人口小省現在變成一箇中型省份，所以浙江、江蘇和廣東的住房需求會上升，東北的住房需求會下降，會產生分化。所以我覺得不能老拿平均數來説事，應該出台一些區域性的政策。

何剛：總體來説，房地產作為一個基礎性行業，不會真正消失或者衰落，只不過它的發展模式和平衡度會有區別。剛才姚院長提到，人口的淨流入可能是觀察房地產區域發展將走向繁榮還是衰落的一項重要指標。

管清友：房地產這個事，從不同角度看，結果不太一樣。從國家宏觀管理角度來講，通過金融監管的手段來堅持「房住不炒」，無論是我們對於放貸的兩條紅線，還是對於開發商融資的三道紅線，都會徹底改變過去二十年房地產金融化的趨勢，進行「去金融化」，這是完全正確的政策，我們確實要防止房地產綁架整個金融和國民經濟，防止重蹈日本的泡沫經濟覆轍。

但從房地產行業的發展角度來講，這個行業不會消亡，而是生產邏輯發生變化。我們人均建築面積已經達到了國際平均水平，也就説在人均GDP在8000美元以上，基本整個房地產行業都會發生一個變化，從「開發時代」走向「後開發時代」，我們現在人均GDP已經1萬多了，所以行業發展也會自然而然發生。

當然在這個過程中，我們也要注意，如果從人均實用居住面積來看的話，我們現在大概也就是20多平，從總量來講，住得開了，但是住得還不夠好。甚至連人均20幾平米的實用面積，也低於日本的數據，我們還不如日本人住得好，這跟我們房地產相關形態、法律制度要求都有關係。

總體而言，房地產確實從開發時代進入到了後開發時代，用行業內的話的來説，要從「開發人」變成「手藝人」。房地產會從所謂金融運行模式變成製造運行模式，利潤空間變薄了。應該説業內也看到這個趨勢，所以對業內來説無非是幾種選擇。

原來幹金融的，現在要學會幹製造業，原來掙快錢，現在要學會掙慢錢，原來利潤很厚，現在利潤很薄，而且有時候風險還很大，我想大家都看到了這個趨勢。

另外，儘管堅持「房住不炒」，儘管調控愈演愈烈，但是我們看到去年下半年以來，一線城市、新一線和二線城市的房價仍然出現了較大幅度的上漲，當然各個城市不一樣，原因也有一些差異，但是總體而言，跟我們在疫情以後的貨幣環境比較寬鬆有關。這一輪房價上漲不是中國特有的，中國也不是最明顯的，美國也好、澳洲也好，二線城市以上都出現了上漲，美國甚至已經開始考慮房價是不是漲得有點快了。

從投資角度來講，以北京為例，並不是北京所有的房子都在上漲。區域性的分化越來越嚴重，「學區房」甚至引發了高層關注。所以我們要看到這種分化的趨勢，既看到國家調控房地產的必要性，同時也看到行業自身發展的趨勢。

城市化「見頂」還為時尚早

何剛：管院長強調房地產行業要「去金融化」，回到製造業這樣一個講求手藝、精細管理、標準化、講求成本和利潤控制的時代，這輪房價上漲跟貨幣超發也有一定關係，流動性充裕導致了資產價格的重新評估。我想請問姚院長，您剛才提到七普人口數據，跟城鎮化進展關係怎麼樣？尤其是按照七普數據，城鎮化比例已經超過60%，未來中國的城市化速度會不會慢下來，居住的需求動力會不會下降？

姚洋：首先，我們看城市化是不是到頂了，我的判斷是還早。未來十年，我們的城市化率再提高10個百分點，到2030年達到75%，這是完全有可能的。按照我們給中央做的估計，到2035年之前我們還有2億人要進城，每年差不多1000到1300萬人轉化，我想這個趨勢是不會改變的。

我是江西人，經常回江西老家，我看到村子都在空掉，農村居民就地城市化，去縣城買房子。現在農村地區一個年輕小夥子結婚，標配是家裏有一棟房子，城裏再買一套房子，女方家境好一點再配一個車。在城裏買房也是為了子女教育，就連縣城也有了學區房。我們這個縣很奇怪，房價都衝到一萬多了——這還只是一箇中等縣城，不是城市，這個過程不會停下來。

另一方面，三四線城市的人口在向一二線轉移，這跟過去不一樣。以前是不發達地區的農村人口轉移到沿海人口，過去十年，我們看到這種跨越式的轉移基本停下來了，因為沿海地區的用工量下來了，同時打工人覺得這樣漂在外面不好，寧願在家鄉周邊就業。南方很多產業轉移到了不發達省份，比如我的老家江西，十年前GDP是全國倒數第幾位，現在GDP總量排全國第15位，人均收入20位，超越了很多省份。

這是一種梯度轉移，更符合我們的直覺。三四線人口轉移到更加發達的地方，現在還冒出來一些所謂新一線城市，比如成都。成都是一個神奇的地方，每年吸引50萬大學生去落户，人口已經突破2000萬，過兩年可能總人口數就要趕上北京了。

這是一個新現象，每年有50萬大學畢業生，很多家鄉都是在三四線城市，他們不會再回到三四線城市，而是直接到新一線城市就業。所以如果把地區差距算上去，我估計房地產再熱個十年到十五年，應該沒有太大問題。

房價上漲裏有人口流入的原因。人口淨流入量和房價的關係非常緊密。你放眼一看就知道，深圳、杭州、成都，這些人口淨流入的城市房價都在漲。有人説這是因為供地不夠，成都劃地那麼大了，但是房價仍然那麼高，三四萬一平米，還是因為人口遷入多。

這次習近平總書記在五中全會説，人口和經濟活動向一些主要區域集中，是符合經濟規律的。這就意味着在這些人口集聚的地方，房價還要漲。

何剛：城鎮化速度還在繼續，同時結構和梯次在發生一些跟原來不太一樣的趨勢，形成一種波浪式的湧進，可能人口淨流入的新一線城市，熱門城市的房價恐怕還會繼續上漲，這是不是可以成為一個投資意見和建議？

管清友：一般情況下應該是這樣的，只要不是像前幾年温州的那種情況，過度泡沫化，透支了未來十年的漲幅，人口的湧入可能會使當地的房地產市場維持價格穩步上升的趨勢。當然，因為我們各個城市的房地產政策確實有差異，比如我剛去過的長沙，長沙是個很神奇的存在，核心城區房價只有一萬五六，這裏面很多原因，比如地方政府和國企提供了很多房子，供地比較充足等等，但是總體房價也是慢慢在漲，成都也是如此。房價的走勢和人口淨流入肯定是強正相關關係，這是毫無疑問的。

還有一個原因跟貨幣環境確實有比較大關係，因為每個城市房價波動周期其實差異還挺大的，比如成都房價這幾年在漲，去年以來漲幅還挺大，但是再往前大概六七年前，天府新區這樣的地方開始建的時候，房價幾年沒漲，這就是所謂的小周期波動。

所以我覺得我們瞭解清楚國家的大政方針思路之餘，包括剛才講的人口流動等重要因素，我們更多還要關注城市的房價波動小周期，長沙波動周期和成都差異就特別大，蘇州和無錫的差異也特別大，所以我覺得我們從投資者角度，不管你是剛需也好，改善也好，投資也好，都可以關注城市的房價波動小周期。

推出房產稅不是為了打壓房價

何剛：管院長的提醒很重要，雖然房價和人口流入正相關，但是你如果要下手買房，每個城市還要具體分析。剛才還有一個問題，姚院長提到長沙模式，甚至我們説雄安模式，不搞房地產，更多是用公租房，其實是以租賃為主的模式來解決住房問題，這種廉租房、公租房模式會變不會得越來越重要，類似於長沙和雄安的模式，會不會在更多城市成為一種比較普遍的方式？

姚洋：雄安是一個新造的城市，可以那麼去做，但是其他城市中心現在已經沒有多少地了。比如北京也有公租房，但都在近六環了，這樣對於上班族來説很不方便，除非在北京建一個新城，比如説副中心。

我個人認為，在限價之外還得想長效機制，因為你每次限價都是給老百姓一個信號：房價還會漲，否則政府不用去限價。最好的抑制房價的辦法，還是要增加持有成本，我們的持有成本太低了，特別是炒房客，如果讓他們交房地產稅，而且是累進的，第一套房子免稅，第二套1%，第三套3%了，第四套及以上徵5%，你看炒房者還敢持有嗎？

而且房子是非常難以變現的資產，流動性非常差，真要賣一時不一定能賣出去，多持有兩三年就虧死了。用這種經濟手段來壓制房價，還有一個好處是增加政府稅收。既然是投機分子，就要受到懲罰，讓你實實在在流血，這些錢要變成政府稅收花到老百姓身上。

何剛：關於房產稅我們説了很多年了，我們也請教過其他專家，他們説遲早都會來，但是怎麼做，現在好像也沒影，最近關於房產稅的討論又重新熱起來了。所以我想請教管博士您怎麼看房產稅，會不會在一些區域開始試點。另外它具體會怎麼收，有人説按套數收，有人説按面積收，剛才姚院長説按第三套、第四套累進收，究竟會怎麼收？

管清友：具體怎麼收我不知道，但是我觀察房地產稅的緊迫性確實越來越強。第一是因為財政壓力，要轉變中央和地方的財政關係，現階段財政壓力還是很大的。

第二，我覺得我們普通老百姓，特別是工薪階層，沒必要太關心房產稅，這跟你基本沒關係，因為就你那點房子收不了多少房產稅。

第三，我們也大可不必為房子多的富人操心，因為房子越多的人，房地產資產佔的比重往往越少。我非常同意剛才姚院長的説法，房產稅真正要打擊的是那些炒房的，房產稅在"十四五"時期的確有可能直接推出，有人建議在海南、深圳或者北京等城市先試點，我也希望儘快實施，既緩解財政壓力，也能推動中央和地方財稅關係的改變。

何剛：房產稅對房價會帶來什麼影響，對房價上漲會有抑制作用嗎？

管清友：短期可能有一些作用，但長期沒什麼作用，因為房地產稅不是為了把房價砸下去。大家一定要清楚一點，從世界其他國家，包括我們在重慶、上海的試點來看，房產稅並不影響中長期的房價。

房產稅推出也不是為了把房價砸下去，很多人説北京房價能不能暴跌，比如説去掉個零，金融街房子十幾萬，能不能就賣一萬多塊錢？我告訴你，如果這種情況發生，那會是經濟災難，你更買不起，因為你連工作都找不到。很多人聽這個話，會説你怎麼能這麼説話，是不是在替開發商説話？不是，我這是替羣眾説話，如果真出現那種情況就壞了。

我們始終要知道一點，你不能割裂歷史去看待問題，我們的房地產市場化二十多年，有它自己的歷史沿革和脈絡。儘管現在出了很多問題，但是你要看到，畢竟我們用市場化方式，迅速解決了大部分人的住房問題，如果回到計劃經濟時代，房價是便宜，但有錢都買不着。

我們的發展模式確實有問題，我們擔心大城市房地產市場正在日益香港化，普通年輕人幾乎不可能買得起房子，這是大問題，所以政府着力要解決其實是什麼？是居者有其所的問題。還是那句話，京城居，大不易，漢唐時代居住在首都，也不是隨便誰都能買得起房子的。

還有一點，我們這些大城市，特別是中國排在可能前十位的城市，未來可能會出現一種現象，大家可以去倫敦、巴黎和首爾，看看這些地方是什麼狀態，你會發現進入這些城市同樣很難買到房子，存量住房的所有權都是別人的，只能租房。

我在巴黎碰到一個開餐館的華人，他説我在巴黎生活了四十多年了，就在埃菲爾鐵塔旁邊。我説你四十多年前在巴黎買了房子？他説不是，我租了三十多年。

我們過去從不同維度、不同時間段做過一些研究，如果把全球大城市的房價都折算成統一匯率，如果都折算成實用面積，使用面積和建築面積也統一成一個標準，你會發現一個很悲摧的問題：我們大城市的房價在全球也是非常高的，不比紐約、倫敦低。

我們如是金融研究所做過一個一千萬人民幣在紐約、倫敦和北京可以買到什麼樣房子的研究，然後我們又研究了一下發展中國家的大城市房價趨勢，結論很有意思：我們發現，發展中國家的首都，或者是類似於孟買這種超級大城市，它的房價絕對數額和房價收入比跟中國是一樣的，也就是説，發展中國家這些大城市房價普遍偏高，這跟發展階段、發展不平衡這些因素都有關係。

房地產這個事為什麼讓人又關心又糾結、又愛又恨？如果從一個普通購房者的角度來看，其實這件事主要是跟你出生年齡段有關。比如何老師、姚老師他們就不擔心這個問題，因為他們出生得早，而且意識得早。

我們比較過，從財富積累特別是房產積累的角度來講，運氣最好是1965到1975年出生的人，然後像我們這種75到85年出生的趕上了一個尾巴，85年以後出生的就辛苦一點，所以我今天早晨發了一個微博，現在年輕人流行「躺平學」，我給總結了三大理論基礎：第一、資本對勞動的擠壓，第二、分配失衡，第三、資源有限。

中國人買房的文化因素

何剛：謝謝管博士為85後、95後都在説話，作為一個65後到75後，我們買房的確有很多機會和便利度，當時好像也形成一種慣性，如果你畢業之後三五年沒買房子，感覺就很丟人。我想請教姚老師，你們在美國讀書時，見證了歐美這些發達國家的年青人成為主力人羣的過程。對比之下，中國人對於房地產所有權的追逐，是不是有點過於執着？從市場經濟發展規律來看，歐美年輕人是怎麼解決住房問題，是不是有一個文化理念和價值觀的誤區在裏面？

姚洋：我覺得這裏麪價值觀起到了非常大的作用，中國人有句古話叫做「安土重遷」，走到哪裏都應該有自己的家，否則就覺得是漂着的，年輕人租房子總覺得不是屬於我的；另外一方面，我們經濟在成長的過程中，租房的價格太低，所以房東隨時要漲價，今年給你漲500，明年給你漲800，讓年輕人覺得心裏不舒服。

所以文化因素還是非常強烈，每次見到年輕人，他們為了買房向父母要錢，我就説你為什麼非得買，他們也有強烈理由，只有買了房你在這裏才算安頓下來了，才算北京人，否則就不算。父母也着急，特別是男生，説你沒房怎麼結婚，怎麼找女朋友？這都是現實的問題，我沒做過研究，但是我估計，中國人恐怕很大一部分都是因為這些原因買房。

而且北京過去從來沒有蓋過用來租住的房子，因為大家知道開發商蓋的房子是給收入最高的30%的人，普通老百姓買不起。我們老説供地不足，我就在想，我們建的那些小區都是花園小區，容積率太低。我們去香港看房子，四五十層比比皆是，紐約上東區密度都比北京高多了，所以我們老説供地不夠，我覺得最主要還是建築密度不夠，因為你蓋的對象不一樣。

那麼這個問題怎麼去解決呢？只有等我們的城市發展相對差距縮小，你住在上海和住在上海周邊的小城裏生活品質差距不大，這時候大家就不會説非得住上海，慢慢把勢能拉平了，房價才會下來。

回到剛才管博士説的房產稅長期對房價改變不大，我非常同意。美國收房地產稅，房價照樣漲，但是在短期內可能改變大家預期，炒房的人會少一些。我們説「房住不炒」，也不是説你只能擁有一套房子，擁有三套也可以住。我們老擔心説城裏空置房太多，大家看城裏房子燈不亮就説這有問題，其實中國空置房最多的是農村，一個老太太住三層，沒人説農村浪費，其實農村的住房最浪費。

所以我個人感覺，住房會變成我們老百姓的一個真正的消費品，但是不見得説非得限制老百姓去購房，買房子本身就是個享受。

這裏我再評價幾句海南省的限購政策，我覺得這是個愚蠢的政策，全中國都在搶人，只有海南説別來我這裏，海南省不讓人家買房，想去海邊買房的東北老頭老太就不去海南，人家跑到雲南廣西去了。海南的人均收入並不高，本來海南可以建成中國的佛羅里達，下一步康養產業就來了，現在不讓去海南買房，那發展什麼？機械地執行政策，對於老百姓來説也也不是好事。

房地產行業的龍頭聚集趨勢

何剛：中國的房地產行業曾經非常繁榮，出現了大大小小很多房地產公司，那個年代日子很好過，也有很多企業做得規模很大，未來會不會出現逐漸向龍頭聚攏的趨勢？我們看到，過去幾年，原來一年賣一千億了不起，後來發現賣個五千億也不一定是前三名。傳統巨頭，綠地、萬科，和新的巨頭碧桂園等等，規模越來越大，房地產向龍頭聚攏趨勢會不會進一步加速？

管清友：從市場結構的角度來講，肯定是越來越多向龍頭企業聚集，大批中小企業其實已經被擠出市場，而且龍頭企業日子也沒那麼好過，也得扛過這幾年。

房地產原來做的是金融業，現在在做製造業，這幾年很多房地產企業通過物業上市，或者砍掉很多項目，然後降槓桿和融資來緩解現金流緊張，有些企業已經跑出來了，有些企業還沒有跑出來，有些企業應該可以高枕無憂，但是不少企業，包括大的房地產企業，可能還在奔向死亡的邊緣。

整個市場結構將進一步向大企業集中，以前是所謂高周轉、高槓杆，比的是速度，比的是誰槓桿高，比的是誰速度快，所以房地產企業過去二十年是金融企業，我們當年工作的時候，很多券商都是把房地產企業劃到金融企業。2017年金融整頓，特別是2020的三條紅線，開啓了房地產去金融化時代，房地產真的變成了一個建築或者製造企業，未來是做規模，誰有更好的管理複雜系統的能力，誰就能勝出。

説個不太恰當的例子，你過去做賣白粉生意，現在做白菜生意，你怎麼把賣白菜的規模比原來賣白粉還大，這是本事，所以房地產企業本身也是要迭代的。

何剛：關於規模我是有體會的，比如我的老家四川縣城，算四線這種比較小規模的縣城，我們家以前買的房子是本地房地產做的，也沒有什麼資質和質量，兩年前我回去發現，很多耳熟能詳的品牌房地產商已經滲透到房價五六千的城市裏去了，怎麼來看待這個趨勢？

姚洋：我回江西老家也看到碧桂園了。有一本書叫做《規模》，很有意思，講城市是規模報酬遞增，什麼意思？在城市裏隨着規模的遞增，產出率遞增更快，比如城市規模增加一倍，產出規模也增加1.15倍，但是成本只增加0.85倍。規模報酬是遞增的，所以城市可以無限增大。

但是公司不一樣，公司隨着規模的增加，生產力大概是反過來，規模增加一倍，生產力大概只增加0.85倍，但是你的成本是線性增加，所以最終公司有個最大規模，就像生物體，不可能無限長大。所以集中是會有，但是我的判斷中國能夠容納足夠多的龍頭企業。我們每一個省都是個巨型國家，完全可能容納大型房地產開發商，現在被消滅都是小的草台班子，我估計我們看到大型房地產企業死亡的概率還是比較低的。

何剛：我們可以看到，有些房地產公司在追求規模，也有些在追求多元化，比如造汽車，有些把科技、人工智能和機器人引入到建築行業，從房地產發展行業來講，哪些創新是可以期待的，哪些創新要謹慎一點？

管清友：因為我這些年一直在企業一線工作，無論是實體企業還是金融行業，有一些體會。其實多元化本身特別複雜，有的做成有的沒做成，天時地利人和，很多時候就是命懸一線，有的挺過去了，有的沒有挺過去。

轉型對於房地產企業來講，實際上意味着驚險的一躍，這一躍能不能跨過去，其實特別難。這裏頭也有一些運氣成分，我們這幾年看一些大型房地產企業，有的還在困境當中，有的離死亡也不太遠了，有的還沒看清楚，有可能生也可能死。因為房地產行業是一個強周期行業，這裏頭公司創始人和管理團隊的決斷，對節奏的把握特別重要。

2017年底我離開券商的時候，有些房地產企業挖過我，開價也很高，我當時跟這些房地產公司的老闆聊，感覺他們很多人還沒有意識到2017年之後金融整頓對行業巨大的衝擊，還生活在過去的光榮和夢想當中，錯過了很多關鍵時間節點。

所以多元化這個事，我只能説沒有標準答案，也可以説九死一生，命懸一線，很多轉型成功的企業，也是幸運地抓住了天時地利人和。現在來看，房地產企業從金融轉向做產業，應該是確定的。但是做產業真的是轉換基因，必須得學會紮紮實實做產業，按照產業的原則做事情，賺慢錢，各種不可控的因素特別多。

其實還有一種辦法。房地產行業發展到一定階段以後也可以不做，可以選擇退出。其實這也不是壞事，中國企業家為什麼一定要活到老幹到老？我覺得退出也是一種選擇。

何剛：每個企業和每個企業家有自己的職業和生命周期，當有新的時代和新的模式出現的時候，如果不是那麼適應，就可以通過資產變現退出來幹別的事情。

我們今天的討論從政策到市場再到產業，對於房地產無窮無盡的話題，兩位專家都給出了重要分析和提醒。總體來説，中國房地產發展的創新變化升級以及不同居民的需求，都還是真實存在的，中國經濟還處於一種上升和增長期，所以我們對於房地產行業仍然保持審慎樂觀。

在「十四五」之後，房地產行業跟過去的邏輯的確不一樣了，我們對於房地產的認知，包括對於房地產本身、股票和相關金融衍生品的態度，都需要進行重新調整。所以重新認識房地產行業重要性，重新認識房地產金融的重要性和獨特性，可能是我們面對「十四五」房地產行業結構之變的一種理性行為。