連平：期待看到內地上市房企經營中更真實一面

《2021年中國上市房地產企業綜合競爭力研究與評估成果》將成為評判中國房地產企業綜合實力及行業地位的重要標準。

「未來一二線城市羣及其都市圈將成為房企『主戰場』，為行業提供結構性機會。」植信投資首席經濟學家兼研究院院長連平認為。

長期以來，連平主要研究宏觀經濟運行與政策、國際金融中心及世界經濟理論等。近年來多次出席國務院領導主持召開的專家諮詢會議，為高層決策提供意見和建議。對於房地產行業他也多有研究。

站在「十四五」開局之年，房地產行業正式邁入下半場，變局亦由此拉開：一方面，外部環境不確定性加劇；另一方面，地產行業生存模式已變。新周期、新環境下，中國上市房企面臨的主要問題是什麼？如何才能提高競爭力，實現更好的發展？

對於這些擺在前面的問題，連平認為要把握好人口與都市圈趨勢，同時做好企業經營，謀局發展。

「期待看到房企經營中更真實的一面。」連平説。

為客觀反映中國房地產行業總體經營狀況和發展態勢，6月25日在北京將舉行一場圍繞「2021年中國上市房地產企業綜合競爭力研究與評估成果發佈會」的重要論壇，大會旨在發佈最新研究成果並公佈「2021中國上市房地產企業綜合競爭力榜單」，為政府房地產調控提供參考，同時反映企業競爭力優勢，查找弱項和風險隱患，為各類投資者提供參考，搭建房地產行業投融資平台。

這將成為評判中國房地產企業綜合實力及行業地位的重要標準。

中國房地產報：從長期研究來看，您對於中國房地產市場有何判斷？

連平：第一，未來5年中國房地產市場增量將處於高位。

一方面，農村人口市民化推進將釋放增量需求。根據普查結果，2020年中國户籍人口城鎮化率為45.4%，較2016年提升了4.2個百分點，略慢於常住人口城鎮化率增長幅度，但流動人口卻大幅度增加。「十四五」期間解決這部分人羣基本保障問題就變得尤為重要，這當中包括了就業、住房、醫療、教育等領域的社會保障問題。以住房問題為例，未來一個時期，房地產市場首要問題便是着力解決大城市住房突出問題，特別是針對困難羣體和農業轉移人口、新就業大學生等新市民住房問題。

另一方面，在新型城鎮化建設大背景下，人均住宅需求將進一步提高。歷史數據顯示，中國人均住宅面積增量與城鎮化率增量關聯度極高。改革開放以來的42年時間內，中國城鎮化率每增長1個百分點，新增人均住宅面積約0.78平方米；預計到2025年，中國城鎮人口將達到9.59億，城鎮人均住宅建築面積將升至45平方米；與此相適應，2021-2025年，平均每年住房建築面積需求超過10億平方米，整體房地產行業建築需求依舊會保持長足的發展。

第二， 人口周期導致房地產需求長期放緩。

勞動人口下降及老齡化率上升影響長期房產購置能力。從歷史經驗來看，城鎮化和老齡化對房地產需求和投資中長期趨勢產生重要的影響。七普數據顯示，過去10年勞動人口數量佔比大幅下降，2020年15-59歲人口規模為89438萬人，比2010的93967萬人下降了約4500萬人。老齡化方面，65歲及以上人口佔比分別達到13.5%，比2010年8.87%上升了4.63個百分點。對中國房地產行業而言，老齡化率不斷上升對房地產需求抑制作用是深遠的。總體而言，預計「十四五」時期，中國人口總量仍將保持增長。結合人口結構迭代成因以及生育率的判斷，並參考國內外權威機構的測算，預計到2025年前後人口總數達到階段性高峯的14.2億-14.5億，此後可能逐步回落。

第三， 人口向發達區域進一步集聚，分化特徵明顯，給行業帶來結構性機會。

據統計顯示，2020年，東部、中部、西部、東北地區的人口佔比分別達到39.39%、25.83%、27.12%、6.98%，與2010年相比，東部地區佔比上升2.15個百分點，西部地區人口佔比上升0.22個百分點，而中部和東北地區的人口佔比分別下降0.79和1.2個百分點。從城市羣角度看，過去10年，珠三角和長三角人口淨流入分別為2160萬和1800萬，領跑全國；哈爾濱、長春等東北地區，人口淨流出1100萬。

從中長期看，重點城市羣和核心城市將承載更多產業和人口，成為房地產行業新的成長點，拉動房地產市場進一步發展。從全國人口分佈來看，沿江、沿海地區勞動人口居多。根據19個城市羣人口統計測算來看，長三角、珠三角和京津冀城市羣，其人口數量均超過1億人口，但從趨勢上來看，珠三角和長三角未來吸引勞動人口的能力相對更強。在內陸方面，成渝經濟區、中原和長江中游經濟帶未來經濟發展的潛力較大。展望「十四五」時期，房地產企業將相應增加對上述城市羣佈局力度，相應地房地產行業佔當地GDP比重有可能上升，這些區域房地產市場仍將有良好發展前景。

中國房地產報：新市場形態下，上市房企應如何增強競爭力？

連平：第一，抓住一二線城市羣和都市圈帶來的結構性機會。

縱觀全球城市化發展歷程，成熟的都市圈形成都與資源要素雙向流動緊密結合。未來農村和中小城市人口將繼續向大城市流入，北上廣深和內陸各省核心城市將吸引更多人口淨遷入，都市圈建設進入快速發展階段；與此同時，全球一些發達都市圈內依附的中小城鎮的GDP對都市圈貢獻率也不小，這是中國城鎮化建設有待補齊的短板之一。「十四五」規劃期間，部分有特色的縣域房地產市場也存在良好發展機會。相應地，房價也將表現出分化的走勢，購房者對熱點城市的住房青睞有加。未來一二線城市羣及其都市圈將成為房企「主戰場」，為行業提供結構性機會。

第二，把握好行業集中度進一步上升帶來的機會。

當下房地產市場主體分化態勢有所加快，這對整個房地產行業來説更多是帶來積極因素。過去10年，房地產行業集中度一直在上升。銷售金額排在前50的房企（CR50）佔市場份額從2011年的20.9%升至2020年的55%，預計「十四五」期間這一趨勢仍將延續，但增速可能有所放緩。

未來市場主體結構將更為合理。近兩年房地產行業面臨的挑戰不斷，貿易摩擦和疫情衝擊導致一些規模相對較小、資金管理能力較弱的房地產企業退出了市場。相應地，剩下規模較大的房地產公司抵禦風險能力相對較強，有助於整個市場應對風險能力的提升。

大型房企通常獲取土地相對成本較低，同時在銀行融資利率水平也明顯低於小型房企，未來大型房企市場佔比提高有助於控制房價上行壓力。隨着行業集中度提升，宏觀調控政策落地效果也將得到提升，這對房地產行業應對未來可能的風險和不確定性更為有利，有助於調控政策落地和市場保持健康發展，有能力的房企應把握好其中機會。

第三，加大融資多元化力度，財務管控能力跨上一個台階。

房地產金融監管政策意在建立規範和長效機制。自2020年三季度開始，金融監管部門對房地產融資採取了一系列針對性調節措施。前有「三道紅線」，對房企資產負債水平和結構提出新要求；後又發佈銀行業金融機構房地產貸款集中度通知，對銀行房地產貸款的結構提出要求，包括適當控制居民購房貸款規模，嚴防利用消費貸、首期貸資金違規加槓桿行為；對房企加強融資管控，包含貸款、信託及境內外債券融資等。

未來商業銀行房地產開發貸款增速會有所放緩，在銀行信貸餘額中比重會在穩定運行中有所下降。在「三條紅線」管理下，部分房企槓桿水平較高，負債規模增長將有所放緩，房地產開發企業需要尋求更多元化的融資方式，尤其是在直接融資領域。

第四， 適度下調長期投資回報率預期。

一二線城市逐步從增量市場為主轉為存量市場為主。截至2020年末，一線城市二手房銷售套數均已超過新房銷售2倍，其中，北京和上海二手房銷售套數已經是新房銷售的3倍以上，這意味着存量房時代將逐步來臨。借鑑海外房地產行業發展歷史來看，美國當前（截至2021年4月）成屋銷售與新屋銷售的比例為6.8:1，未來中國二手房市場發展潛力巨大。

從行業利潤角度出發，存量市場更注重運營服務，利潤率一般較開發業務要低一些，經營也更多元化。因此，無論從做好財務管控，有效降低財務槓桿率；還是業務結構中增添存量房市場角度考慮，房企都有必要在長期戰略規劃層面做好預期管理。建議適度調低長期投資回報率，打造可持續經營發展戰略，避免盲目追求高增長和高回報，適當降低風險偏好，保持穩健發展。

中國房地產報：中國房地產報、中房智庫、中國房地產上市公司指數研究課題組定於6月中旬舉辦「2021年中國上市房地產企業綜合競爭力研究與評估成果發佈會」。對於這次活動，有什麼期待？

連平：期待看到房企經營中更真實的一面，也希望看到更多真實、全面的房企競爭力情況。從經營數據上來説，主要包括盈利能力、土地儲備、公司現金流、庫存周轉等能夠真實反映企業競爭力的數據。從房企戰略層面來説，對未來轉型是否有較為明確的方向，包括融資結構調整、新開發區位選擇、針對存量市場為主的服務模式轉變、房企精細化管理升級等情況，能夠更加綜合地體現當前房地產行業競爭力全方位內容。

連平，植信投資首席經濟學家兼研究院院長、中國首席經濟學家論壇理事長。