深圳涼涼，佛山中斷，惠州分化，珠三角樓市全解析

2021年已經過半，樓市仍然撲朔迷離，在調控和信貸的雙重關照下，原先預估的二線跟漲一線並未如約而至。

01

和2017年簡單粗暴的跟漲相比，今年很多城市讓人看不懂。漲過的不敢買，比如武漢；沒漲的還是不敢買，比如鄭州。

樓市行情過半，表現最清晰，最有層次感，最值得解讀的就是珠三角了。

珠三角的七個代表城市：深圳、東莞、廣州、佛山、珠海、惠州、中山，目前樓市表現可以劃分為四類。

徹底涼涼：深圳、東莞

仍在微漲：廣州

行情中斷：佛山、珠海

分化補漲：惠州、中山

這七個城市的漲幅和表現差異很大，除了自身經濟強弱不同，還和輪動節奏、宏觀調控息息相關。鑑於篇幅有限，本文只講三個代表城市：深圳、佛山和惠州。

02

深圳和東莞是珠三角啓動最早，漲幅最猛的兩個城市，深圳19年8月啓動，東莞20年4月啓動。

當時還處在政策和信貸雙重寬鬆的窗口期，深圳入户即可買房，東莞二手房不限購，首期貸抵押貸都有操作空間，加上沒有其他城市冒頭，導致大量投資客和資金湧入，把這兩個城市房價直接幹到翻倍。

今年2月8日，深圳出台了史上最強調控，按指導價貸款並隱藏了掛盤價，兩大殺招加上樓市已到強弩之末，深圳樓市終於徹底熄火。

208調控四個月之後，深圳樓市從頭涼到了腳脖子跟，涼到什麼程度?

二手房成交一路下滑，四月份跌至4877套，五月份創出了3027套的成交記錄。

深圳是一個二手成交佔主導的城市，深圳二手的榮枯線一般認為是8000套。

8000套算一個及格的交易量，低於8000市場微涼，高於8000市場微温。

現在從8000的及格線直跌到3000，這不是下跌，也不是大跌，而是斷崖式暴跌。3000套的月成交量，創了最近九年除春節外的最低記錄。

大量店均10-15人的中介門店，一個月最多開1-2單，大量中介半年未開單。店鋪忙着關店和並店，中介忙着休假和離職，剩下在堅持的去賣商鋪、公寓、惠州、中山，或靠開租單勉強餬口。

深圳二手市場，慘淡至此。

二手慘成這樣倒還罷了，出乎意料的是連打新都不香了。

五月份，深圳六個新盤併發，金尊府，恆壹四季華府，港鐵天頌，壹成中心璞譽府，寶泰雅苑和半山臻境，分別位於坪山地鐵口，紅山，上塘，龍華和前海。

每個盤位置都不錯，倒掛少則1萬5，多則3萬，一套房算下來，至少都是百萬以上的大禮包，放在去年每個盤都要靠搶，尤其是前海的半山臻境，熱度非常高。

5月22號，為了迎接這一批集中打新，政府專門出台了最新的打新積分政策，限制社保巨子，利好在深工作多年的首套購房羣體，可謂用心良苦。

結果等認籌結果出來，發現限了個尷尬，限了個寂寞。

六個盤中有五個盤根本不用看積分，審核通過即可入圍，中籤率都在50%以上，最高的中籤率149%。

連半山臻境這種地處前海，倒掛三萬，放在去年絕壁搶到打架的網紅盤，中籤率都達到了53%，更尷尬的是，選房時高達數百人棄選了半山臻境，最後一名都買到了房子。

宇宙中心深圳，到底發生了什麼，二手賣不動倒還罷了，竟然連倒掛的新盤都不好香了。

認真分析無非幾個原因：

1、資格審核太嚴，除了深户和三年社保，還要審核資金來源和流水，幾項都篩下來，符合條件的人就不是太多了。

2、過去一年多的打新消耗了太多有生力量。

3、市場涼透了，打新客心態也不一樣了，總認為後面還有更好更便宜的，想再等等看。

現在的深圳，值錢的不是房子，而是有錢有資格的買房人。

東莞和深圳類似，二手掛盤價仍然高高在上，但購房人心態180度大逆轉，完全不買單了。

03

第二個是佛山，一個上漲行情被生生截斷的城市。

佛山去年底開始啓動，今年3月突然加速。

佛山和東莞同處珠三角核心位置，產業結構類似，經濟體量相當。去年底，東莞的松山湖八萬，佛山的千燈湖不到四萬；東莞的南城五萬，佛山的北滘兩萬二。價差極大，漲是確定性事件。按常理判斷，佛山應該是快漲猛漲，漲到東莞的3/4再放慢速度。

可事情的走向往往出乎意料，佛山今年3月初加速啓動後，到4月底上漲就變緩了，到6月初就橫盤震盪了。現在千燈湖四萬多，北滘不到三萬，離東莞還有不小的差距，居然就漲不動了，難道是佛山的價值遠不如東莞嗎?

其實是外部的環境變了。

3月初，佛山信貸陡然收緊，這個收緊不是常規的收緊，是卡到喘不過氣的收緊。

流水必須覆蓋兩倍以上的貸款，買房首期必須是自有資金並提供半年流水證明，如果有借款，只能借直系親屬，並提供直系親屬半年流水證明，稍有差池就不予審批。

以前很容易操作的首期貸，抵押貸、假流水、假離婚完全被堵死，還有購房資格，以前輕鬆可辦的技能證現在也辦不下來了。

這一系列操作下來，佛山的二手房市場一片鬼哭狼嚎，不少已經付了定金簽了約的客户，在後續的貸款申請和資格辦理中，不是這裏被卡就是那裏被堵，叫天不應叫地不靈。

嚴苛的信貸政策逼退了不少投資客，同時武漢，重慶部分二線城市熱度乍起，吸引了不少資金轉場，兩相夾擊之下，漲了不過三個月的佛山，行情就被強行中斷。漲幅大約20-30%，對比東莞還差的很遠。

佛山後續還能不能漲?

我認為肯定要漲，對比東莞，對比長三角，同等量級的佛山價格還遠沒有到位，只是被暫時摁住了，後續一定會釋放出來，無非以時間換空間，把上漲周期拉長罷了。

04

最後説説惠州。

説起惠州，大家的第一反應就是天坑，割韭菜，不能買，實際上惠州從去年就開始慢漲，現在已經接近尾聲。

在大家意料之中的是，房子漫山漫谷的臨深，大亞灣，惠陽確實沒怎麼漲，漲幅不超10個點，澳頭更是一分沒漲。

意料之外的是，真臨深的大盤龍光城漲了40%，現在單價2萬，惠州南站的星河丹堤漲了30%，現單價2萬2，萬達附近的盤也漲了20%。説明真臨深和有配套的產品，還是能有不錯的表現。

更在意料之外的是，惠州有些樓盤漲幅達到了50%。

這些盤並不在投資客關注的臨深，而在惠州的主城區惠城。

惠城區雖然沒有高端產業，但有人口有配套有就業，城市界面也遠超臨深。

惠城區江北和金山湖臨東江的江景盤，單價2萬5到2萬8，近兩年表現遠超臨深。

惠城最貴的房子是惠州一中的學位房，已經破了3萬的天花板，漲幅第一。

從惠州的分化可以看出，炒概念已經過時了，不管是新區的概念，還是臨一線的概念，這次都不靈了，地段，配套，學位和就業，才是支撐房價長線上漲的基石。

珠三角是國內樓市的晴雨表，深圳，佛山和惠州，代表了不同類型城市在本次輪動周期的不同表現，大家可以想一想，你所在的城市，更像深圳、佛山還是惠州?