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    內地樓市降温 房價調控效果顯現|巨子點評

    內地樓市降温 房價調控效果顯現|巨子點評

    隨着中國房價調控政策不斷加碼,內地樓市開始降温。中國國家統計局6月17日發佈的5月份商品住宅銷售價格變動情況顯示,統計監測的70個大中城市商品住宅銷售價格漲幅基本保持穩定態勢。

    數據顯示,在統計監測的70個大中城市中,5月新房價格按月上漲的城市數量為62個,連續兩月保持不變;二手房房價按月上漲的城市數量由4月的54個減至50個,連續兩月出現下降,二手房價格按月下調的城市數量達到年內最高。

    價格逐漸恢復穩定的房地產市場表明中國中央政府和地方政府持續不斷的加碼調控政策起到了一定效果。據中原地產統計,2021年前5個月全國發布的調控政策高達234次。近兩個月,全國超過20個城市發佈了針對二手房中介、二手房業主限價的政策和通知。

    在密集調控政策的打壓下,此前房價漲幅較高的珠三角地區的房地產市場也開始降温。5月深圳二手房價格出現自2019年7月以來的首次下跌;廣州、惠州、湛江、韶關等地的二手房價格增速也開始放緩。

    6月,珠三角地區的房價調控政策持續加碼,調控效果得到鞏固。廣州市地方金融監督管理局下發通知,要求小額貸款公司不得開展「過橋貸」「贖樓貸」業務。深圳市地方金融監管局對9家主要從事贖樓擔保業務的融資擔保公司進行集體監管約談。

    在調控持續深入的背景下,多個涉房指標增速已有明顯收窄之勢。(路透社)

    值得注意的是,儘管調控政策已經取得了一定效果,但是與二三線城市相比,一線城市的房價更加堅挺,表明一線城市的調控壓力更大。

    具體來看,5月份,4個一線城市新建商品住宅銷售價格按月上漲0.7%,漲幅比上月微擴0.1個百分點;4個一線城市二手住宅銷售價格按月上漲0.6%,漲幅比上月回落0.2個百分點。相比之下,5月份,31個二線城市和35個三線城市新建商品住宅銷售價格按月分別上漲0.6%和0.4%,漲幅均與上月相同;二手住宅銷售價格按月分別上漲0.4%和0.2%,漲幅比上月均回落0.1個百分點。

    浙商證券首席分析師李超認為,一線城市房價的上漲本質是供需缺口,高技術高收入人羣持續的淨流入決定了一線城市的房地產需求具有持續性,單純壓制需求的調控政策效果較差,主因在於政策並未本質上的導致需求滅失,只是導致需求後置,人口持續流入使得需求釋放後,潛在購房需求會迅速釋放導致一線城市房價快速漲價,因此穩定一線城市房價的關鍵在於擴大供給。

    目前,中國政府正在通過「兩集中」、「三條紅線」等長期調控政策增加市場供給。「兩集中」就是住宅用地集中發佈出讓公告、集中組織出讓活動。「兩集中」屬於土地供給方面的政策,目的是在同一時期大量組織土地集中出讓,減少熱門土地被「哄搶」的局面,降低土地溢價(主要針對一二線城市)。同時,集中供地會帶來商品房集中上市的局面,不僅能增加新房供給,也能壓低整體房價。

    「三條紅線」是對房地產開發商槓桿融資的一種限制,分別是:剔除預收款後的資產負債率不能大於70%,淨負債率不能大於100%,現金短債比不能小於1。如果三條紅線都突破了,房地產商便不能再增加有息負債;如果三條中突破兩條,則有息負債年增速需小於5%;如果三條中突破一條,則有息負債年增速需小於10%;即使三條紅線都沒有觸碰,地產商的有息負債年增速也不能超過15%。

    「兩集中」和「三條紅線」十分考驗房地產企業將房屋變現的能力,以及運作周轉的速度。在這兩項政策的壓力下,房企們不得不加快去庫存,回籠資金。

    近期,不斷打折出售房子的恒大集團正是受到了「三條紅線」的影響,融資陷入困難;而5月包括北京、杭州等10個城市完成首輪集中土拍,導致房企們資金壓力大增,不得不降價去庫存。中國國家統計局6月16日發佈的數據顯示,5月全國住宅銷售面積14,490萬平方米,按月增長近13%,成交單價10,738元人民幣/平方米,較4月微降104元人民幣/平方米。

    中信建投證券房地產兼建築行業首席分析師竺勁認為,5月全國住宅銷售超預期,主要是因為房企為應對三道紅線及集中供地帶來的資金壓力,仍在加大推盤力度以期回籠資金。展望後市,竺勁預計商品房銷售短期內仍將延續兩位數的高增長。

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    本文由《香港01》提供

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