潘石屹執意出售SOHO中國少賺10億美元　美資大鱷接盤後前景如何

一年多的波折，潘石屹終究還是出售了SOHO中國的控制權，美資投資大鱷黑石集團（Blackstone Group，又名佰仕通集團）以30.45億美元將SOHO中國收入囊中，這一價格較一年前的40億美元報價打了七折，潘石屹也因此少賺了10億美元。

一個執意要離開中國房地產市場，一個卻堅決要進場「抄底」，這一出一進之間，對於政策高壓下的中國房地產，乃至於中國經濟的未來，又發出了何種信號。

在潘石屹離場黑石集團成為大股東之後，SOHO中國未來的商業模式會否改變，黑石僅僅只扮演財務投資者的角色，還是會介入到運營層面，這些都值得觀察。

不過，對於SOHO中國「賣身」期盼已久的港股投資人來説，這一天有點等得有點太久了，對於親身經歷了三十多年中國房地產發展史的潘石屹而言，此番套現之後，或許意味着跟房地產行業真正告別。

股價多年「躺平」後半個月暴漲九成

在中國的商業地產項目中，尤其是北京等一線城市，SOHO中國的項目頗有名氣，打造了不少地標級的項目，但在資本市場上卻是另一番景象，自2007年上市之後，就呈現高開低走態勢，而且這種低迷走勢一直持續到了現在。

轉機發生在6月初，應該是嗅到了SOHO中國股權轉讓的味道，自6月1日開始，過去半年都在2.5港元下方窄幅震盪的股價，一路上衝，並在6月17日最高至4.78港元，半個多月漲幅高達90%，已經逼近了2020年3月創下的4.8港元高點。

當時，SOHO中國發布公告中稱，公司正在與海外金融投資者洽談進行戰略合作事宜，可能導致公司全部已發行股份作出全面要約，出售方被媒體披露為黑石，當時的報價是每股6港元，刺激了SOHO中國股價大漲，不過這第一次出售卻沒有談成。

一年前的教訓，恐怕也教育了不少SOHO中國的投資人，在此輪大漲之後，不少投資人選擇了套現離場。海通國際就認為，SOHO中國的每股要約價5港元，將為投資者提供離場的良好機會。

如果觀察過去十幾年的股價走勢，在中國一線城市商品房價格大漲幾倍的地產黃金期，SOHO中國的商業地產生意卻表現不佳，股價一直都沒有突破5港元，遠遠跑輸頭部的中國房地產企業。

曾經一度喊出要超越萬科的潘石屹，顯然被現實打臉，當下的市值還不到萬科的十分之一。

一隻不會下蛋的金雞

即使在這輪股價暴漲之後，從市值來看，坐擁北京上海黃金商圈地標項目的SOHO中國，僅僅200多億港元的市值，完全可以説是抱着一隻不會下蛋的金雞。

公開資料顯示，SOHO中國目前共持有9個項目，包括北京前門大街、望京SOHO、光華路SOHO二期、麗澤SOHO，上海SOHO復興廣場、外灘SOHO、SOHO天山廣場、古北SOHO，這些項目被稱為SOHO中國的「八大金剛」。

地處北京與上海的黃金商圈的SOHO中國，本來應該是賺的盆滿缽滿，但實際情況卻完全相反。財報顯示，2020年全年，SOHO中國營業收入約21.92億元人民幣，按年增長約19%；實現稅前利潤約16億元，按年下降17%；實現毛利13.9億元，按年下降7.96%。

這種增收不增利的情況，跟去年疫情的衝擊有直接關係，更大的原因在於，SOHO中國雖然坐擁黃金商圈，但是運營成本高昂，北京上海兩大城市的寫字樓市場的競爭又極為激烈，這就極大拖累了SOHO中國的淨資產收益率。

財報數據顯示，在2015年之前，SOHO中國的平均淨資產收益率（ROE）都在兩位數以上，2012年曾一度達到40%的驚人程度，但是在2015年至2020年的六年間，ROE只有2017年回到14%，其他時間都在6%以內，2020年更是隻有1.47%。

可供對比的是，在A股上市的萬科A，從2012年至今，淨資產收益率一直維持在20%的高位。

根據中國財經媒體《證券時報》的報道，2007年拿的北京SOHO三里屯地塊還不到每平米7,500元人民幣，2008年拿下的北京朝陽門地塊，2009年拿下的北京望京地塊，每平米樓面價只有1萬元，2011年拿下北京麗澤地塊，每平米樓面價也僅為1.55萬元。

如果考慮到SOHO中國不少項目的拿地成本頗為低廉，這樣的運營效率和資本轉化率，顯然不能讓投資人滿意，這恐怕也是潘石屹執意要賣的重要原因之一，只是苦於一直沒有找到合適的下家，直到2020年黑石集團的出現。

黑石進場「抄底」

創辦於1985年的黑石集團，是一家全球領先的另類資產管理公司及金融諮詢服務提供商，總部位於美國紐約，業務領域涉及私募股權基金、房地產基金、夾層基金等，被視為市場具影響力的基金公司之一。

黑石集團與中國也頗有緣分，2007年中國主權財富基金中投公司曾以30億美元認購了黑石1億普通股，押注黑石的IPO，不過隨後爆發的次貸危機，使得中投公司一度損失慘重，黑石的股價一直到2014年才重新回到發行價。

不止如此，黑石集團的創始人斯蒂芬·施瓦茨曼（中文名：蘇世民）對中國市場也一向頗為看好，他於2013年捐款一億美元在清華大學設立獎學金項目，每年資助200名學生到中國留學，其中主要為美國學生，清華大學還成立了蘇世民學院，目標是培養未來的世界領導者。

此次黑石集團入股SOHO中國，也被外界看成是對中國商業地產的「抄底」之舉，用真金白銀來押寶中國經濟的未來。就有業內人士就表示：黑石集團對中國市場，尤其是一線城市的商業地產市場具有強烈的信心和佈局慾望。

根據SOHO中國公告，此次要約完成後，黑石計劃保持公司的現有主營業務和管理團隊，而SOHO中國董事會成員也將改變。董事會目前由五名董事組成，分別是執行董事潘石屹和張欣，獨立非執行董事孫強、熊明華和黃晶生。收購完成後，潘石屹和張欣將從董事會退任，黑石集團將擬向董事會提名新的執行董事。

「房地產是中國經濟中一個重要的組成部分，如果説你對房地產不感興趣，就相當於説你對呼吸不感興趣。」施瓦茨曼在2020年的一次公開活動中，就表達了對於中國房地產的觀察。

用過往黑石集團習慣於「低買高賣」的諸多案例來看，黑石的這筆投資似乎在闡釋股神巴菲特的那句名言：在別人恐懼時貪婪！

不過，黑石的入場，能否給SOHO中國帶來新的商業模式，從而改變其淨資產收益率偏低的頑疾，刺激股價能夠真正走出過去十幾年低迷，恐怕還需要時間的證明。

SOHO中國有限公司(00410.HK)