中國史上最大的維權潮要來了？樓市開始內卷！各地緊急出手

最近，土地越來越被推到風口浪尖上。

不管是對「土地兩集中」政策的關注，還是「土地財政即將終結」的猜想，都不是最猛的。

最劇烈的變化出現在，20個城市率先試點土地集中供應「零售改批發」，效果可以用一個詞來形容——

烈火烹油！

三月以來，土地市場真的瘋了！

4月28日，重慶土拍最高溢價率去到130%，強力拉昇房價，5月重慶新房價格按月上漲1.9%，領漲全國；

5月8日，杭州土地出讓金猛破千億，七成土地拍到封頂價，進入競自持環節；

5月25日，寧波29個地塊全部出讓，封頂率高達65.5%，刷新多個板塊地價；

......

同樣被放在火上炙烤的，還有各大開發商，和擔驚受怕的買房人。

01

吃瓜羣眾已經看得麻木了。

這輪集中供地，直接把4月全國的土地溢價率推到了三年以來的歷史新高。

克而瑞數據顯示，當月全國300個城市的經營性用地的平均溢價率，從3月的17.8%大幅跳漲至4月的25.4%。

要知道，在最近三年裏，全國經營性土地的平均溢價率多在18%以下。

集中供地以來，地價一路飆漲，愣是從多月來的平穩曲線中，走出了個瘋狂上揚勢頭！

眾多官媒也坐不住了。6月9日，經濟日報發文，委婉探討了「兩集中制度」：

「從實際效果來看，首輪集中供地一些城市出現火爆場面，眾多高溢價率地塊被拍出，『兩集中』是否能達到政策預期尚需進一步檢驗。」

6月10日，央廣網表示：

從目前情況看，部分熱點地區卻還是出現高溢價率成交地塊......後兩批集中供地的競爭激烈程度將會下滑。

誰曾想，年初的時候媒體還大都是這個畫風：

不只是媒體，部分研究機構早前也抱持非常樂觀的態度。

開源證券認為：土拍 「零售改批發」，一二線城市土地成本有望下降，改善房企毛利率。

現在，波動熨平了嗎？土地降温了嗎？成本下降了嗎？

看着一路飛漲的成交樓面價，我哪裏還敢出聲......

02

當然，每個城市的情況還不太一樣。

就首輪集中拍地結果來看，當前有三個比較明顯的趨勢。

一是南北分化繼續加劇。

梳理完當前20座已經實行了首輪集中供地的熱點城市後，可以發現，土地溢價率超過15%的城市就有8座，分別是：

重慶、深圳、寧波、廈門、合肥、杭州、南京、福州。

每一個都是近期房價漲勢兇猛的南方城市！

這些城市接下來會被重點關注，在中央的大棒面前，今後的土拍都不敢這麼招搖了，同時房價也會被密切留意。

因此，這輪以極高溢價率拿地的開發商，大概率會高位站崗。

剩下的12城中，要麼是沒有戲唱，抑或是已經內定的北方城市，如鄭州、天津、濟南、青島、瀋陽、長春。

要麼就是火爆依舊，但土拍制度調控極為得當，把溢價率控制在合理範圍內的城市，如蘇州、北京、無錫、長沙、成都。

二是，二線城市已經成為各大房企的主戰場。

根據中指研究院整理的數據，今年前五月，50家代表房企拿地面面積TOP10的城市中，僅有廣州這個一線城市在列。

廣州算是個特例，推出了大量郊區地塊，把整體溢價率硬生生往下拉。

其餘三個一線城市，拿地門檻極高，後期控房價又極狠，這樣壓縮開發商的盈利空間，無異於硬生生從它們身上咬下幾塊肉。

於是，更多的房企開始湧向二三線城市，尋求生機。

03

第三個趨勢：今後調控越加精準，開發商的日子將變得越來越難捱。

一邊是地價上漲，一邊是限制房價，開發商的利潤空間被瘋狂擠壓，買房人也跟着提心吊膽。

在這個節骨眼上，有人火速「跑路」。

6月16日，福布斯全球富豪榜單上排行第925位的潘石屹夫婦，把他們在SOHO中國持有的54.93%股份變賣，成功逃離房地產，直接套現195億。

也有開發商斷臂求生。

前幾天，連踩「三條紅線」的光明地產把名下資產轉讓。

這三年來，該房企的銷售額逐年遞增，但淨利潤卻從2017年的19.47億元一路降至2020年的1.07億元，短短三年時間縮水18.40億元。

當然，更多的房企「死」在了路上。

截至今年六月，人民公告網信息顯示，2021年全國已經有198家房企發佈破產公告，相當於每天都有一家房企被清算。

大部分小房企在這輪改革中已經率先舉白旗投降。

對於尚未破產的大房企來説，光明地產是個很好的縮影——就算銷售額不斷增加，利潤也不見得能提高。

在杭州土拍結束後，面對投資者的「利潤能有多少」的提問，濱江集團董事長戚金興表示：

「公司努力做到1%-2%的淨利潤水平。」

簡直是見者傷心，聞者落淚。

尤其是這輪土拍結束，房企們的境況更是越發艱難。

當前，大部分城市採取的是價高者得的限地價+競配建/競自持政策。

以無錫為例，一個熱門地塊從1.7萬的起拍樓面價，被喊到最高限價1.8萬，還要加上66100平方米的競租賃面積。而這個地塊，周邊項目平均售價也才2萬/平方米！

廈門，湖裏2021P03地塊被建發以6.78萬元/平方米的樓面價拿下，再加上1.32萬平方米的配建面積。然而，根據規定，該地塊商品住房銷售均價不得超過7.18萬元/平方米！

這麼低的利潤，你猜開發商會不會做這種賠本生意？

稍好一些的，從精裝裏面摳油水。部分糟糕的，有可能直接爛尾！

04

一個很魔幻的現象出現了。連房地產市場，也開始內卷！

初試集中供地，政府既要把土地賣出一定的價格，但又不能太高價，影響民生穩定，於是各城市絞盡腦汁變着法做一件事：

壓縮開發商的利潤。

但是現在，眼見房企瘋狂內卷，加錢加配建，利潤稀薄得讓買房人都害怕。

所以，為了保障房屋質量，新一波政策調整又陸續出爐，每個城市給出的解決辦法都不太一樣。

第一類是以北京、杭州為代表的「競質量」模式。

以已經出台具體方案的北京為例。5月份，北京集中出讓30宗地塊，有28宗的出讓條件包括競「高標準」。

其中，19宗採用「競地價+競公租房/競共有產權份額+競高標準」的「新三競」，9宗採用「競地價+競高標準」的「二競」方式出讓。

在競價後的10個工作日內，房企遞交高標準商品住宅建設方案，由專家評比打分，最後公佈獲勝者。

具體評分項目包括6大方面。

其中，綠色建築分值18分，裝配式建築20分，超低能耗建築20分，健康建築6分，宜居技術應用16分，管理模式20分。

總體看來，該方案關注的更多是基本品質、綠色環保等方面，並沒有涵蓋維權多發的精裝部分。

此外，該制度還是由人工打分，打分標準相對寬泛，具體效果還需要後期監管部門足夠給力，否則這就只是一份不痛不癢的「承諾書」。

第二類是以上海、南昌為代表的「非價高者得」模式（又稱「給你一條活路走模式」）。

傳統的土地拍賣就是價高者得，後面出現了「限地價+搖號」和「限地價+競配建/競自持」幾種模式。

然而，這次上海默默觀察各大城市的土地市場反應後，當即出台新模式，即分別設置了起始價、中止價及最高報價。

在拍賣中，報價超過中止價後，也不是由最高報價者得地塊，而是接近整體報價平均值水平者得。

同時，上海引入房價地價聯動機制，在拍地前就明確項目預售參考價格，再公佈第二次集中拍賣將要供應的土地名單，通過各種方式提醒開發商冷靜競價。

這種方式可以很好地給開發商一定的利潤空間，避免未來集中爆發的「維權潮」發生。

第三類是以成都為代表的「豐儉由人」模式。

6月8日，《成都市新建成品住宅裝修管理規定（試行）》發佈，提出兩點：

一是購房人自選房之日起，1個月內自願選擇升級裝修方案......升級裝修價款納入預售款監管；

二是新建成品住宅不僅要設置和開放交付樣板間，還要設置和開放工序樣板間......集中交付達到90%之日起的90日內，方可拆除。

這兩點規定不再「一刀切」，既滿足了買房人多層次的裝修需求，同時也避免了開發商通過偷工減料造成民眾不滿，真正做到了「所見即所得」。

不難發現，隨着集中供地的不斷推進，各城市都在進一步細化和深化調控政策、

或許，今後地價能做到真正可控，同時裝修豐儉由人，沒有質量問題。

但現階段，集中土拍帶來的混亂還需要一段時間才能被消化。

希望各位瞭解完各城市這波拍地的溢價率情況後，謹慎考慮出手，避免成為新政策試驗的「炮灰」。