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    內地房地產,正在鉅變

    內地房地產,正在鉅變

    從房企「三道紅線」、銀行「兩道紅線」,到供地「兩集中」和土地收入劃轉稅務,房地產相關政策如同不停息的風,將行業推向更加健康平穩的發展路徑。

    隨着2021年前5個月各大房企銷售數據的公佈,房地產行業內的分化情況逐步顯現。不難發現,為把握行業風向,更好的適應發展趨勢,各大房企都積極調整了發展戰略。

    房企整體銷售穩健 促回款策略仍在推進

    克而瑞發佈的2021年1-5月房地產企業銷售TOP100排行榜數據顯示,2021年1-5月,

    從累計業績看,1-5月百強房企累計實現銷售金額5.58萬億元,按年增加52.2%,雖然有所放緩,但仍保持了較快的增長。各梯隊表現良好,大中型房企表現較強5月單月銷售超百億的房企數量為44家,較上年同期增加10家。

    整體銷售操盤金額按年增長51.3%,較2019年同期也增長近39.4%。分不同口徑來看,百強房企操盤口徑業績增速相對較高且接近全口徑增速,規模房企操盤能力更強。

    華西證券認為,受融資收緊影響,房企的高推盤促回款策略仍在持續推進中。且2020年6月行業銷售數據基本回歸正常,疫情影響逐漸減弱,預計2021年6月銷售的按月增速將繼續下滑,但整體仍將保持穩定的增長。

    事實上,從2020年底開始,隨着房企三道紅線和銀行兩條紅線的推出,融資渠道收緊,房企開始側重降槓桿,就已經開始加快推盤,積極促銷,狠抓回款。

    從整體來看,降槓桿、抓回款,是整個行業的選擇;從企業個體發展來看,恒大從2020年年初就已經通過實施「高增長、控規模、降負債」的發展戰略。

    回款方面,2021年1至5月,中國恒大累計實現合約銷售金額2851.6億元,較2020年同期增長4.5%。其中,累計銷售回款2507.4億元,按年增長6.1%,回款率高達87.9%。權益銷售額則達2727.5億元,居行業第一。

    降槓桿方面,截至2020年底,恒大的淨負債率為153%,剔除預收款後的資產負債率為83.4%,現金短債比為0.54。

    2020年3月底至2021年3月底,公司有息負債從8743億元降至6740億元。同期,在未發行境外債的情況下,恒大用自有資金償還境外債本息591億元,並計劃用自有資金償還今年到期的所有境外債務。

    據瞭解,按照監管層的要求,「三道紅線」需要在2023年6月30日前達標。恒大方面曾表示,將在2021年6月30日將淨負債率降至100%以下,2021年12月31日現金短債比達到1以上,2022年12月31日將資產負債率降至70%以下,提前達到監管要求。

    2021年6月3日,在恒大召開的戰略合作伙伴交流會上,許家印不僅明確了恒大全面降檔的期限,同時還透露在6月30日前,有息負債額將降至「5字頭」。

    這意味着自去年3月全面實施新戰略以來,恒大在短短一年多的時間裏,有息負債降低了近3000億元。

    房企分化或加劇 資金雄厚企業拿地機會增加

    房企的資金情況,不僅影響房企的財務結構,也對房企拿地帶來直接影響。

    中原地產研究中心統計數據顯示,截至5月底,在首批宣佈開展「兩集中」土地出讓的22個城市中,20個城市已發佈首輪地塊出讓結果。總體而言,多數城市實現了「穩地價、穩房價、穩預期」目標。

    中原地產首席分析師張大偉指出,總體看,資金實力較強的企業將獲得更多拿地機會,而資金壓力較大的企業可能面臨更大的衝擊,行業分化將進一步加劇。

    截至2020年12月31日,恒大總土地儲備項目798個,分佈於中國234個城市,覆蓋了幾乎全部一線城市、直轄市、省會城市及絕大多數經濟發達且有潛力的地級城市,總規劃建築面積2.31億平方米,土地儲備原值為人民幣4901億元。

    克而瑞數據顯示,2021年1至5月,恒大新增貨值212.9億元。6月17日,長春掛牌出讓多宗土地,恒大以6.01億元競得長春市寬城區的173號地塊。掛牌文件顯示,該地塊為商住用地,佔地約11.65萬平方米,容積率2.0,總規劃建築面積約23.3萬平方米。以恒大競得價計算,宗地摺合樓面地價約2581元/平方米。

    恒大在土地儲備充裕的前提下,對投資採取了更加審慎的態度。在「控規模」的大方向下,進一步優化土儲結構,同時,也提升了利潤率,為企業未來的發展贏得更多利潤空間。

    恒大「控規模」是指嚴控土地儲備規模,實現土儲負增長,未來三年每年將降低3000萬平方米左右,到2022年降低到2億平方米左右。

    2020年,恒大總土儲建面2.31億平方米,按年下降21.2%,新增土地儲備建面0.69億平方米,按年增長3.0%,規模管控初見成效。

    同時,恒大還積極佈局舊改,截至2020年底,恒大擁有舊改項目100個,其中大灣區78個,佔比近8成,太原8個,石家莊2個,鄭州2個,其他城市10個。

    恒大有充足的土地儲備保證未來2-3年的銷售規模,如果能充分利用現有土儲,並且集中力量做好寸土寸金的深圳、廣州等地大量舊改項目,今後恒大的利潤率會有較大提升。

    佈局多元化 插上數字科技的翅膀

    隨着政策的不斷細化,房地產已經進入「白銀時代」,房企也在不斷地探索新的發展方向,多元化業務佈局已成大勢所趨。而恒大經過十多年的多元化探索和發展,已形成八大產業齊頭並進的多元化佈局,率先完成轉型。

    目前,恒大旗下擁有恒大地產、恒大汽車、恒大物業、恆騰網絡、房車寶、恒大童世界、大健康產業、恒大冰泉八大產業平台,全面覆蓋衣食住行、文旅康養等領域。可以看到,依託多元業務佈局恒大已實現從地產龍頭向綜合型企業集團的轉變。而插上「數字科技」的翅膀,則將賦予這八大產業強勁的市場競爭力。

    恒大地產板塊之外,恒大物業截至2021年2月底,恒大物業合約面積達6.79億平方米,在管面積達4.13億平方米,預計今年底將分別突破8億平方米和6億平方米。2018至2020年,恒大物業營收年複合增長率達33.43%,淨利年複合增長率更高達232.8%,增速居行業首位。去年還開始與騰訊、阿里等科技龍頭合作,進一步通過科技手段提升服務水平。

    汽車領域,許家印表示要不惜一切代價打造「中國民主品牌」,恆馳的目標是要成為世界規模最大、實力最強的新能源汽車集團。量化到產銷目標,到2025年,恆馳產銷量超100萬輛,到2035年,則是超500萬輛。

    恆騰網絡公司旗下會員訂閲制長視頻播放平台南瓜電影,其會員今年以來呈現幾何式增長,截至2月底,累計註冊會員達3861萬,累計付費會員達841萬。

    隨着中國恒大債務結構的優化以及恒大汽車、網路、健康等多元化業務的發展,恒大逐漸從地產向「多元產業+數字科技」轉型,賦予恒大強勁的科技基因,公司具備嶄新的發展邏輯。

    未來,隨着「人工智能」等前沿技術的發展被寫入政府工作報告,數字科技將成為社會經濟的重要推動力。而「新恒大」無疑是站在風口,未來的發展值得期待。

    本文由《香港01》提供

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