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    全球核心城市房價對比:京滬深到底有沒有泡沫?

    全球核心城市房價對比:京滬深到底有沒有泡沫?

    1、中國大陸核心城市中心城區房價僅次於香港、新加坡、巴黎,如果剔除建築和使用面積的差別,深圳、北京和上海房價排全球第2-4位,僅次於香港。
    2、京滬深房價收入比修正前位居前五,深圳和北京僅次於香港;修正後深圳全球最高,京滬深均超過40倍,家庭儲蓄四十年以上才能買到一處中心城區普通住宅,買房負擔極重。
    3、京滬深中心城區和非中心城區的房價租金比領先,深圳全球最高,遠超過國際通行臨界點25,要麼是房價高估,要麼是租金低估。
    4、與2018年相比,除羅馬和倫敦外,其他全球核心城市房價都有明顯的上漲,有6個城市漲幅超過25%。漲幅最大的是中國台北,高達101%,其次是廣州,漲幅為64%,接着是巴黎和芝加哥,漲幅均超過30%,然後是柏林和深圳,漲幅均在26%左右。不難看出,本輪地產周期中,中國大陸的廣州、深圳表現突出。
    5、全球大部分核心城市都面臨高房價的難題,尤其是香港,比內地的房價高的多。不能以單純的房價高低、收入或者租金比來判斷房價是否合理,即便有高估,也不一定會崩潰,至少短期不會。

    從全球來看,中國的房價到底有沒有泡沫?這是一個難以回答的問題。國際對比是一個很好的參考,但直接拿中國和國外房價對比非常危險,因為中國的房價太不一樣,直接對比很容易產生系統性偏差。所以,我們選取Numbeo的數據,這是目前世界上最大的在線協作數據庫網站,通過用户在線協作實現全球國家和城市生活成本信息實時更新,便於進行數據比較。為提高可比性,我們選取全球最具代表性的全球核心城市作為樣本,具體包括北京、上海、廣州、深圳、香港、倫敦、新加坡、紐約、舊金山、巴黎、波士頓、東京、悉尼、洛杉磯、孟買、羅馬、柏林、台北、莫斯科、芝加哥等20個城市,自上而下分析全球核心城市的絕對房價和相對房價水平。

    絕對房價:修正後僅次於香港

    我們直接選用一線城市中心區域和非中心區域平均房價進行對比,可以發現中國一線城市京滬深中心城區平均房價名列前茅,但和排名靠前的香港、倫敦和新加坡相比還有一定的差距。根據Numbeo 2021年 6月核心城市中心城區的最新房價數據,香港以32218美元/平方米遙遙領先,緊隨其後的是新加坡和巴黎,分別為18023美元/平方米、16709美元/平方米,深圳、北京、上海分別以16490美元/平方米、15987美元/平方米、15515美元/平方米的價格位居第四、第五、第七,排名十分靠前,深圳、北京中心城區房價已超過倫敦,上海超過紐約、舊金山、巴黎、波士頓、東京等國際一線大城市。由此可見,中國內地一線城市京滬深房價位居前十,在全球處於領先地位,比肩巴黎、新加坡、倫敦、紐約、舊金山等全球知名城市,但與排名靠前的香港、新加坡、巴黎相比,仍存在一定的差距,京滬深中心城區房價約為香港的一半。

    (清友會提供)

    但是考慮到中國內地常用的為建築面積,核心城市多為帶電梯住宅,選用75%的得房率,進行折算後可以發現,深圳、北京和上海中心區域實際房價分別為21986美元/平方米、21316美元/平方米和20687美元/平方米,已經超過新加坡和巴黎,僅次於香港,且與香港差距進一步縮小。

    (清友會提供)

    再來看一下非中心城區:20個全球核心城市非中心城區房價與中心城區差距明顯,部分城市非中心城區房價不到中心城區的一半,但非中心城區總體排名幾乎無變化,僅有個別城市調換順序。根據Numbeo網站2021年6月核心城市非中心城區的最新房價數據,深圳、北京、上海核心城市非中心城區平均價格分別為8968美元/平方米、7800美元/平方米、7596美元/平方米,約為中心城區的一半,位居第五、第八、第九,排名依然靠前,但相對中心城區排名有所後移。

    (清友會提供)

    非中心城區也按照75%的得房率進行折算後,深圳、北京和上海非中心城區房價分別為11958美元/平方米、10400美元/平方米和10128美元/平方米,僅次於香港和巴黎,成功超過舊金山、新加坡、台北和倫敦。

    相對房價:全球最高,沒有之一

    第一個指標是房價收入比:修正前僅次於香港,修正後全球最高。一般用於衡量房價相對居民收入的合理程度,比如京滬深中心城區的房價收入比平均達到34倍,意味着家庭儲蓄34年以上才能買到一處中心城區普通住宅。Numbeo網站採用的是公寓價格中位數與家庭可支配收入中位數的比值,公寓價格選用中心區域和非中心區域房價均值,公寓中位數為90平方米,假設50%為女性勞動力,淨可支配家庭收入定義為1.5倍平均淨工資,在2021年6月份核心城市中心城區的最新房價收入比數據中,香港以44.95排名第一,深圳、北京、上海的房價收入比分別以43.48、41.85、34.16位居第二、第三、第五,遙遙領先其他城市,第四名孟買為35.19,和上海相差不大,第十名之後的城市房價收入比均在20以下。

    (清友會提供)

    如果用得房率折算修正後的房價去計算房價收入比,那京滬深更是高的驚人,深圳、北京和上海分別達到57.97、55.80和45.55,均超過香港,成為全球買房負擔最高的城市。

    (清友會提供)

    第二個指標是房價租金比:深圳全球最高。從直觀上説,每平方米的房價與年租金之比,度量房屋出租取得的投資回報情況,可用於判斷是買房還是租房划算。再進一步説,租金更能反映實際的居住需求,房價如果相比租金高出很多,那意味着房價存在投機炒作的金融成分,可以理解為存在泡沫。

    京滬深的中心城區和非中心城區的房價租金比均位於前列,租房的性價比要高得多。Numbeo在估算每平方米租金時假設一卧室公寓有50平方米,三卧室公寓有110平方米,未考慮稅收或維護費用。在2021年6月核心城市最新房價租金比數據中,深圳、北京、上海中心城區的房價租金比分別以82.15、60.39、47.97位居第一、第五和第六;非中心城區中深圳也是位居第一,北京和上海名次各後退了一位,房價租金比均超過49。國際通行的臨界點是25,超過臨界值表明該區域房產投資價值變小,租房比買房更加經濟。如前所述,租房的都是實際居住需求,買房的有些是投機需求,房價租金比高説明投機需求超過了實際居住需求,有一定的泡沫。

    (清友會提供)
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    本文由《香港01》提供

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