深圳「最牛」樓盤法拍房6300萬成交　僅稅費就超3000萬

《中國證券報》微信公眾號6月24日發文稱，1.5萬人線上圍觀，3名買家輪番出價18輪……日前，有深圳「最牛」豪宅之稱的恆裕濱城二期一套法拍房源被成功拍賣，最終成交價為6317.5萬元人民幣，摺合單價約27.6萬元/平米。

據悉，恆裕濱城之所以能吸引眾多關注目光，除了其高企的價格外，還與2019年業主集體「哄抬」掛牌價有關。因為違背「房住不炒」原則，該樓盤曾在2019年被監管部門予以點名批評，並對參與房價炒作的業主和中介採取了房源下架、限制交易等處罰措施。

此外，據瞭解，雖然這次豪宅法拍房拍出了天價，但據知情的中介人士透露，恆裕濱城上次的成交時間為2020年9月，已經有近9個月未成交。在樓市調控不斷升級加碼的當下，曾經人氣高漲的網紅豪宅，也已經陷入有價無市的境地。

1.5萬人在線圍觀，深圳一天價法拍房成交

6月22日，在京東拍賣平台，一套位於深圳市南山區恆裕濱城花園二期的法拍房最終以超過6300萬元的價格成交。

拍賣數據顯示，這套法拍房源堪稱天價，房源建築面積為228.72平米，起拍總價約5617.53萬元，摺合起拍單價就高達24.56萬元/平米，而政府給出的該小區二手房指導價為13.2萬元/平米。根據競買規則，參與競拍者需要交600萬元的保證金，每一次增加幅度為25萬元及其倍數。

最終，這場天價法拍一共吸引了15885人圍觀，但僅有3人報名參與。在經過10次延時，18次出價之後，該房源以總價約6317.5萬元被售出，摺合單價約27.6萬元/平米。

27.6萬元/平米的天價買下這樣一套房子值得嗎？對於此次拍賣的評估價確定標準，工商銀行旗下網絡詢價平台出具的詢價報告顯示，該法拍房共採用了177個最新案例進行估價，最高單價33.7萬元/平米，最低單價22萬元/平米。

據瞭解，此前恆裕濱城二期因為超高的「得房率」和優越的地理位置曾創下深圳房價的紀錄，其在2015年開盤時的售價就已經達到11萬元/平米。在深圳今年發佈樓市新政限制掛牌價前，該小區的掛牌均價曾經一度突破25萬元/平米，部分熱門户型的單價超過30萬元/平方米。

稅費超過3000萬？有律師持不同意見

除了令人咂舌的天價成交額，網上關於這套房源的計稅標準也一度引起了熱議。

此前，廣州市中級人民法院披露，此次拍賣房產系法院認定贓物，涉及受賄案。據不動產資料查詢結果顯示，該標的物權利人是深圳市銀海實業有限公司。

由於房源權利人為公司，對此，有網友表示，如果按照公司出售住宅的計稅標準，競拍者或要承擔天價稅費。

廣州市中級人民法院公開的不動產權資料電腦查詢結果表顯示，登記價316.9179萬元。據深圳中原測算，按照公司產權計算公式，係數取用50%。估算需繳納的稅費為:（競拍價6317-原價316）*50%=6000*50%=3000萬元。如果買家為第二套購買，粗略估算需繳納的稅費可能達到將近3900萬元，摺合下來成交價加稅費的單價達到約45萬元/㎡。

不過，也有律師給出了不同意見。廣東華商律師事務所周爭鋒表示，該房源為「初始登記」狀態，如果產權人是開發商，競買人只有契稅需要繳納。另外，繳稅多少取決於執行裁定書的內容。

從天眼查瞭解到，目前該套房產的權利人深圳市銀海實業有限公司實際控制人為深圳市恆裕實業（集團）有限公司、富德生命人壽保險股份有限公司，分別持有股權為51%、49%，而恆裕濱城小區的開發商為深圳市恆裕實業(集團)有限公司。

小區業主曾因「哄抬」樓價被處罰

雖然這次法拍房拍出了天價，但據知情中介人士透露，恆裕濱城二期上一次成交的時間還是在2020年9月，已經有近9個月未成交。在樓市調控持續高壓之下，曾經不斷刷新深圳豪宅房價紀錄的「最牛」樓盤也陷入了有價無市的境地。

除了恆裕濱城，在深圳樓市新政出台後，豪宅林立的深圳灣片區整體的交易數據均表現慘淡，雖成交單價依舊堅挺，但成交量卻大幅下滑，3個月時間整個片區僅成交12套。

此外，值得注意的是，作為深圳曾經的「最牛」豪宅，恆裕濱城曾因業主集體「哄抬」掛牌價而被監管部門處罰。

2019年底，該小區曾因業主通過微信羣通知、論壇發帖等方式「哄抬」掛牌價、集體控盤拉昇房價而引起監管部門重視。

2019年12月18日，深圳住建局發佈《關於嚴厲打擊哄抬房價等違規行為切實規範我市房地產市場秩序的通告》，點名批評恆裕濱城、中糧鳳凰裏花苑等部分住宅小區業主通過微信羣發佈集體漲價言論，惡意炒作二手房價，造成了不良的社會影響。隨後，深圳接連兩天發文通報，暫停中糧鳳凰裏和恆裕濱城兩個小區的二手房網簽手續，各大房產中介平台也一度將恆裕濱城的房源下架。