【巨子點評】「穩」就一個字　2021年房價「多空對沖」

「穩」就一個字。隨着中國70個大中城市11月房價數據出爐，12月14日，中國國家統計局城市司首席統計師繩國慶對此進行解讀。根據初步測算，11月份，中國4個一線城市新建商品住宅銷售價格按月上漲0.2%，漲幅比上月回落0.1個百分點。其中，北京下降0.1%，上海和深圳持平，廣州上漲0.9%。31個二線城市新建商品住宅銷售價格按月上漲0.1%，漲幅與上月相同。35個三線城市新建商品住宅銷售價格按月上漲0.1%，漲幅比上月回落0.1個百分點。

面對美元「放水」的輸入性通脹壓力，中國房地產市場不僅沒有「望風而漲」，反而實現了平穩調控實屬難能可貴。中國政府給房產地產開發企業設置的「三條紅線」正在發揮作用。清理房企負債，規範預售資金監管等措施正在發揮效果。穩地價、穩房價、穩預期的「三穩」原則，還將在2021年持續發揮作用，並且推動中國房地產市場平穩健康發展和幫助房地產企業完成轉型。

11月26日，中國央行發佈的《2020年第三季度中國貨幣政策執行報吿》已經重申，要堅持穩地價、穩房價、穩預期，保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性，實施好房地產金融審慎管理制度。這無疑已經為中國房地產市場吃下了一個「定心丸」。在2021年中國政府不會改變自己一如既往的貨幣政策，既不會突然縮緊銀根，也不會為了一時的經濟下滑而放鬆對於地產金融的審慎管理。大前提不會變，這為中國房地產企業的轉型調整提供了穩定的預期。

與此同時，在穩定房價預期的基礎上，中國政府還在加緊對於房地產企業的轉型和規範，新冠肺炎（COVID-19）疫情以來形成的寬鬆政策正在收緊。2020年以來，已有20多個省市先後出台加強房地產預售資金監管的相關政策或實施細則，且內容主要集中於「專戶專存、專款專用、全程監管、節點控制」四個方面。這些措施並非是要取消預售機制，而是要避免房地產企業無序的資本擴張。

目前，在2017年以來開始的金融整頓、「資本出清」進程，以及此次疫情打擊下，中國房地產企業普遍出現了盲目擴張、舉債經營的情況。預計2021年，中國房企將迎來債務償還高峰期，到期債務規模預計達12,448億元人民幣（1元人民幣約合0.15美元），按年增長36.0%，房企償債壓力繼續攀升。

在房地產市場迴歸居住屬性、金融迴歸為實體經濟服務的大背景下，加速中國房地產企業的轉型，從金融驅動轉向長效經營，已經成為了各大房地產企業在2021年乃至今後數年需要完成的任務。中國房地產業協會法律事務專業委員會秘書長康俊亮表示，當前房地產業的轉型發展已經十分緊迫。一方面，房地產行業需要降槓桿防風險；另一方面，改善供給，使房地產業提供的產品和服務更加符合人民群眾增長的居住生活需要。

因此，在金融層面，2021年房地產企業通過金融加槓桿、繼續推高房價的情況已經幾乎不可能存在。樓價「高企」已經失去根本動力。

而在市場供應層面，由於「三條紅線」的約束，房地產企業則可能在收縮規模、保價惜售和加快現房出售「有水快流」之間猶豫不定。一方面，投資減少、項目爛尾風險有可能提升，使得新房供應速度可能減緩。另一方面，為了加快現金迴流、償還債務，房地產企業又不得不加快對現有土地、樓盤的開發、出售。上述兩種情況，將在2021年形成糾結和平衡的格局。對於中小房地產企業和二三線城市，價格下行壓力可能佔據上風，而在一線和熱點城市，價格可能依舊會穩步提升。

而從外部整體環境來看，在12月11日召開的中共中央政治局會議上，中國政府已經明確，「明年是中國現代化建設進程中具有特殊重要性的一年。」打通堵點，補齊短板，貫通生產、分配、流通、消費各環節，同時，強化國家戰略科技力量，增強產業鏈供應鏈自主可控能力，強化反壟斷和防止資本無序擴張，這些將是2021年的中國經濟改革的主要攻堅重點。而在此基礎上，必然要求「房地產市場平穩健康發展」。

畢竟作為整個經濟結構的調整而言，樓價更多隻是經濟發展的結果，而不是原因。中國政府已經認識到了這一點，揚湯止沸是沒有用的，只能緩慢地進行釜底抽薪，逐步將房地產業的發展模式從金融驅動引向長效經營。這是在2021年和今後數年中，中國房地產行業需要完成的迫切變革。

而在這個變革過程中，「穩」字將貫穿始終，中國政府首先要防止債務暴雷，然後才能進行地方政府財稅體制的改革，同步拓寬房地產行業的經營渠道，逐步建立房地產企業新的運營機制。而對於無法及時完成調整，依然繼續無序擴張的企業，有可能在2021年會遭到政府和市場的雙重「懲罰」。