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    停止審批近半年後,深圳商務公寓怎麼樣了?

    停止審批近半年後,深圳商務公寓怎麼樣了?

    繼731新政深圳停止商務公寓審批之後,「不降反升」的成交量成為深圳樓市一大亮點。

    停批的新政實施近半年來,深圳公寓「家底」在逐套減少,秉承着「越受限越稀缺」的投資理念,深圳商務公寓市場一度走出獨立行情;

    不過另一方面,深圳公寓的交易也呈現出一定的分化趨勢,主要體現在,核心區域的產品更容易被市場所消耗。

    業內人士指出,新政之後深圳公寓沒有受挫「腰折」,還在於深圳其「特殊性」,因為供需關係永遠是決定市場的要素。

    新政後公寓近半年成交底色:不降反升

    深圳樓市「韌性」很強。

    最明顯的反應在於,儘管715新政之後大量購房者失去購房資格,但深圳樓市仍然呈現出火熱態勢,同樣,商務公寓在7月31日停止審批之後,成交也在逐步上漲。

    據深圳市住建局官網統計,2020年7-11月份,深圳一手商業分別成交770套、1472套、1632套、1350套和1976套,整體呈現一路上升態勢。

    而反觀今年731新政之前,由於受疫情短暫影響,深圳公寓一直處於低迷狀態,之後卻反向形成一條「731分水嶺」。

    深圳的房地產數據統計中,商務公寓被劃入「商業」類別。(智訊財經提供)

    特別是剛過去的11月份,成交量按月增加46.4%,創下近一年高峰。

    據中原數據顯示,11月深圳公寓供應也達到年度最高,共有9個公寓項目獲批,共批售5362套,主要集中在羅湖、寶安區域。

    關於深圳731停批商務公寓,業內大多認為其能夠形成深圳公寓的稀有性,從而讓地段、產品都過硬的公寓脱穎而出,更具投資價值。

    誰買走了深圳公寓?市場背後的"資產荒"

    深圳公寓成交上漲背後,有諸多因素在推動。

    從數據來看,7月之後深圳公寓成交量逐步上升,有幾個主要因素:

    一是供應有所增加;

    二是715新政後以深圳住宅投資為主的資產路徑被切斷,深圳公寓強勢「上位」;

    三是731不再審批商務公寓的政策引發「物以稀為貴」的市場導向。

    深圳作為全球熱錢湧入的巨大資金池,買主群體多樣,而究竟是誰買走了深圳的公寓,還需分梯隊來看。

    第一梯隊無疑是為頂層財富階層準備的頂豪;第二梯隊為高端財富階層;第三梯隊則是普通投資客。

    而其中有一個普遍的定律是,越是價格越貴,越高端的公寓,對地段、景觀和居住舒適度的要求就更高,這類產品在深圳市場從來不缺豪擲千金的買家。

    今年上半年,深圳豪宅備受追崇;715/730新政之後,商務公寓交易量幾乎逐月遞增,體現的是市場當下的尷尬現狀——「資產荒」。

    2020年疫情影響着全球經濟,大水漫灌的情況下,有錢人對手裏資金的配置顯得更為迫切,轉化為優質資產的很大一個方向,就是房產。

    而市場都很清楚,深圳居住用地長期處在一個供不應求的供需矛盾體中,想要分享深圳不動產的升值紅利,公寓是除了住宅之外相對不錯的投資標的。

    香蜜湖公寓的最後家底 小面積低總價中心區門票

    實際上,深圳商務公寓現存量並沒外界所說的如此匱乏。

    據市住建局數據統計,截至2020年9月,深圳商務公寓在售項目庫存套數為21414套。

    但值得注意的是,部分區域特別是核心地段的商務公寓庫存,已經見底。

    ——福田僅有2296套。

    (智訊財經提供)

    深圳公寓的「稀缺性」,往往不會體現在整個市場,而是更多偏向於某個片區、某個地段資源上。

    香蜜湖就是不可多得的公寓絕佳之所,無論是地段還是景觀,都極具稀缺性。

    01 論產業:金融證券企業雲集+香蜜湖新金融中心

    深圳雖然遵循着一路向西的發展的軌迹,但福田「老大哥」的位置一直堅固不可動搖。

    福田有着佔比全市近七成的持牌金融機構,2020年上半年,福田金融業佔全區GDP的43%。

    但福田香蜜湖的未來更值得期待。

    已啟動設計方案招標的深圳金融文化中心、深圳國際演藝中心、深圳改革開放展覽館,將進一步鞏固了其金融中心的地位。

    蓄勢待發的香蜜湖,現階段已顯現出其極強的吸附力,企業的前瞻性讓新榮耀母公司深圳智信新信息技術有限公司選擇提前入駐於此。

    根據天眼查信息,新榮耀母公司深圳智信新信息技術有限公司的最新註冊地為深圳市福田區深業中城6A棟。

    02 論交通:磁浮高鐵站選址香蜜湖

    據中國工程院院士何華武此前在"創新與新興產業發展國際會議上"透露,當前中國時速600公里高速磁浮列車已進行的選線方案研究共有兩條,分別是滬杭磁浮與廣深磁浮。

    廣深磁浮選取廣州東至深圳香蜜湖東站方案,全長約110公里。設站廣州東站、東莞蛤地站、深圳香蜜湖站、香港九龍站。

    知名財經作家劉曉博表示,磁浮高鐵站選址香蜜湖,這條醖釀多年的"廣州CBD到深圳CBD"的黃金線路,將使福田中心區的"首善之區"定位更加穩固。

    03 論環境與圈層:自然與人脈的集結

    香蜜湖擁有不可複製的絕佳生態資源,一眾高端財富圈層人士於此集中,形成圈層效應,這也是豪宅要素裏極為重要的一點。

    有些人一出生就贏在起跑線,深業中城自誕生就擁有這樣的「貴族因子」。

    深業中城環抱香蜜湖中央120萬㎡香蜜湖,194萬㎡蓮花山,43萬㎡香蜜公園,66萬㎡園博園,在國際大都市的核心區域,這些得天獨厚的資源才是無價之寶。

    04 論性價比

    目前深業中城公寓新品少量加推,主力戶型為建面50-118㎡,參考均價11.2萬/㎡,總價500-1200萬不等。

    10萬出頭的房子在均價15.3萬/平的香蜜湖,顯得極具性價比;此外,同處福田的東海國際,最低總價都在千萬起步。

    近年來,福田核心區位的入市公寓並不多,但大多都以大平層高總價為主,深業中城此次加推公寓為香蜜湖唯一在售小戶型產品,將門檻降低至500萬,或是該片區最後一張低總價高性價比的「入場券」。

    值得一提的是,深業中城公寓已是現樓,即買即住,降低持有成本。

    日前,坊間有媒體預測2035年深圳房價將達到27萬/平,對此,業內資深人士、房產大象創始人王波認為——

    未來深圳房價分化趨勢會更加明顯,房價的天花板最大可能只能在香蜜湖或深圳灣片區出現;福田未來仍是絕對的中心,因為一個城市的中心,必定是政治、經濟、文化的中心。

    與一座城市共同成長,並享受這座城市發展帶來的紅利,中心區域的不動產或仍是當下最為安全、收益最為可觀的標的。

    2020年的最後一張中心區入場券,你準備上車嗎?

    本文由《香港01》提供

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