穩中求“生”，展望2022年房地產行業維穩突圍

進入 11 月以來，在穩增長和防風險的雙目標下，維護房地產市場的平穩健康發展，保證融資需求的地產政策頻出，寬鬆預期也在進一步醖釀之中，同時近期中央政治局會議對明年房地產工作的定調中提出要“因城施策促進房地產業良性循環和健康發展”，種種信號皆暗示着房地產市場邊際改善顯著，而“良性循環”這一新思路，正是明年房地產調控的重要目標和方向。 

另一方面，從房地產板塊股價走勢來看，今年上半年板塊情緒一直低迷，但隨着政策恐慌性釋放結束，目前市場對房地產板塊的悲觀預期也已逐漸釋放，盤面也開始轉向反彈行情。那麼，處於估值底部的房地產板塊是否能在明年真正企穩呢？

（圖片：房地產申萬周k圖，數據來源：choice，格隆彙整理）

不妨讓筆者對今年行業進行一番簡單梳理，並探討一下，備受政策壓制的地產板塊的投資機會。

1、政策不確定性逐漸下降，或將走向良性循環健康發展

短期來看，市場對房地產政策的放鬆預期也導致了近期地產股的反彈行情，考慮到當下房地產行業受到政策面的影響力大，因此更需要密切關注外部環境的變化。

自年初以來，各地房地產市場調控不斷升級。從政策總基調來看，中央對房地產市場調控的核心仍然是維穩，並且堅定不移地貫徹落實“房住不炒”的基調，地產供給側改革持續推進，從融資端、供給端、交易端不斷髮力，如“三道紅線”在融資端抑制房企過快的融資擴張，“集中供地”政策出台降低土地競爭熱度控制房企過快的拿地節奏等。

從樓市層面來看，國家積極落實“房住不炒”政策，調控政策成效顯著。3月，監管部門針對經營貸資金違規流入房地產的問題，加強了監控的力度；之後又有“貸款集中度管理”的政策加持，其同時管理房企的融資規模和購房者的貸款規模；同時在各地政府因城施策下，從新房市場到二手房市場，以維穩的態度，使得樓市降温進入穩定階段。而樓市的降温，也使得房企在資金迴流上受限，整體拿地熱情不高。

事實上，下半年以來，房地產銷售持續下滑，而此時銷售仍然強勁的房企靠的更多是樓盤本身的產品力的吸引力。

（圖表：房地產同比銷售數據 來源：wind，國泰君安研究所）

另一方面，自11月以來，政策層面又開始出現緩和信號，強調良性循環和健康發展，表面房地產大環境有所改善。如11月19日，央行三季度貨幣政策執行報吿中指出，要配合相關部門和地方政府共同維護房地產市場的平穩健康發展；12月6日，中共中央政治局會議要求提到，要推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產市場健康發展和良性循環；12月10日，中央經濟工作會議再次指出，要堅持房住不炒和因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。

可以肯定的是，調控的終極目標是防範金融風險，促使房地產市場平穩健康發展。從近期政策定調來看，房地產行業最終會去槓桿，並從高槓杆高週轉時代走向高質量發展時代。

在筆者看來，政策收緊時更加考驗房企的現金流運營以及融資能力，具備更好現金流匹配能力和融資能力的房企才更有競爭優勢，掌握核心競爭力對步入後房地產時代來説尤為重要。

2、融資環境改善，利於優質房企債務結構優化

房地產市場既是政策市也是金融市，提及房企的融資能力，不妨從當下房地產融資環境着手分析。

今年受到嚴格監管的影響，部分房企陷入融資困難、銷售不暢等困境，部分房企在高槓杆運轉下其經營風險也逐漸暴露，甚至出現信用違約和個別房企暴雷等事件。從房地產外部融資環境也能看到，由於房企在境外評級屢遭下調，房企外部融資渠道收緊。

然而筆者發現，近期地產金融環境壓力正在逐漸緩解，政策上在融資端已出現稍微放緩。在12月3日，銀保監會提到，要根據各地不同情況，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發放房地產開發貸款、併購貸款，加大保障性租賃住房支持力度等。而房地產開發貸款、併購貸款的緩和意味着金融端融資環境正在得到改善，地產行業在資金鍊上的困境也有望緩解。

從今年的融資處境來看，融資壓力大也使得有融資需求且陷入流動性危機的房企雪上加霜，但也有些房企由於高質量的經營管理獨樹一幟，依舊頑強，並主動“降負”，優化債務結構，尋求高質量發展之路。

同時，筆者注意到，上坤地產(06900.HK)於12月29日發佈公吿稱，其將發行於2023年到期的金額為1.392億美元13.5釐優先票據，此次發行目的是優化公司的債務結構及延長其債務期限。自下半年以來，地產行業美元債市場信心不斷減弱，而當下鮮少房企新發美元債的情況下，上坤地產成功境外發債亦是資本市場對公司的認可，足以見該公司的穩健經營和發展潛力。

財務穩健是當下乃至未來房企競爭需要的優質基因之一。今年銷售下行、按揭收緊、預售監管趨嚴，帶動了企業經營現金流的下降，房企現金流管理顯得尤為重要，健康的資產負債表增強投資者信心同時，也有助於房企安全償還債務，增強房企信用。

3、結語

從行業視角來看，明年地產政策在穩定市場意圖不變，融資環境也會有所改善，但房住不炒基調依舊不變，優質房企需要提高自身的核心競爭力應對行業競爭格局變化。另一方面，當下房地產板塊處於歷史估值底部，從長期投資角度來看，可關注財務表現、總體發展戰略、盈利能力穩健的房企。