越秀房產信託基金(0405.HK)：供股進入倒計時，兩大關鍵信息你注意到了嗎？

2021年12月16日，越秀房產基金(0405.HK)正式開啟供股，計劃以「100供37」籌集約39.5億港元，用於支付收購國際甲級寫字樓越秀金融大廈的部分款項。

進入2022年，市場的風險屬性依舊突出，在新毒株變異、通脹高企以及美聯儲可能帶來減碼QE政策等不確定因素的干擾下，越秀房產基金這一優質收息股的行動受到市場的廣泛關注。而根據公吿，現時已接近出售供股權的最後期限，如何快速且準確把握有助於決策的關鍵信息？筆者認為有兩點關鍵信息值得留意，具體來看： 

關鍵信息1：多方共贏的供股條款，為下一階段高質量增長蓄力 

面對公司提議的集資活動，股東需要考慮的主要因素之一為供股條款。 

通函顯示，此次越秀房產基金將按基金單位持有人每持有100個現有基金單位獲發37個供股基金單位的基準進行供股。認購價為每個供股基金單位3.20港元，按10月22日（最後交易日）收市價3.67港元計算，存在約12.8%的折讓。此次供股將發行12.34億股，總共集資39.50億港元。 

另注意到此次供股由越秀集團（即母公司）作為包銷商，意味着這次配股結果不會有任何懸念，可理解為大股東對收購項目的發展前景有足夠信心，因而為順利收購優質資產上了一道“保險”。 

在筆者看來，低於2供1的小比例供股，實實在在為中小股東參與越秀房產基金的潛在增長提供了參與通道。對於一個有價值的實值供股權，股東自然應該行權，因為供股後將會更多地增厚自身利益。通函顯示，此次交易後備考每基金單位分派（DPU）將增厚3.4%，分派收益率預期將由6.68%提升至7.16%。 

而對於越秀房產基金而言，供股與借貸或發行債務證券不同，不會產生利息負擔或額外債務，對維護未來債權融資的空間，以及維護投資評級均有所幫助。 

收購完成後，越秀房產基金所持有物業將增加至9個，根據備考越秀金融大廈截至2021年6月30日止6個月產生的收入，將使得越秀房產基金的收入增長約24%，擴大越秀房產信託基金組合估值約23%，有望成為香港和新加坡上市房產基金所持的中國資產組合中規模最大的房地產信託基金。 

關鍵信息2：有益發展的收購行為，盈利能力提升有支撐 

通常而言，籌資目的也是股東較為關注的重要因素。 

長期以來，考慮到絕大部分收益需要分配給投資者，而且要長期保持低槓桿的穩健作風，越秀房產基金大部分資金用於管理能產生穩定現金流的物業投資組合併為投資者帶來了不錯的回報。 

自2005年上市以來，越秀房產基金資產規模增長7.5倍，連續15年將可分派收入進行全額分紅，收入及分派等年均增長率維持在6%的高位，並獲得全3家國際評級機構穆迪、惠譽及標普的投資級評級，充分驗證了其持續性的資產增值能力和出色的商業營運能力。而此次供股集資所收購的越秀金融大廈亦預期將帶來穩定且可長期增長的的收益效果。 

越秀金融大廈位於珠江新城核心區的中軸線上，是廣州十大摩天大樓之一。大廈總建築面積約21萬平方米，包括68層高的商業大廈（包括4層零售商場及64層寫字樓）及827個地下停車位的4層車庫，此外還擁有全市唯一開通“廣深珠”直升機航線的寫字樓停機坪。截至2021年9月30日止9個月，整體平均出租率為92.5%，寫字樓部分租金199.3元/平方米，租賃表現優異。 

此外考慮到其與越秀房產基金持有的廣州國際金融中心毗鄰而立，能夠形成良好的協同效應，使營運成本於更大的組合中分攤，因而屆時還將進一步提高效益。 

就收購而言，除了要尋找優質項目，還要尋找適當的時機，而此時顯然是一個不錯的收購時機。 

一方面，在融資環境紛紛收緊的大環境下，越秀房產基金受惠於低息環境的政策，能夠以較低的融資成本獲取優質項目； 

另一方面，2021年年初至今，隨着香港政府大力發展房託，順豐房託上市以及金髮局鼓勵香港房託與內地互聯互通等利好消息，香港恆生房地產基金指數總回報表現優異；指數走勢方面，截止2021年12月24日，香港恆生房地產基金指數優於香港恆生指數11.2%。從這個角度來考慮，REITs是投資者當前一個不錯的資產配置選擇，此時供股集資也大概率會獲得投資者的認可。 

總的來説，供股通常對於股東來説是一道難題，但對於越秀房產基金的股東們而言卻似乎並非如此。在港股市場整體較為低迷的背景下，越秀房產基金提出供股融資，供股條款合理且籌資目的清晰有益，可以看作是為所有基金持有人提供了一個參與基金髮展的不錯機會。