內地房地產貸款再戴「緊箍」！央行銀保監會放大招

央行是中央調節中國經濟的關鍵，央行每走一步都是重要的風向標。

繼房企融資三道紅線後，央行再推房貸兩道紅線：

第一道紅線，是「房地產貸款佔比」，是銀行業金融機構房地產貸款餘額佔該機構人民幣各項貸款餘額的比例。

第二道紅線，是「個人住房貸款佔比」，是個人住房貸款餘額佔金融機構人民幣各項貸款餘額的比例。

當行業去槓桿已然成為長效機制措施，房貸兩道紅線對樓市影響幾何？房地產市場將如何演變？

2020年終調控大禮包

趕在2020年最後一天，樓市祭出調控大招。

2020年12月31日，央行、銀保監會發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（以下簡稱《通知》），建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度。

《通知》自2021年1月1日起實施。

在文件的附件中，則將所有銀行分為五檔，設置房地產貸款餘額佔比和個人住房貸款餘額佔比兩個上限。

央行、銀保監會把銀行分為了5檔，具體如下：

資金需求端與資金供給端「雙管齊下」，「五道紅線」的誕生，顯然為房企、銀行、購房者帶來了不小壓力。

受此影響，2021年的第一個交易日，A股迎來開門紅，上證指數上漲0.85%，但銀行業和房地產股價集體跳水。

1月4日，在大盤站上3500點的當口，銀行股卻全線飄綠，整體板塊下跌1.13%，成都銀行、杭州銀行、興業銀行跌幅分別達8.06%、6.03%、5.85%，僅工商銀行、浦發銀行微幅上漲。

遭遇重錘的房地產板塊則大跌2.24%，其中，金科股份、格力地產、中房股份跌幅均超5%。

不過，與踩中三道紅線的房企比起來，踩中兩道紅線的銀行比重相對較小。

據安信證券數據，在35家上市銀行中，有8家房地產貸款佔比踩到紅線，有7家個人住房貸款佔比超出紅線限制。

《通知》中對佔比超標的銀行設置2年或4年調整過渡期。

也就是說，在2024年前，以上踩中紅線的銀行要對其整體貸款業務做出調整。

另一方面，據克而瑞數據顯示，居民仍在加槓桿購房，並有加劇迹象。

截至2020年11月，金融機構新增貸款11792億元，其中住戶部門新增短期貸款2485億元，佔比約21.1%，住戶部門新增中長期貸款5048億元，佔比約42.8%。

為了避免居民負債率過速上升，從規模和防控風險能力兩方面為依據制定分檔，個人住房貸款佔比政策的出台也就顯得極有必要了。

貝殼研究指出，將個人住房貸款佔比實施分類分層管理，意味着以往「小銀行」通過更「靈活」的個人住房貸款政策拓展該部分業務的空間將受到限制，個人住房貸款的利率、資格等方面的管理將更加嚴格。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也認為，對於房貸額度空間很小的銀行，其貸款利率可能會比較高一點；對空間比較大的銀行，其貸款利率可能會低一點。

總體來講，優惠的個人住房貸款利率已經成為歷史，未來或會長期走高。

2021房貸投向比例或收縮

高嚴政策下，金融端加槓桿空間日趨逼仄，房企所面臨的融資困難也陡然增加。

據不完全統計，三道紅線重壓下的2020年，共有453家房企破產。

截至2020年三季度，房地產貸款餘額穩步提升至48.8萬億元，佔各項貸款餘額的比重達28.8%。

面對行業大洗牌，企業管理、運營能力、現金流等指標的重要性日漸凸顯。那些在產品品質、現金流方面沒有優勢的房企，則面臨被淘汰出局的殘酷現實。

在克而瑞統計的2020中國房地產企業項目銷售TOP100排行榜中，顯示百億大盤數量減少，百強門檻提升6%至50.2億，競爭加劇。

銷售金額TOP10中，則有9家為千億級房企，中海、融創、恒大等規模房企一騎絕塵，頭部房企強者恒強。

面積榜門檻則全線走低，超百萬平方米銷售規模項目已不復存在。

可以明晰感知到，三道紅線的出台加速了行業內「大魚吃小魚」的進化歷程，而隨着市場分化與行業競爭日益加劇，行業產品逐漸向品質迴歸。

面對充滿不確定性的2021，銀行兩道紅線的加碼，作為三道紅線的配套政策，則將全國樓市調控進一步推向高潮。

不過因為監管部門對大行給到了比較充足的「房貸額度」，加之給了一定過渡期讓銀行自行調適，短期來看，對樓市影響不大。

另外，房地產貸款集中度管理制度的確立，無異於為各大銀行投放貸款與個人住房貸款設置了一道「安全閥門」。

受制新規所定要求，增加個人住房貸款的空間變得有限。同時由於一二線城市的按揭貸款比例明顯高於三四線，所以政策對一二線城市的影響會更大。

「後續各大銀行在房地產貸款、個人住房貸款投放規模及比例方面都會進行調整，以更好地貫徹房住不炒，防範違規放貸。」易居智庫研究總監嚴躍進表示。

資深業內人士認為，無論三道紅線，還是兩道紅線，穩才是主旋律，穩中有進，穩中求變，穩定壓倒一切。

如中國銀保監會主席郭樹清所說，房地產與金融業深度關聯，房地產是現階段我國金融風險方面最大的「灰犀牛」。

「總之：未來房地產貸款的蛋糕，會進一步向國有大銀行集中。而開發商這邊，國有房企的市場份額佔比，也將不斷增加。這是中國樓市未來的大趨勢。」知名財經評論員劉曉博置評道。