房企股價低迷遭機構拋棄　地產股還有機會嗎｜巨子股評

隨着樓市調控政策持續收緊，房企股價開啟「跌跌不休」模式。3月以來，內房股龍頭萬科A的股價跌幅已經超過30%，而中國恒大因陷入融資困境股價已經「腰斬」。

房企股價下跌的背後是機構的持續減持。據東方財富Choice數據統計，截至2021年二季度末，地產股已經完全從中國市值超千億元人民幣的18家主動基金的前十大重倉股中消失。

部分堅持持有地產股的基金經理的業績均十分慘淡。例如，明星基金經理董承非管理的興全新視野基金因持有較多份額的保利地產、萬科A導致基金淨值在二季度回撤2%，業績表現在同類基金中排名倒數。

儘管大部分投資者都聽過「股神」巴菲特（Warren Buffett）的名言：「他人貪婪時我恐懼，他人恐懼時我貪婪」，但是在樓市前景不明朗的情況下，地產股還有貪婪的機會嗎？

「三條紅線」終結野蠻生長

地產股的估值主要體現在成長與盈利兩方面。成長方面，如今的地產開發商已經無法再通過疊加槓桿野蠻生長了。這主要歸功於「三條紅線」政策的出台，該政策是一項樓市長期調控政策，用於限制地產開發商的槓桿融資擴張速度。

「三條紅線」分別是：剔除預收款後的資產負債率不能大於70%；淨負債率不能大於100%；現金短債比不能小於1。如果三條紅線都突破了，房地產商便不能再增加有息負債；如果三條中突破兩條，則有息負債年增速需小於5%；如果三條中突破一條，則有息負債年增速需小於10%；即使三條紅線都沒有觸碰，地產商的有息負債年增速也不能超過15%。

「三條紅線」相當於為地產開發商的擴張速度設置了上限。同時，已經「踩線」的地產開發商非但無法繼續擴張，反而需要通過售房、變賣資產等方式回籠資金，以保證融資的可持續。

「限地價控房價」壓縮房企利潤

盈利方面，儘管中國中大型房企的營業收入仍在上漲，但是「增收不增利」的情況十分明顯。數據顯示，中國前50家上市房企2020年總營業收入為5.35萬億元人民幣，按年增長30.28%；歸屬母公司股東淨利潤總額為4,894.59億元人民幣，按年增長17.59%。

從已公布中期業績預報的房企來看，2021年上半年房企「增收不增利」情況更加嚴重。例如，保利地產2021年上半年實現營業總收入901.1億元人民幣，按年增長22.25%，實現歸屬於上市公司股東的淨利潤102.98億元人民幣，按年僅增長1.72%。

隨着越來越多的城市在集中供地時採取「限地價控房價」的方式，房企的盈利空間將進一步下降。目前樓市熱度正在下降，房價也開始疲軟。中國國家統計局的數據顯示，6月商品房銷售均價按月下跌3.1%。如果未來房價進入下跌通道，整個地產行業的利潤率中樞將進一步下移。

行業變革下機會仍在

當前，地產行業正在進行一場政策倒逼出的變革。在「三條紅線」、集中供地等政策背景下，房企必須徹底改變過去的投融資模式，加快產品周轉速度，增強建設周期管理能力，從而更好地適應新的政策環境。

在行業變革期間，那些財務狀況良好、內部管理能力較強、產品周轉較快的房企將先人一步適應「房住不炒」的新時代。儘管難以預測這場變革要持續多久，但是考慮到當前A股地產板塊估值處於近10年較低水平，優質地產股必然具備價值回歸的潛力。因此，「他人恐懼時我貪婪」或許將再次被證明其正確性。

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