外資企業全面「抄底」中國房地產

美國房地產投資公司鐵獅門拿下上海地塊後，日本房企也來蘇州拿地了。

中國媒體時代財經11月25日報道，11月24日，蘇州第三批集中供地共有21宗地塊出讓，總起始價393.1億元（人民幣，下同）。其中，位於蘇州相城高鐵新城板塊的蘇地2021-WG-64號地塊由和寶(南通)房地產開發有限公司（大和房屋）以25.46億元競得，成交樓面價約14266元每平方米，溢價率0%。

和寶（南通）房地產開發有限公司為外國法人獨資的有限責任公司。其投資方是來自日本的大和房屋工業株式會社。大和房屋集團為世界500強企業，公司2020年度集團總營業額為4兆1267億日元，是日本住宅、建築、房地產行業的第一名，該公司更屢次在萬科內部會議和媒體溝通會上作為「新榜樣」被提及。

與去年土拍的激烈相比，近段時間國內土地市場頗為冷清，底價、流拍頻繁出現，另一方面，房企受制於資金流動性問題，參與土拍的積極性大大降低。

外資抄底中國房地產市場

自9月份內地房企花樣年爆雷以後，近期，多個大型房地產商都被爆出流動性問題，在內地房地產業低迷的時刻，外資企業正在加速搶灘，高調進場。

事實上，由於房企拿地積極性減弱，從第二次集中供地開始，國內土地市場就紛紛出現流拍情況，許多被一致看好的地塊也出現了流拍。

數據顯示，第一輪集中供地零流拍的城市如重慶、深圳、北京，在第二輪集中供地中流拍率分別飆升至41%、52%、60%。

此外，第二輪集中供地中，土地成交的溢價率普遍大幅下滑。

另據時代財經了解，在經歷了二輪土拍的冷淡後，第三輪集中供地中，多地地方政府在積極與房企溝通的同時也明顯降低了門檻。如廣州的部分地塊取消「限房價」；杭州率先恢復「勾地制度」，且舉辦了土地推介會；南京則放寬了房企的資質要求。

內房企債券受外資追捧

土地市場外，多家外資也在通過購入債券「抄底」中國房地產。

此前，高盛就表示正在買進中國房地產開發企業發行的美元高收益債券來增加「適度風險」投資資產。全球最大資管機構貝萊德旗下BGF亞洲高息債券基金則於今年1至8月期間，抄底購入了3130萬張恒大債券，又於11月8日增持融創中國172.2萬股，持股比例由4.98%增至5.01%。

全球不良資產投資巨擘橡樹資本也表示正在買入中國房地產債券，此前其還透露與禹洲簽署40億元人民幣貸款。此外，瑞銀資管、滙豐資管、安石集團等外資機構也在持續加倉中國房地產債券。

有跡象表明，國際投資者正在對中資地產美元債的反彈加大押注。21日，大量資金的流入使iShares美元計價亞洲高收益債券ETF的資產管理規模從8月底的3.83億美元增至18.7億美元，增幅高達388%。僅在10月，該基金就吸引了創紀錄的7.73億美元。據悉，該基金在中國債券和中國房企分別擁有約42%和29%的敞口，其中包括恒大和融創發行的債券。

在房企密集違約，風險事件頻發之時，外資紛紛抄底進場，釋放了積極信號。

橡樹資本預測，以恒大為代表的中國大型房地產企業最終會實行債務重組，債券持有人可獲得賠償，回報可能十分吸引人。前凱德總裁（中國區與投資管理）羅臻毓也曾明確表態稱，中國房地產還有很多年可以做，不管是住宅地產，還是商業地產，尤其是持續看好中國商業地產前景。

而在面對喬治·索羅斯指責貝萊德一系列押注中國市場的行為是「失策」時，貝萊德發言人回應稱，「現在的情況完全不同了」。早前，其首席執行官拉里·芬克在致股東的一封信中稱，中國市場是「幫助實現投資者長期目標的重大機遇」。

有分析指出，在這個時間節點對中國市場加緊佈局，外資的邏輯或是認為目前中國市場高估了傳染風險，低估了市場的消化能力。此外，在政策調控背景下，償債高峰期使得開發商出售旗下資產以回籠資金，對於外資來說，供應量相對增加了。

從房地產債券角度看，近期地產政策開始鬆動，房地產商也在積極轉型升級。未來，房地產債券的市場化程度預期將有所提高，變得更透明、易追蹤，進而違約回收率也會提高，對於投資債券的外資機構來說，整體態勢是向好的。