潘石屹離場與黑石的盤算

經的潘石屹風光無兩，是一代地產大佬，在海南房地產市場泡沫期積累了第一桶金併成功跳出，也是上海外灘地王之戰等一系列傳奇的締造者。未來，他將以什麼樣的身份回歸？

6月16日20：05分，潘石屹通過微博默默轉發了一條消息。

轉發的消息是：6月16日，黑石（NYSE:BX）發出全面收購要約，投資SOHO中國有限公司(SEHK:410，以下簡稱「SOHO中國」或「公司」），以取得SOHO中國的控股權。交易完成後，SOHO中國現有控股股東將保留9%的股權。SOHO中國將繼續在香港證券交易所上市。

這條消息此前以中英文形式發佈於SOHO中國官方微信。這意味着傳言已久的SOHO中國的結局終於來了。

這次交易，潘石屹張欣夫婦套現142.8億港元，儘管將保留9%股權，但將雙雙退出SOHO中國董事會。

幾經調整，潘石屹以出售控股權方式與SOHO中國作別。

受黑石收購影響，6月17日，SOHO中國復牌即暴漲超過25%，截至當日收盤收報價每股4.6港元，單日上漲21.05%。在SOHO中國6月15日臨時停牌前，SOHO中國股價已現「十連陽」，僅10個交易日股價就上漲約60%。

6月17日，中國房地產報記者就SOHO中國出售一事聯繫潘石屹，電話始終未接聽。

潘石屹張欣夫婦甩賣SOHO中國引發媒體廣泛關注，《潘石屹成功大撤退》《塵埃落定！賣掉SOHO中國 潘石屹夫婦成功套現142.8億港元》等報道紛至而來。

「從這次黑石接盤價格看，相比去年3月最開始打了8折，但對急於轉讓並決定退出房地產行業的潘石屹夫婦而言，他們的目的還是達到了。一方面是美元有貶值壓力，人民幣資產有吸引力，再加上潘氏夫婦急於將資產轉移至海外，這對於雙方來説都是個好買賣。」零售、品牌分銷和商業地產專家丁利國認為，黑石撿了個便宜，潘氏夫婦賣了個安心。

市場亦有不同觀點，認為這是一場「套利交易」。

曾經的潘石屹風光無兩，是一代地產大佬，在海南房地產市場泡沫期積累了第一桶金併成功跳出，也是上海外灘地王之戰等一系列傳奇的締造者。未來，他將以什麼樣的身份回歸？

潘石屹的退意

房地產行業風風雨雨幾十年，有人在激流勇進，有人卻在急流勇退，顯然，潘石屹屬於後者。

潘石屹離場或許從其轉型開始就埋下了伏筆。

潘石屹近年來爭議不斷，雖然是知名地產商，但最近幾年他對中國房地產市場一直都不看好。

2007年，潘石屹曾表示，房價兩大隱憂已出現，下跌現象已有表露。2010年，他説「土地比房子貴，房價如果一直維持不現實。」2013年，潘石屹在其微博中評論不動產登記「是好政策，如果今年實施，房價馬上會跌。」2014年，他表示「中國房地產是泰坦尼克號，就要撞到冰山」。2015年，他預言房價還要降，並呼籲年輕人不要買房。2018年4月，潘石屹曾在其微博發文直言，房地產市場一天比一天畸形，有些地方已經違背基本常識，並通過視頻分享了他的個人看法。在視頻裏，他用了很多尖鋭字眼，但這一微博很快就被刪除。

自2012年起，SOHO中國由散售模式改為自持出租；後從2014年起，潘石屹便開啓「賣賣賣」模式，從非核心資產到核心資產，潘石屹已累計出貨超300億元。

最終，其一手創辦的SOHO中國也被擺上貨架。

2019年，SOHO中國開始尋找潛在買家，黑石、高瓴資本都與其傳過「緋聞」，這其中又以黑石被傳出頻率最高。

2019年10月，有消息傳出SOHO中國將向黑石集團出售資產。2020年3月，更具體的市場消息指出，黑石集團將以每股6港元價格收購SOHO中國，交易總價約為40億美元。該消息一出，SOHO中國股票立即異動拉昇，漲幅一度超過40%，但隨後，公司緊急停牌，最終澄清該消息不實。

實際上，彼時SOHO中國確實在與黑石等潛在買家談判，不過受疫情影響，雙方談判很快陷入停滯。2020年8月，SOHO中國宣佈潛在談判終止。

兜兜轉轉，最終潘石屹還是將SOHO中國賣給了黑石，但價格已較此前大幅壓低。

一位熟悉商業地產的人士表示，SOHO中國核心資產均位於京滬兩地，這次交易價格確實有點低。

根據SOHO中國2020年報數據顯示，截至2020年末公司總資產707.04億元、總負債331.57億元、淨資產375.47億元。以出售價格計算的淨資產折讓率僅有57%，港股房地產上市企業淨資產折讓率通常在60%-80%。

在丁利國看來，SOHO中國二級市場估值一直低於淨資產，因為其現金分紅率低。內地資產價格高，但租金回報率低導致其資本市場估值不高。

雖然折價，但潘石屹卻依然堅定離場，為何？

這或許也源於其性格和經歷。有觀點認為，潘石屹出身農村，雖然趕上時代洪流投身房地產賺得了第一桶金，但其思想中依然存在一股小農意識，且由於經歷海南賣樓大漲大跌，也讓潘石屹在日後房地產擴張黃金年代顯得頗為保守，從而錯失了發展良機。

除卻骨子裏的東西，潘石屹之所以堅決拋售物業乃至自己一手創辦的公司，在中國企業資本聯盟副理事長柏文喜看來，主要原因還是出於對資產安全的擔憂。

潘石屹是生意人，做買賣首先考慮到的是利益。其曾經算過一筆賬，稱中國的租金回報率偏低，即使是北京這樣的一線城市，租金回報率不足3%，銀行貸款資金成本最低也超過4%，虧損是意料之中。

「作為自持商業『包租公』，SOHO中國沒有再融資需求，在中國目前商辦物業供求格局下，收益率無法覆蓋同期以物業市值計算的銀行貸款利息，盈利只能來自物業價值重估的升值部分，這個生意在財務方面是非常不划算的。作為上市公司，SOHO中國面臨着維持即期業績和股價巨大壓力，近年來也進行了大額分紅派現。在不融資情況下如此消耗現金，還要承擔運營費用和上市公司維護費用，結果很清晰。」柏文喜表示。

此外，柏文喜亦表示，黑石作為全球最大房地產私募基金，管理資產規模約6000億美元，其客户中不乏中國富人，也不排除潘石屹利用黑石之手進行資產騰挪這一可能性。

市場中也有類似代為收購代持傳言。潘石屹此舉是為自己設了一道防火牆？

黑石的盤算

黑石接盤SOHO中國的消息釋放出來後，不僅SOHO中國股票大漲；黑石集團在6月17日收盤也上漲1.19%至98.48美元/股。

根據公告顯示披露的細節，此次要約完成後，黑石計劃保持公司的現有主營業務和管理團隊。黑石和現有控股股東將結合優勢資源和專業知識，支持和加強公司的業務發展。

作為「華爾街PE之王」，黑石對房地產行業情有獨鍾，在黑石的歷史中，投資不良房地產項目，是其發展壯大的法寶。據公開資料不完全統計，自2008年黑石完成第一筆投資起，其在中國房地產市場累計投資額接近300億元，投資範圍囊括了寫字樓、購物中心以及綜合體。

有意思的是，黑石曾經於2011年從中國撤資，在2013年就曾全面清盤自己持有的國內商業不動產，當時號稱是「退出中國」。

不過2018年以後，黑石開始大量投資中國。僅2019年其就在中國市場斥資200多億元買下多處商業房地產，包括美國商業地產運營商 Taubman Centers的亞洲分公司 Taubman Asia 旗下位於中國的購物中心50%的股權、以15億美元收購的位於上海市浦東新區的長泰廣場以及以70.23億港元從海航手中收購的香港國際建投69.54%股份。其更是在2020年第三季度在該領域奉獻了近一半的收入，堪稱「地產之王」。

黑石的野心不止於此。

2020年10月，黑石以12億元人民幣總價收購融創旗下上海香溢花園三期第四棟項目。同年11月，富力地產發佈公告，將所持廣州國際機場富力綜合物流園的70%股權轉讓給黑石，富力集團的全資子公司富力地產將持有剩餘的30%股權。據公開資料顯示，該物流園是粵港澳大灣區內最大的城市物流園區，此次交易已於今年1月完成。完成後，黑石集團在中國的物流投資組合大幅擴張了近三分之一，達到5300萬平方英尺。

黑石集團董事長蘇世民表示，過去20多年，黑石一直在中國積極投資，因為看好中國的優質物流和房地產，並表示將來會繼續在中國尋找具有吸引力的投資機遇，投向高質量的公司和地產項目。

這一次，SOHO中國與黑石都找到了最適合對方的方式。

將以什麼身份回歸？

潘石屹是一個很有戲的人。作為地產大佬，潘石屹跨界生活可謂豐富多彩，他玩微博、賣蘋果、熱衷慈善、做木匠，甚至還跨界影視。

潘石屹愛攝影，繼拍攝了馬雲、李彥宏、劉強東、雷軍等企業界大佬之後，鏡頭前的「模特」們變得更加豐富：有像郎朗、蔡國強這樣的藝術家，有像王寶強、郭碧婷這樣的演藝人士，還有像潘基文、陸克文這樣的國際政界名流。

因為攝影，潘石屹還與郭廣昌達成和解。潘石屹稱，「原來很多不往來的朋友因為攝影成了好朋友，原來的仇人也變成了朋友，郭廣昌因為外灘項目和我打了3年官司，一張照片，我倆化敵為友」。

對於愛上攝影這件事，潘石屹坦承：「雖然我是一個業餘的攝影愛好者，但我仍想用鏡頭、用心記錄下他們，記錄下他們眼神背後的快樂與艱辛，執着與堅持，坦蕩與從容。通過照片，記錄下這些影響時代的人。」

除了攝影，資深大V潘石屹也會關注環保，會做慈善，加入比爾·蓋茨的新能源基金會，捐款給去哈佛、耶魯上學的中國學生。

潘石屹總是能觸摸到時代的潮流，勇於突破自己，學習新的東西。「成功的人做新的事，成功不了怎麼辦？」潘石屹當然自問過。他努力地讓自己歸零。在金振業所著《潘石屹的坎》一書的描繪中，除了勇敢與遠見，倔強與堅持也是潘石屹取得成功的重要原因。

潘石屹對野心勃勃的年輕創業者們這樣説，「創業過程中，你所做的產品，你所提供的服務，一定要能夠對他人、對社會是有好處的、有貢獻的，這是一個大方向。偏離了這個大方向，無論其他方向做得多好，都不會成功的。」

誰也不會想到，從甘肅天水市走出來的幼年瘦小的潘石屹，經歷風雨後，如今，已是身價上百億元的地產大腕。就如《平凡的世界》中寫道：「我是一個平凡的人，但一個平凡的人，也可以過得不平凡。」

如今，作別SOHO中國後，他將以什麼樣的新身份回歸？