樓市風向變了？這座城市降低購房者成本，放寬貸款房齡年限

哈爾濱出台樓市「十六條」，被市場看作政府出手防範樓市過快遇冷的重要舉措。

10月10日，據哈爾濱日報報道，哈爾濱市住建局聯合市自然規劃局、市財政局等8部門制定《關於促進我市房地產市場平穩健康發展的實施意見》（下稱《意見》），在近期樓市降温大潮中率先出台利好政策。

在為房企減負上，《意見》提出了包括降低預售許可標準、加快預售資金返還、降低土地增值稅預徵率、支持房企促銷活動、降低房企拿地成本等政策。在提升購房需求上，《意見》提出對人才、新市民給予購房補貼，放寬二手房公積金貸款房齡年限和降低公寓居住成本等。

據悉，《意見》將自2021年10月1日起施行，有效期至2022年12月31日。在政策施行期間內，將根據國家有關政策和市場形勢變化適時予以調整。

接受證券時報採訪的專家認為，此次哈爾濱樓市新政政策具有很強的信號意義，不僅全方位為房企減負，還降低了購房者的入市成本，是目前全國首個較全面的利好政策，預計後續跟進城市會增加。

加快項目建設，減輕企業資金壓力

進入下半年後，各地新房、二手房成交量整體下跌，從而減緩了房企的資金迴流速度，對房企流動性資金造成壓力，房企的開發項目建設進度也因此受到影響。

為助力房企減負，本次《意見》主要提出了6項利好政策：

具體來看：

1、按照土地使用權出讓合同約定的動工開發期限，加快推進項目建設。對年度信用等級為綠牌和藍牌的開發企業，2022年6月1日前，取得土地使用權的房地產開發項目，在2022年12月31日之前，高層達到一層工程主體施工形象、多層達到二層工程主體施工形象的，企業可按棟申請商品房預售許可證。

2、2022年12月31日前，對於已實施商品房預售資金監管的房地產開發項目，滿足返還條件的，應儘快予以返還。同時，根據企業信用和項目建設進展實際，監管資金入賬金額在扣除5%留存監管資金後仍有餘額的，在返還各階段監管資金的基礎上，每階段提高原來應返額度的20%，以減輕企業流動資金壓力。

3、自2021年10月1日起，全市普通標準住宅、非普通標準住宅、其他類型房地產土地增值稅預徵率分別按1.5%、2%、2.5%執行。

4、各區、縣(市)政府要切實履行房地產市場屬地主體責任，積極引導支持房地產開發企業開展促銷活動。自然資源規劃、財政、稅務、金融、住建、公積金、不動產等有關部門要大力協同，適時研判房地產市場走勢，做好市場監測分析工作。

5、自2021年10月1日起，新出讓的土地項目（以發布土地出讓公告時間為準），繳納土地出讓起始價的20%作為競買保證金，土地出讓合同簽訂後，一個月內繳納土地成交價款的50%，六個月內繳齊剩餘土地成交價款，並按照規定繳納相應利息。

降低購房者入市成本

多地在近段時間內新房、二手房成交量持續下滑的核心原因，就在於受銀行按揭貸款放款周期拉長和各地限購、限售等政策影響，居民購房成本上升，購房意願下降。

為提升購房需求上，本次《意見》主要提出了8項利好政策：

具體來看：

1、對具有大中專以上學歷的人才在哈購房施行購房補貼政策。對與本地用人單位簽訂聘用合同或服務協議、繳納6個月社保的，以及已自主創業的，年齡在35歲以下的各類人才，在哈購置首套商品房時即可享受購房補貼。購房補貼以貨幣形式一次性發放，發放標準按照全日制博士生10萬元、全日制碩士生5萬元、全日制本科生3萬元、大中專生（含技工院校）2萬元。

2、對原籍不在當地，因工作或上學等各種原因來哈的新市民，在哈購置首套商品房時即可享受購房補貼，購房補貼以貨幣形式一次性發放，發放標準為1萬元。

3、實際用於居住用途的公寓房屋，水、電收費持續執行民用價格標準。

4、放寬二手房公積金貸款房齡年限，由20年提高到30年，貸款年限與房齡之和不超過50年。

5、允許異地繳存公積金職工在哈購房申請公積金貸款，實現異地職工享有在哈市同等住房公積金貸款政策。

6、縣（處）級女幹部和高級職稱女性專業技術人員住房公積金個人貸款年齡由55周歲調整為60周歲。

7、放寬靈活就業人員建户繳存公積金政策，社保開户即可申請繳存住房公積金。

8、放寬住房公積金組合貸款業務，職工使用公積金貸款仍不能滿足需要的，可申請組合貸款。

「過冷」風險顯現，多地或跟進

國家統計局數據顯示，8月哈爾濱新建商品住宅價格按月下降0.3%，二手住宅價格按月下降0.2%。從供求情況看，易居研究院智庫中心提供的數據顯示，哈爾濱新建商品住宅供求在今年持續性出現供大於求的態勢，去庫存壓力較大。

樓市過快降温並不利於市場健康長遠發展，對此，《意見》也指出，出台此意見是為認真貫徹落實國家、省穩地價、穩房價、穩預期的總體目標，促進哈爾濱市房地產市場健康平穩發展。

在「金九銀十」之際，樓市因多方因素持續降温，雖然有效打壓了炒房勢頭並將推動部分房企改變過去「高周轉+高槓杆」的經營模式，但也在一定程度上「誤傷」了部分真實需求。同時，由於市場轉冷迅速，部分地區開始出現過快降温之勢。

「此次哈市政策值得肯定，是基於市場的矛盾點採取的精準舉措。」易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴證券時報記者，當前全國很多城市的樓市矛盾，已經從過熱開始轉為過冷。而且過冷中也出現了新的風險，即房地產企業的金融風險問題。積極出台政策進行保障，符合預期。一方面有助於促進市場交易的活躍，另一方面也有助於促進房企經營的穩健。

在嚴躍進看來，後續全國其他城市預計也會跟進，尤其是去庫存壓力和房企經營壓力較大的城市，包括非核心的二線城市、部分中西部三四線城市等。哈爾濱市「十六條」也意味着近期政策風險有變化。當然需要注意，政策微調中，要注意口徑和市場反應，依然要在堅持房住不炒的框架下進行。