從試探性非對稱降息到全面降息背後，影響超大

全面降息開啟。

回溯一下：

2022年1月17日，央行7000億元1年期MLF（中期借貸便利）操作，利率2.85%，此前為2.95%；同日進行1000億元7天期逆回購操作，中標利率2.1%，從原來的2.2%下調10個基點。

2021年12月20日，1年期LPR，從11月的3.85%，降至3.8%。5年期以上LPR為4.65%，維持不變。

而今，2022年1月20日，又到LPR（貸款市場報價利率）發布時間。

1年期LPR為3.7%，上月為3.8%；5年期以上LPR為4.6%，上月為4.65%。

特別是5年期LPR，時隔21個月後，再次下調5個基點。上一次降是2020年4月，當時從4.75%下降10個基點，至4.65%，然後維持了21個月。

任何降準、降息或者加息，都是信號，槓桿地產一直說，無一例外。全面降準、降息更是。

01

利好股市、樓市，央行的用心良苦小故事

降息、降準周期，一定利好樓市，只是看程度。

當下我國房地產壓力太大了，從最決策層到部委、金融機構，到地方，逐步都在釋放「友好」。

其實回頭看會發現，地產近年基本都有搞小陽春，然後收緊。2021年不過是小陽春特別短暫，甚至有些地方還沒形成就被扼殺。

疊加壓力漸大的經濟形勢，自然必須要想辦法。

2021年末開啟的非對稱降息，只調整1年期LPR，不調整5年期，對於房貸當時不會造成影響。因為房貸一般都是5年期以上的。

而2022年1月這一次全面降息，1年期LPR下調10個基點，5年期也降了5個基點。1月20日後的新房貸，立馬受益。

這對樓市銷售肯定有促進作用。包括此前一些地方按揭貸款利率實際已經降了一點。上下齊降，你說呢？

老房貸2023年1月起，根據2022年12月的LPR定。

順便槓桿地產多說一句，LPR改革以來，雖說降息周期一般從非對稱1年期開始，但是恰好2021年12月降1年的，不調5年的，既有房貸2022全年利率不會變。你說受益最大的是誰？

顯然，央行有保障商業銀行收益的考慮。用心良苦，房奴買單。

無論如何，假設2022年12月的LPR利率，不比現在高，老房貸起碼2023年還是受益了。

然後說回股市，沒有誰不喜歡便宜的錢。

從2021年12月1年期LPR調降開始，到前幾天央行進行7000億元1年期MLF（中期借貸便利）操作，利率2.85%，此前為2.95%；同日進行1000億元7天期逆回購操作，中標利率2.1%，由原來的2.2%下調10個基點——這就註定了，股市將迎來成本更低的資金。

有了成本更低的資金，膽子更大、更敢上槓杆的人或機構就會增多。

至於樓市和股市的蹺蹺板效應，這一次可能沒以前明顯。

02

唯一的懸念，降息周期維持多久？這關係樓市恢復穩定的周期持續多長

我朋友槓桿遊戲總結過，降息、加息從來不會只有一次，我國降息周期既然開啟那就還有故事。

自2019年8月LPR機制改革以來，當月我們降息。

此後至2020年4月，我國央行又降息4次，上一輪降息周期累計降息5次。如下圖槓桿地產的標註。

這輪降息周期從2021年12月開始，目前累計降息2次，一次非對稱、一次全面。

雖然，美國2022年要加息，會對我們形成壓力，但槓桿地產認為，也不是馬上。大概率上說，我們降息不會就此結束。

具體來說，規律一般是這樣的：

在《美國態度變了！股市樓市硬上？》（2021年12月16日）一文中，我朋友槓桿遊戲總結過，2022年美國加息前，是我們寬鬆貨幣的窗口期。

越是如此，越能理解為什麼接連降息，因為窗口期緊迫。

大家還記得上一輪美聯儲加息，也就是這一波房價大漲前，美國開啟了加息，然後縮表，同時我們最開始做的是樓市去庫存、棚改、降準降息。

東吳證券整理了最近一波美聯儲加息周期、降息周期，我們央行的操作很有意思。

簡單說，2015年12月美聯儲加息後，我國央行不再降息；然後，我國央行直到2019年7月美聯儲降息後，才跟着降息。

如上文槓桿地產所述，剛好2019年8月我們開啟上一輪降息周期的第一次操作。當時真是跟美國跟得很緊。

這是一個非常重要的歷史經驗。

假設這個規律成立，我們寬鬆的時間可能不會很長。

加上物價和房價掣肘，貨幣政策其實左右為難。我們的寬鬆大概率只能這幾個月，然後維持一個動態平衡，否則新的問題會出現。

當然了，「以我為主」，啥都有可能，槓桿地產必須承認我們不一樣。

不過，可以肯定的是，2022年美國加息後，我們肯定也不會立馬就跟着美國加息。

所以我們的「以我為主」，這次大概率是美聯儲加息、縮表前，我們可以放水、降息；美國人加息、縮表開始後，我們穩為主，就算物價壓力不小，也不會盲目跟着加，靠其他策略。

因為如果輕易加息，意味着企業壓力、房地產壓力也會很大。

其實可以設想，利用好這幾個月寬鬆窗口期，首先必然會放出去不少水；其次，市場實際利率已經比現在低了，基本穩住經濟，應該是可以的。

假設美國人真的加息很猛，我們提前降了息，拖幾個月實在沒辦法，實在需要時，象徵性小幅加一點，也可以。

03

從試探性非對稱降息，到全面降息背後：經濟壓力太大

我們看上圖，會發現上一輪我國的降息，也是從1年期開始。

2019年8月，1年期LPR從4.31%降至4.25%，幅度不大。這一輪也是一樣。

如上圖，接下來2019年9月，1年期LPR再次下調，從4.25%，降至4.20%——幅度依舊很小。

這還沒有完，2019年11月，1年期LPR再次下調，從4.20%，降至4.15%；同月5年期LPR開啟了上一輪降息周期的首次下調，從4.85%，降至4.80%。

直到2020年2月，1年期LPR才從4.15%，降至4.05%；同月5年期LPR從4.80%，降至4.75%——1年期LPR的調降幅度高於5年期。

到了2020年4月，1年期LPR下調幅度更大，降至3.85%；同月5年期LPR降至4.65%，為LPR機制改革以來5年期最大下調幅度。

我們可以看出簡單規律，降息往往從1年期LPR小幅下調開始，然後逐步考慮5年期LPR的下調。

為什麼這樣？槓桿地產認為主要是1年期基本是中小企業和各類工商業貸款，要穩經濟，滿足企業需求，需要率先降息。

同時，要避免市場過大影響，除非萬不得已，都是小幅開始。

而如果經濟壓力較大，就得考慮5年期LPR同步下調了——比如房貸，基本都是5年以上的，而這一降，幾乎沒有例外，都會刺激一下樓市。

如今的形勢就是這樣。2021年12月20日1年期LPR從3.85%降至3.8%，前幾天1年期MLF、7天期逆回購，各自又下調10個基點，因為經濟壓力實在太大。

根據日前發布的2021年部分經濟數據，可以顯見：

第一，經濟增速連續3個季度下滑了，且最低到了4%。

第二，規上工業近10個月趨勢不妙。

第三，社零數據月度下滑趨勢也不好。

第四，無論整體固投還是房地產投資，增速都不理想。

第五，貨物進出口難得快速增長，但或許也有隱憂。

這個局面，雖說不一定比2008年時險，起碼也是近年最誇張的一回了。

不救市是不可能的。

我老說，宏觀經濟調控也好，樓市調控也罷，都是個遊戲。

目標就是讓遊戲可以繼續，不要玩不下去。

所以，經濟有壓力，息是要降的，房地產也是要穩的，最終的目的就是穩經濟、保就業。