央行首提兩維護　內房政策轉角可期｜巨子點評

內房9月銷售大跌，重點城市土地拍賣遇冷，「三條紅線」令內房經歷資金緊張的一年，至9月底人行首提兩維護，近日廣州、佛山等地部分銀行下調貸款利率，似乎開始可預見政策可稍有放鬆的轉角，不過卻並非急轉彎。

隨着房地產行業進入深度「去槓桿」期間，今年個別房企項目停工、資金鏈緊張致未能就其債券支付利息、因經營困難尋找「白武士」或出售資產套現的消息不時傳出，同時部分房企大幅降價銷售回籠現金，令部分城市出台了「限跌令」，種種消息引發了市場對房地產行業的擔憂。

正是如此，中國政府亦密切注視事態發展。9月24日，中國人民銀行貨幣政策委員會召開2021年第三季度例會，罕見地提到了房地產，並表明「維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益」的「兩維護」方針。這是人行自2009年以來首次提及房地產，是十分罕見的舉動。

另外，9月29日，央行、銀保監會聯合召開房地產金融工作座談會，重申「房住不炒」，再次提及兩個「維護」，要求金融機構要按照法治化、市場化原則，配合相關部門和地方政府共同維護房地產市場的平穩健康發展，維護住房消費者合法權益。

是次會議由人行行長易綱主持，央行副行長潘功勝、銀保監會副主席周亮、肖遠企出席、住房城鄉建設部、證監會相關部門及24家主要銀行負責參加會議。這足證內房經營環境甚受國家重視及關注。

至於行業間亦將開會了解摸底。中國房地產業協會將於周五（15日）召集部分房企在北京召開座談會，摸底排查房企面臨的問題，了解相應風險。成都市房地產業商會也發布通知稱，按上級領導要求，明日將組織房企開會交流，深入了解房地產企業實際運營運行情況以及遇到的問題和困難，當中包括碧桂園（2007）、龍湖（0960）等。

金九銀十遇冷　拿地不積極

「金九銀十」向來是中國的消費旺季，過去數年，房企更是趁9、10月大舉進攻賣樓。然而，到現時，在嚴格監管之下，銀行限房貸、「三條紅線」限買地之下，房企銷情慘淡。9月份，大多內房合約銷售按年下跌兩成至五成，令資金回籠更是緩慢，流動性更添壓力。易居研究院數據顯示，9月首三十間房企單月銷售金額為5677億元，按月降8%，按年減35%，降幅有所擴大。

此外，土地拍賣市場明顯降溫。由於第一輪集中供地之後，部分開發商發現拿完地之後利潤非常低甚至會出現虧損，因此在第二輪拿地中都比較謹慎。中信建投統計的15個完成的第二批集中供地城市中，平均溢價率為4.9%，較首批22個城市16.8%的平均溢價率下降了11.9個百分點。掛牌地塊的數量為700幅，流拍及中止交易數量達206幅，流拍及中止交易率達到29.4%。由此可見，房企拿地並不積極。

就內房行業嚴峻情況，中央釋放的穩樓市信號，及後，哈爾濱出台「16條」來穩定樓市，當中包括大中專以上學歷的人才在哈購房施行購房補貼政策，符合條件人才，購首套房最高可獲10萬元購房補貼。而廣州、佛山等地部分銀行下調貸款利率，降幅介乎20至40基點。

人行首提「兩維護」，似乎開始可預見政策可稍有放鬆的轉角，內房企業料可先喘一口氣，不過這並非轉彎訊號，始終「房住不炒」仍是大基調，中央亦堅持不將房地產作為短期刺激經濟手段。