中國房地產站在拐點上　將開啟新格局

中國媒體《經濟觀察報》10月24日報道，近期中國金融監管部門密集發聲,盡顯對房地產市場的維穩意圖。市場的追問是：「最嚴調控」會鬆綁嗎？我們以為，這樣的期待將會毫無懸念地落空。甚至可以說，房地產站在了拐點上。只不過這一次無關房價，它關乎房地產的新格局。

首先，規模至上，大則不倒成為歷史。這一點在恒大事件中得到了充分的印證。恒大債局勾連起金融機構對地產行業的信任危機，有人甚至認定這將成為中國的雷曼兄弟時刻，因而救市是必然之選。

但是金融監管部門態度鮮明——第一，定性恒大事件為企業個體問題而非行業系統風險；第二，不迴避行業階段性問題，認定是應激反應；第三，表態對消費者正常購房需求、企業正常發展需求予以支持。

從政策選擇看，監管部門強調保護已購房者合法權益，一方面避免風險傳染至其他企業和金融市場；另一方面則堅持市場化、法治化原則處置相應債權。而表態在貸款首期比例和利率上支持首套房購買者，則是對前期金融機構過度反應的糾偏，這也是「房住不炒」的必然。

大體上說，政策節奏或有變化，但調控方向卻不會逆轉，這意味着堅決擯棄短期主義。過去多年，數不清的房地產調控政策，緣起基本是市場過熱或過冷，需要通過行政、財政、金融等手段調節熱度，這種做法短期固然起效，但容易在一管就死、一放就亂之間反覆橫跳，最終形成全行業的路徑依賴，也推高全社會的房價上漲預期。

但近年來調控轉向為不搞一刀切、因城施策。尤其是最近一年，針對房地產企業資產負債表和現金流量表的管理，以及集中供地等政策，使得調控脱離此前窠臼，倒逼房企從根上調節發展和安全兩大主題的關係。

從認知層面來說，這更是一個清晰可見的拐點。如果說一開始「房住不炒」還被不少市場主體當作短期政策考量，而今恐怕都明白這是危險的錯判。作為對房地產的基本定位，「房住不炒」是決策的邏輯起點，任何政策期待一旦躍出這條線，都是不切實際的幻想。

這樣的拐點自然以市場的改變為基礎。當房地產行業大勢是更長的周期、更緩的波動，當城鎮化率達到了64%，當中國人均住房面積達到40平方米，房地產早已度過青春期。幾年前各家巨頭唱的是萬億房企不是夢，但規模更大並不能保證肌體健康。更何況，從今年房地產銷售增速連降7個月看，市場規模的拐點已經隱現。

這不是說房地產再無機會，房地產年度銷售約20萬億的總盤應會延續。不過很顯然，房企若不拓展發展的內涵外延，在三道紅線、兩個上限、樓地供應雙集中等全方面政策照管下，很難再享此前紅利。