中信證券：地產行業到明年3月料迎來新起點

中信證券預計，2022年一季度內地將出現按揭貸款投放的高峰，到春節後呈現極寬裕態勢。這將會帶動二手房市場反彈，換房需求也進一步推動新房市場恢復正常，進而使得開發企業產生正向經營現金流。

銷售和房價加速下行的態勢得到遏制。消費者顧慮交付問題，低信用公司繼續降價已經無法獲得邊際加快銷售速度的結果。重點城市的二手房市場有開始穩住的跡象，按揭則將成為2022年春天穩定市場的關鍵力量。看好銷售領先於開發企業信用服務，也看好信用風險外溢告一段落。

融資困難不會發展成銷售螺旋下行

風向標意義的一線核心區域缺乏新房供給，其他區域則也有一些限跌的措施。更重要的是，當前企業的銷售表現開始和信用情況高度正相關。指標性美元債收益率超過40%的企業11月銷售額按年降幅超過60%，明顯弱於收益率基本正常（40%以內）公司單月銷售額下降18%的水平。對融資困難的公司來說，消費者高度擔心交付問題，繼續降價不僅無法化解顧慮，反而可能加重潛在買家的擔心。

銷售總體繼續下行，但重點城市二手市場有開始穩住的跡象

11月單月，樣本公司銷售額下降約34%。樣本城市新房成交套數和二手成交套數分別按年下降14%和35%，較之2021年10月的降幅有所收窄。深圳、北京、上海、成都等重要的一線城市都有二手房市場銷售量見底的跡象。二手房市場有其規律，一般調整時間在6-9個月居多，且相比新房更敏感和前瞻。

按揭將成為穩定市場的關鍵力量

中信證券重申，按揭貸款投放將是道德風險最小，傳導最通暢的政策應對措施。預計2022年一季度將出現按揭貸款投放的高峰，到春節後呈現極寬裕態勢。房地產行業的按揭正常供給，對合理住房需求的支持，將會帶動二手房市場反彈，換房需求也進一步推動新房市場恢復正常，進而使得開發企業產生正向經營現金流。

行業有望迎來新的起點

中信證券認為，行業的總體銷售規模趨於萎縮，開發業務集中度可能下降，企業的盈利能力可能結構性下降。行業的格局會發生變化，陷入惡性循環的企業恐難再發展，但行業仍然會迎接一個新的起點。信貸復甦會最早帶來銷售復甦，此後才會有投資和信用的復甦。預計，2022年3月就是這個新起點。